Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!

Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!

Stavební spořitelny přicházejí s „výhodnými“ nabídkami překlenovacích úvěrů. Klienty lákají na nízké sazby. Výsledek ale není tak pozitivní. Jak obstojí stavební spoření ve srovnání s hypotékou?

Zastavil se u mne klient s tím, že chce investovat do nemovitosti a přinesl mne nabídku od stavební spořitelny s překlenovacím úvěrem. Upřímně, aby se v tom … vyznalo (že by záměr stavebních spořitelen?). Chudák klient – X stránek s miliony čísel, a které je vlastně to správné? Transparentnost nulová – spíše blížící se k absolutnímu bodu mrazu.

Hlavní argument zástupce/zástupkyně dané spořitelny byl: „Platíte úroky a ještě si spoříte, a ty naspořené úroky vykompenzují ty zaplacené, a tak vlastně nula od nuly pojde.“ A naše tradiční: „A úvěr můžete splatit kdykoliv.“ Ufff…

Sazba u překlenovacího úvěru je 3,4 %. A z řádného úvěru? Tu jsem v nabídce zaslané klientovi stavební spořitelnou nenalezl, ale pokud vezmu v potaz cca 1,4 mil. Kč zůstatek úvěru v době přidělení cílové částky a modelový propočet je správný, tedy splátka úroků a jistiny je 16 818 Kč, vychází mi „krásných“ 6 % p.a.

Klient argumentoval, že ví, jaký bude mít přeplatek. No jasně, je krásné vědět, na čem člověk je. O přeplatcích na hypotečním úvěru opět psal p. Zámečník ve svém článku: Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité.

Nicméně přeplatek by tedy rozhodně neměl být tím hlavním motivujícím prvkem. Jde také o flexibilitu, možnosti mimořádného doplácení/splácení/refinancování úvěru. A to ve fázi překlenovacího úvěru v zásadě (u některých) stavebních spořitelen není možné (u dané modelace dané stavební spořitelny naprosto vyloučeno).

Tabulky: Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření dle nabídky stavební spořitelny

Překlenovací úvěr

Výše překlenovacího úvěru

2 400 000 Kč

Splátka úroků

6 800 Kč

Dospořování ve fázi překl. úvěru

7 200 Kč

Jiné náklady měsíčně

50 Kč

Měsíční platba (úroky + dospořování)

14 050 Kč

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Měsíc přidělení řádného úvěru

126

Procento naspoření pro přidělení úvěru

40%

Výše řádného úvěru

1 440 000 Kč

Sazba řádného úvěru

6,00%

Měs. splátka řádného úvěru

16 818 Kč

Jiné náklady měsíčně

25 Kč

Splatnost ŘÚ měsících

112

Hypotéka – refinancování k danému měsíci

Měsíc porovnání

0

Naspořená částka v měsíci porovnání

0 Kč

Poplatky spojené s refinancováním (vč. sankcí)

0 Kč

Splatnost (v letech)

20

Stadard úročení použitý bankou

365/360

Měsíční poplatky u hypotéky

100 Kč

Sazba hypotéky

4,40%

Výše hypotéky

2 400 000 Kč

Přibližná výše splátky

15 136 Kč

Platby na hypotéce celkem

3 656 701 Kč

 

Varianta úvěru

Budoucí platby

Splatnost

RPSN

Překlenovací / ze stavebního spoření

3 656 716 Kč

při splatnosti 237 měsíců

4,4%

Refinancování hypotékou

3 656 701 Kč

při splatnosti 240 měsíců

4,6%

V tabulách naleznete srovnání, když si klient založí stavební spoření s překlenovacím úvěrem dle nabídky stavební spořitelny, a nebo si na stejnou výši vezme hypoteční úvěr. Podíváme-li se na Fincentrum Hypoindex (průměrných sazeb u hypotečních úvěrů), zjistíme, že za cca 10 let zpětně se průměrná sazba pohybuje kolem 4,4 % p.a. Měli jsme doby, kdy sazby byly na 4 %, 5,5 % a nyní na 3 % p.a. Vzal jsem tedy jakýsi průměr. I proto v nabídce na hypoteční úvěr není nabízená sazba 3 % p.a. (dnešní), protože tu nemůžeme garantovat po celou dobu, ale jen po dobu fixačního období. Ale průměr 4,4 % p.a. po celou dobu trvání smlouvy o hypotečním úvěru je číslo reálné. Zjistíme tedy, že i když stavební spořitelna nabízí úrok 3,4 % a hypoteční úvěr 4,4 %, celkový přeplatek je v zásadě stejný i na stejný počet let (pro spořitelnu hraje o 3 měsíce kratší úvěr). Jak je to možné? V konstrukci splácení překlenovacího úvěru.

Je dobré říci, že ve fázi překlenovacího úvěru platíte sice nižší úroky než např. u hypotečního úvěru, ale stále ze stejného základu – z celé cílové částky. U hypotečního úvěru se podíl úroků na splátce každý měsíc mění. (Blíže viz např. Anuitní splátka hypotéky: Co přináší?)

A v tomto propočtu je klíč k tomu, proč stavební spořitelny zajímá překlenovací úvěr a nikoliv řádný. V překlenovací fázi klient zaplatí 850 680 Kč úroků a v řádném úvěru „jen“ 267 756 Kč. Proč by vás stavební spořitelna měla nechat refinancovat ve fázi překlenovacího úvěru, když tato fáze je pro ni nejvýnosnější? Úvěr od stavební spořitelny lze splatit kdykoliv, ale pouze ŘÁDNÝ! Tedy ten, kdy jste spořitelně zaplatili již cca 80 % úroků.

A závěr? Pozor na překlenovací úvěry a pozor na lákavá čísla úroků u stavebních spořitelen. Dívejte se na hypoteční sazby s dlouhodobým horizontem. Pokud možno, vyhněte se překlenovacímu úvěru, seč to půjde. Spořte si do stavebního spoření za účelem využít ŘÁDNÉHO úvěru v pozdější fázi na drobnější rekonstrukce.

Stavební spoření není špatný produkt, jen se musí umět používat

Stavební spoření není a priori špatný produkt. Jen musíte vědět, proč a za jakým účelem si jej chcete uzavřít. Ale to v zásadě u jakékoliv smlouvy, nejen finanční.

Přikládám tedy několik rad pro uzavírání stavebního spoření:

  • Stavební spoření používejte ke spoření na 6letých cyklech.
  • Vždy s nižší cílovou částkou – např. do 200 000 Kč cílové částky.
  • Snažte se platit co nejefektivnější měsíční částku – 1 700 Kč/měsíc.
  • Počítejte s tím, že zákonné podmínky se mohou měnit, jako se v minulosti stalo několikrát.
  • Např. snížení státní podpory,
  • změna účelovosti státní podpory – tedy státní podpora bude vázána pouze na účely k bydlení, k úhradě studia nebo k přesunutí do produktů III. důchodového pilíře.
  • Máte-li starou smlouvu, ve většině případů ji neupravujte, neměňte. Můžete tak přijít o výhodné úročení. Zeptejte se na změnu úroků, poplatky za změnu smlouvy, poplatky za navýšení cílové částky.
  • Zkuste se vyhnout, seč to půjde, překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření.
  • Přečtěte si řádně všeobecné obchodní podmínky a sazebníky poplatků a sankcí.
  • Zeptejte se sami sebe – proč bych si měl uzavřít tento produkt? Zhodnoťte veškerá jeho pozitiva i negativa. Vezměte si čas na rozmyšlenou.

Anketa

Máte hypotéku?

Ano. (595)
 
Ne. (337)
 Celkem hlasovalo 932 čtenářů

Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 3 komentáře)

Nesmysly v článku David | 24.03.2015 00:50
Re: Zbyněk Prim | 31.10.2013 21:38
Petr Kolomazník | 31.10.2013 12:26

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 25.08.2016 00:00 Stavební spořitelny lákají na úvěry bez zajištění

Klienti stavebních spořitelen letos uzavírají více smluv než v loňském roce, na druhou stranu ale zpomaluje tempo úvěrování. Stavební spořitelny proto hledají způsoby, jak klienty na úvěry nalákat, úvěry zlevňují. Neváhají ani hledat další způsoby, jak klientovi nabídnout ještě výhodnější podmínky. (Aktualizováno) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 25.08.2016 13:05
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.08.2016 00:00 Rekonstrukce ze svého, nebo s půjčkou?

Většina Čechů nemá změny příliš v lásce, ani do rekonstrukce se nevrhají po hlavě. Zásadnější přestavbu řeší až ve chvíli, kdy je to opravdu nutné. Rozhodnutí o rekonstrukci je ale pouze prvním krokem, důležité je také vyřešit vhodné financování. Kde berou Češi peníze na vylepšení svého bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 19.08.2016 18:09

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

18.08.2016 11:16 Fincentrum upevňuje pozici v oblasti hypoték

Obrat společnosti Fincentrum v České republice a na Slovensku vzrostl v prvním pololetí o 6 % na 812 milionů korun. Objem zprostředkovaných hypoték se na obou trzích zvýšil o 18 %. Poradci zprostředkovali hypotéky za více než 18 miliard korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.08.2016 12:58 Ceny nových bytů v Praze podražily

Meziročně vzrostla cena nemovitostí v hlavním městě Praha o 11,2 procenta. Průměrná cena nových bytů se pohybovala v květnu a červnu letošního roka ve výši 75 600 korun za metr čtvereční. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.08.2016 16:08 Česká spořitelna umožní refinancování hypotéky online

Česká spořitelna jako další finanční dům zavádí možnost refinancování online. Pak již klientovi zbývá pouze podepsat smlouvu.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

11.08.2016 11:14 Chcete byt? Půjčte si od státu

Pokud hodláte kupovat nemovitost, anebo jí jen rekonstruovat, tak pak jistěš hledáte řešení jakým způsobem tuto investici financovat. Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) nabízí žadatelům nejvýhodnější úvěr na trhu a přitom stále není vyčerpán. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

02.08.2016 15:26 Česká spořitelna nově refinancuje hypotéku online

Česká spořitelna nově umožňuje refinancovat hypotéky, kterým končí fixace u jiné banky, online v jednoduché webové aplikaci. Žádost lze vyplnit během 15 minut a potřebné dokumenty zaslat elektronicky.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (109)
 
Spíše ano. (18)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 178 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 19.08.2016 00:00 Rekonstrukce ze svého, nebo s půjčkou?

Většina Čechů nemá změny příliš v lásce, ani do rekonstrukce se nevrhají po hlavě. Zásadnější přestavbu řeší až ve chvíli, kdy je to opravdu nutné. Rozhodnutí o rekonstrukci je ale pouze prvním krokem, důležité je také vyřešit vhodné financování. Kde berou Češi peníze na vylepšení svého bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 25.08.2016 00:00 Stavební spořitelny lákají na úvěry bez zajištění

Klienti stavebních spořitelen letos uzavírají více smluv než v loňském roce, na druhou stranu ale zpomaluje tempo úvěrování. Stavební spořitelny proto hledají způsoby, jak klienty na úvěry nalákat, úvěry zlevňují. Neváhají ani hledat další způsoby, jak klientovi nabídnout ještě výhodnější podmínky. (Aktualizováno) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »