Byt v privatizaci: Nejdřív zaplať

Zdroj: www.sxc.hu

Petr Zámečník

Koupě bytu v privatizaci bývá výhodná. Města sice přestávají prodávat za ceny připomínající štědrý dar, přesto se blíží spíše spodní hranici tržních cen. Ovšem nastává problém: Hypotékou byt zpravidla nezaplatíte. Město chce nejdřív peníze, pak povolí uvolní byt.

Zářným příkladem privatizace bytů za tržní ceny je připravovaný prodej pražských bytů. Do konce roku jich chce Praha prodat 1 200 a v následujících třech letech dalších 2670. Prodávat chce za cenu odpovídající tržnímu odhadu, v průměru by se mělo jednat řádově o 17 500 Kč/m2 (konkrétní ceny budou stanoveny vždy při prodeji konkrétního domu). Celkový očekávaný výnos se pohybuje kolem 4,9 mld. Kč.

Hlavní město Praha vytipovalo byty k prodeji na sídlištích v Praze 5, dále ve Vysočanech, ve Strašnicích, ve Stodůlkách, na Černém Mostě a v Řepích. Prodávat se budou vždy celé domy nově vzniklému družstvu ze zájemců o koupi z řad současných nájemníků. Ti ale mohou mít potíže byty zaplatit.

Složitý přístup k financování privatizovaných bytů v Praze není výjimkou. S obdobnými potížemi se setkávají i zájemci v jiných obecních privatizacích. Důvodem je, že město či obec musí obdržet nejprve peníze na bankovní účet, a teprve poté dává návrh na vklad a započne převádění bytu na nového majitele. V takovém případě ale nelze čerpat běžnou hypotéku.

Postup při koupi bytu od hl. m. Praha:

  • Město zašle nájemníkům výzvu k vyjádření zájmu o koupi.
  • Do 90 dnů musí nájemníci vyjádřit vůli.
  • Do 60 dnů město vyrozumí zájemce, zda je možné prodej realizovat.
    • K prodeji je nutný zájem alespoň 60 % nájemníků.
    • Do 90 dnů musí vzniknout družstvo, jehož členy jsou všichni zájemci o koupi.
    • Následuje 120denní lhůta pro zveřejnění záměru prodeje ze strany města.
    • Zastupitelstvo rozhodne o prodeji.
    • Kupující do 30 dnů od převzetí kupní smlouvy ji podepíše a doručí zpět městu.
    • Do 90 dnů od podpisu smlouvy kupující zaplatí celou kupní cenu.
      • Pokud nezaplatí, může město od smlouvy odstoupit.
      • Do 60 dnů po zaplacení bude podán návrh na vklad.
      • Do 70 dnů po rozhodnutí Katastrálního úřadu o zápisu budou nemovitosti předány.

Podrobný postup: Pravidla postupu při prodeji bytových jednotek, bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy

 

Banky uvolňují prostředky z hypotečních úvěrů na koupi nemovitosti nejraději až po převodu nemovitosti na nového majitele, jsou ale ochotny provést i čerpání na návrh na vklad. Za to si v některých případech nechají připlatit.

Při privatizaci bytu obcí ovšem dochází k návrhu na vklad až po zaplacení celé kupní ceny. Možnosti financování se v takovém případě liší mezi fyzickou a právnickou osobou (např. družstvem, jaké vzniká v případě aktuální pražské privatizace).

Možnosti financování pro zájemce o privatizované byty z řad fyzických osob shrnul Zbyněk Prim, exklusivní poradce a lektor na hypotéky pro finančně poradenskou společnost Fincentrum: „Ve většině případů mají městské části nasmlouvané bankovní instituce / bankovní pobočky, jež se společně dohodly na podmínkách čerpání úvěru. Ve většině případů se odkup od města provádí přes tzv. předhypoteční úvěr. Kdy, pro jednoduchost, banka zašle prostředky městu na základě podepsané kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Od té chvíle začíná klient splácet pouze úroky. Město tedy získalo prostředky, ale ještě nepřevedlo majetek na kupujícího. Stavební spořitelny nabídnou standardně např. překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Ve většině případů bez zástavy dané či jiné nemovitosti.“

Při čerpání předhypotečního úvěru klient nesplácí jistinu úvěru, ale platí pouze úroky. Teprve po převedení nemovitosti (či podání žádosti o vklad) je vloženo zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky a předhypoteční úvěr je nahrazen klasickým hypotečním úvěrem.

„Určitě bych ale v tomto směru ale prozkoumal danou individuální nabídku, kterou nasmlouvalo město s danou finanční institucí. Klientovi to může značně zjednodušit život při vyřizování úvěru – ve většině případů si daná finanční instituce provedla nacenění nemovitostí – není třeba dělat odhad nemovitosti, či má speciální nižší sazby na daný projekt a další výhody i v podobně čerpání úvěru či poplatkových prázdnin atp.,“ radí Zbyněk Prim.

U právnické osoby privatizující celý bytový dům je situace složitější, zejména vzniká-li nově „na zelené louce“ bez historie. V takovém případě musí vznikající (nejčastěji) družstvo ve stanovách stanovit mimo jiné výši odvodu do fondu oprav. Banky jsou pak ochotny půjčit úvěr, jehož splátka nepřesáhne zpravidla 80 % příjmů do fondu. Navíc bývá vyžadováno další zajištění.

„Ve valné většině případů se úvěr vzniklého bytového družstva neobejde bez zajištění bianco směnkou, pravděpodobně i zástavou celé nemovitosti. Zástava nemovitosti bude vyžadována určitě,  přesáhne-li zadlužení na jednu bytovou jednotku 300 tis. Kč, u některých institucí až 500 tis. Kč na bytovou jednotku. Dále banky většinou vyžadují např. 2 – 4 vinkulace běžných splátek na úvěr na svém běžném účtu,“ doplňuje Zbyněk Prim s upozorněním, že celá problematika je ještě mnohem složitější.

Hlavní město Praha podle odhadů bude privatizovat za cenu 17 500 Kč/m2. To u bytu o velikosti 60 m2 znamená cenu za byt přibližně 1 mil. Kč. I při financování s úvěrem na 500 tis. Kč bez zástavy nemovitosti musí zájemci složit stejně vysokou částku z jiných zdrojů než z úvěru zakládaného družstva. To by mohlo komplikovat privatizaci řady domů, kde je vyžadována alespoň 60% účast nájemníků.

Podle informací z Magistrátu hlavního města Prahy v probíhající první vlně privatizace současní nájemníci o koupi bytů zájem mají a potíže s financováním se neprojevují, přestože v tomto případě není dojednána žádná rámcová smlouva s finančními institucemi o zjednodušení procesu financování ze strany města.

Anketa: Měli jste problémy s financováním privatizovaného bytu?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *