Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!

Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše!

Stavební spořitelny přicházejí s „výhodnými“ nabídkami překlenovacích úvěrů. Klienty lákají na nízké sazby. Výsledek ale není tak pozitivní. Jak obstojí stavební spoření ve srovnání s hypotékou?

Zastavil se u mne klient s tím, že chce investovat do nemovitosti a přinesl mne nabídku od stavební spořitelny s překlenovacím úvěrem. Upřímně, aby se v tom … vyznalo (že by záměr stavebních spořitelen?). Chudák klient – X stránek s miliony čísel, a které je vlastně to správné? Transparentnost nulová – spíše blížící se k absolutnímu bodu mrazu.

Hlavní argument zástupce/zástupkyně dané spořitelny byl: „Platíte úroky a ještě si spoříte, a ty naspořené úroky vykompenzují ty zaplacené, a tak vlastně nula od nuly pojde.“ A naše tradiční: „A úvěr můžete splatit kdykoliv.“ Ufff…

Sazba u překlenovacího úvěru je 3,4 %. A z řádného úvěru? Tu jsem v nabídce zaslané klientovi stavební spořitelnou nenalezl, ale pokud vezmu v potaz cca 1,4 mil. Kč zůstatek úvěru v době přidělení cílové částky a modelový propočet je správný, tedy splátka úroků a jistiny je 16 818 Kč, vychází mi „krásných“ 6 % p.a.

Klient argumentoval, že ví, jaký bude mít přeplatek. No jasně, je krásné vědět, na čem člověk je. O přeplatcích na hypotečním úvěru opět psal p. Zámečník ve svém článku: Hypotéka: Kolik přeplatíte, není důležité.

Nicméně přeplatek by tedy rozhodně neměl být tím hlavním motivujícím prvkem. Jde také o flexibilitu, možnosti mimořádného doplácení/splácení/refinancování úvěru. A to ve fázi překlenovacího úvěru v zásadě (u některých) stavebních spořitelen není možné (u dané modelace dané stavební spořitelny naprosto vyloučeno).

Tabulky: Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření dle nabídky stavební spořitelny

Překlenovací úvěr

Výše překlenovacího úvěru

2 400 000 Kč

Splátka úroků

6 800 Kč

Dospořování ve fázi překl. úvěru

7 200 Kč

Jiné náklady měsíčně

50 Kč

Měsíční platba (úroky + dospořování)

14 050 Kč

Řádný úvěr ze stavebního spoření

Měsíc přidělení řádného úvěru

126

Procento naspoření pro přidělení úvěru

40%

Výše řádného úvěru

1 440 000 Kč

Sazba řádného úvěru

6,00%

Měs. splátka řádného úvěru

16 818 Kč

Jiné náklady měsíčně

25 Kč

Splatnost ŘÚ měsících

112

Hypotéka – refinancování k danému měsíci

Měsíc porovnání

0

Naspořená částka v měsíci porovnání

0 Kč

Poplatky spojené s refinancováním (vč. sankcí)

0 Kč

Splatnost (v letech)

20

Stadard úročení použitý bankou

365/360

Měsíční poplatky u hypotéky

100 Kč

Sazba hypotéky

4,40%

Výše hypotéky

2 400 000 Kč

Přibližná výše splátky

15 136 Kč

Platby na hypotéce celkem

3 656 701 Kč

 

Varianta úvěru

Budoucí platby

Splatnost

RPSN

Překlenovací / ze stavebního spoření

3 656 716 Kč

při splatnosti 237 měsíců

4,4%

Refinancování hypotékou

3 656 701 Kč

při splatnosti 240 měsíců

4,6%

V tabulách naleznete srovnání, když si klient založí stavební spoření s překlenovacím úvěrem dle nabídky stavební spořitelny, a nebo si na stejnou výši vezme hypoteční úvěr. Podíváme-li se na Fincentrum Hypoindex (průměrných sazeb u hypotečních úvěrů), zjistíme, že za cca 10 let zpětně se průměrná sazba pohybuje kolem 4,4 % p.a. Měli jsme doby, kdy sazby byly na 4 %, 5,5 % a nyní na 3 % p.a. Vzal jsem tedy jakýsi průměr. I proto v nabídce na hypoteční úvěr není nabízená sazba 3 % p.a. (dnešní), protože tu nemůžeme garantovat po celou dobu, ale jen po dobu fixačního období. Ale průměr 4,4 % p.a. po celou dobu trvání smlouvy o hypotečním úvěru je číslo reálné. Zjistíme tedy, že i když stavební spořitelna nabízí úrok 3,4 % a hypoteční úvěr 4,4 %, celkový přeplatek je v zásadě stejný i na stejný počet let (pro spořitelnu hraje o 3 měsíce kratší úvěr). Jak je to možné? V konstrukci splácení překlenovacího úvěru.

Je dobré říci, že ve fázi překlenovacího úvěru platíte sice nižší úroky než např. u hypotečního úvěru, ale stále ze stejného základu – z celé cílové částky. U hypotečního úvěru se podíl úroků na splátce každý měsíc mění. (Blíže viz např. Anuitní splátka hypotéky: Co přináší?)

A v tomto propočtu je klíč k tomu, proč stavební spořitelny zajímá překlenovací úvěr a nikoliv řádný. V překlenovací fázi klient zaplatí 850 680 Kč úroků a v řádném úvěru „jen“ 267 756 Kč. Proč by vás stavební spořitelna měla nechat refinancovat ve fázi překlenovacího úvěru, když tato fáze je pro ni nejvýnosnější? Úvěr od stavební spořitelny lze splatit kdykoliv, ale pouze ŘÁDNÝ! Tedy ten, kdy jste spořitelně zaplatili již cca 80 % úroků.

A závěr? Pozor na překlenovací úvěry a pozor na lákavá čísla úroků u stavebních spořitelen. Dívejte se na hypoteční sazby s dlouhodobým horizontem. Pokud možno, vyhněte se překlenovacímu úvěru, seč to půjde. Spořte si do stavebního spoření za účelem využít ŘÁDNÉHO úvěru v pozdější fázi na drobnější rekonstrukce.

Stavební spoření není špatný produkt, jen se musí umět používat

Stavební spoření není a priori špatný produkt. Jen musíte vědět, proč a za jakým účelem si jej chcete uzavřít. Ale to v zásadě u jakékoliv smlouvy, nejen finanční.

Přikládám tedy několik rad pro uzavírání stavebního spoření:

  • Stavební spoření používejte ke spoření na 6letých cyklech.
  • Vždy s nižší cílovou částkou – např. do 200 000 Kč cílové částky.
  • Snažte se platit co nejefektivnější měsíční částku – 1 700 Kč/měsíc.
  • Počítejte s tím, že zákonné podmínky se mohou měnit, jako se v minulosti stalo několikrát.
  • Např. snížení státní podpory,
  • změna účelovosti státní podpory – tedy státní podpora bude vázána pouze na účely k bydlení, k úhradě studia nebo k přesunutí do produktů III. důchodového pilíře.
  • Máte-li starou smlouvu, ve většině případů ji neupravujte, neměňte. Můžete tak přijít o výhodné úročení. Zeptejte se na změnu úroků, poplatky za změnu smlouvy, poplatky za navýšení cílové částky.
  • Zkuste se vyhnout, seč to půjde, překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření.
  • Přečtěte si řádně všeobecné obchodní podmínky a sazebníky poplatků a sankcí.
  • Zeptejte se sami sebe – proč bych si měl uzavřít tento produkt? Zhodnoťte veškerá jeho pozitiva i negativa. Vezměte si čas na rozmyšlenou.

Anketa

Máte hypotéku?

Ano. (586)
 
Ne. (335)
 Celkem hlasovalo 921 čtenářů

Stavební spoření, nebo hypotéka? Úroky nejsou vše! >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 3 komentáře)

Nesmysly v článku David | 24.03.2015 00:50
Re: Zbyněk Prim | 31.10.2013 21:38
Petr Kolomazník | 31.10.2013 12:26

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.06.2016 11:39 ČMSS nabízí zajištěné meziúvěry od 1,9 %

Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS) zlevnila meziúvěry zajištěné nemovitostí podle typu a výše meziúvěru až o 0,4 procentního bodu. Úrokové sazby zajištěných úvěrů lze tedy získat již od 1,9 %. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1192)
 
Ne. (1488)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2729 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »