Nový nebo starý byt? V Praze se vyplatí novostavba

Pokud se podíváme na ceny bytů v konkrétních lokalitách Prahy, zjistíme, že srovnatelně velké a podobně dispozičně řešené byty ve staré zástavbě jsou levnější než novostavby na stejné adrese. Na první pohled se tedy může zdát, že je výhodnější koupit byt starší. Pokud ale vezmeme v potaz stav bytu a domu, příspěvky do fondu oprav či energetickou náročnost bytu, nebude výsledek tak jednoznačný. Zcela zásadní je však tržní cena pronájmu bytu, která téměř vždy hovoří pro novostavbu.
Prodejní cena bytu není vše
Mezi nesporné výhody bytů ve starší zástavbě patří jednoznačně jejich cena. Ta může být v extrémních případech i o polovinu nižší, než u srovnatelně velkého bytu v novostavbě ve stejné lokalitě. Jedná se ale o byty, které jsou v původním neudržovaném stavu, často na panelovém sídlišti a byt i dům teprve čekají na rekonstrukci. Daleko častěji je cenová mapa více vyrovnaná. Pokud budeme porovnávat byty v původní cihlové zástavbě a novostavby ve stejné lokalitě, rozdíly v ceně se budou pohybovat mezi 15 až 20 procenty. „K ceně staršího bytu je navíc vždy nutno připočíst daň z nabytí nemovitosti, kterou od října 2016 platí vždy kupující. Novostavby a jejich tzv. prvopřevod je ale od daně osvobozen,“ řekla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Jsou zde ale i další aspekty, se kterými je potřeba počítat. U většiny starších bytů bude vyšší energetická náročnost, než u novostaveb, které se staví ve velmi úsporné energetické třídě B. Starší byty například v energetické třídě G tak mohou být na provoz finančně náročnější, což se může u investičního bytu projevit nižším zájmem ze strany potenciálních nájemců. Je třeba si uvědomit, že nový nájemník při výběru bytu zohledňuje nejen výši nájmu, ale také poplatky spojené s energiemi a službami. Majitel staršího bytu je také velmi často nucen přispívat vyššími částkami do fondu oprav.
Tempo růstu cen
Jak vyplývá ze studie společnosti Trigema, cena starších bytů se ve druhém čtvrtletí roku 2017 meziročně zvýšila o 15 procent. Tempo růstu je však odvislé od konkrétní lokality. Ceny starších bytů na Praze 1, 2 a 3 rostou podle dat rychlejším tempem, než panelákové byty v některých okrajových částech Prahy, kde je tempo růstu výrazně vyšší u novostaveb.
Záruka
Velmi důležitým bonusem novostaveb je záruka. U novostaveb je sjednána v rámci záruční lhůty okamžitá náprava všech nedostatků. „V rámci firemního programu řízení jakosti je každá stavba prověřována třemi liniemi pokročilé interní kontroly. Díky těmto kontrolním mechanismům může naše společnost nabídnout prodlouženou tříletou záruku na jakost svých staveb,“ doplnila Tomášková.
Návratnost investice a zhodnocení hovoří pro novostavbu
Nejdůležitějším faktorem při rozhodování o typu investičního bytu je kromě kupní ceny i tržní nájemné, za které je možné byt pronajmout. „Mezi klienty Central Group jsou i investoři, kteří vlastní několik bytů od naší společnosti. Když se jich ptáme na důvody opětovného výběru novostavby, shodují se na tom, že byt v novostavbě pronajmou mnohem rychleji, a navíc snadněji získají nájemníka, který hledá dlouhodobější pronájem,“ dodala Tomášková. Podstatným argumentem je také výběr vyššího nájemného. Ten mnohdy zaručuje i poptávku ze strany bonitních nájemníků, u kterých je mnohem menší pravděpodobnost, že budou dlužit na nájemném.
Příklad Kamýk

* L – lodžie, B – balkón, S – sklep, PS – parkovací stání
 
Příklad Holešovice

* L – lodžie, B – balkón, T – terasa, S – sklep, PS – parkovací stání
 
Základní východiska výpočtu:

• u staršího bytu je počítáno s nutností rekonstrukce a základního vybavení
• u novostavby je započteno základní vybavení bytu (kuchyňská linka, vestavné skříně…)
• dosažitelné nájemné vychází z aktuálních cen na největších realitních portálech
• počítáno s obsazeností 10 z 12 měsíců v roce
• počítáno s nutností platit daň z příjmu z pronájmu (uplatněn 30% paušál)
• pro zjednodušení se nepočítá se změnou výše nájemného

Tisková zpráva Central Group