Slovensko zpřísní hypotéky. ČNB je přesto tvrdší

Starosti slovenské centrální bance dělají především dluhy domácností, které na konci loňského roku překročily 38 % hrubého domácího produktu (HDP). Podle NBS rostou dluhy slovenských domácností příliš rychle a jsou dokonce nejrychleji rostoucí v rámci Evropské unie (EU).
Přitom ještě v roce 2009 byla zadluženost slovenských domácností druhá nejnižší ve střední a východní Evropě, od té doby se ale více než zdvojnásobila. Podílem úvěrů domácností na HDP předběhlo Slovensko Českou republiku již v roce 2014 a v loňském roce dokonce i rychle rostoucí Polsko.
NBS přistoupila ke zpřísnění pravidel poskytování hypoték již loni v březnu. V rámci svých opatření se zaměřila především na zkoumání bonity žadatele o úvěr a omezila poskytování úvěrů nad 80 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV).

Zpřísnění krok za krokem

Slovenské banky mají od loňského března povinnost odečítat od příjmu žadatele rezervu, která snižuje jeho disponibilní příjem. V březnu stanovená rezerva ve výši 5 % se postupně zvyšuje a v červenci letošního roku dosáhne 20 %. Žadatelům tak klesá v očích bank výše jejich disponibilního příjmu až o pětinu.
Banky na Slovensku musí také od loňska počítat při hodnocení bonity žadatele s případným budoucím zvýšením úrokové sazby o dva procentní body. Žadatel musí navíc předložit potvrzení o příjmech za posledních šest měsíců oproti původním třem měsícům.
Slovenská centrální banka omezila i poskytování úvěrů nad 80 % zástávní hodnoty nemovitosti. Banky tak mohou od loňského března poskytovat s LTV nad 80 % pouze 40 % nových hypoték.
Ve srovnání s Českou národní bankou (ČNB) byla však NBS ještě mírná. V Česku jsou stoprocentní hypotéky již dávno minulostí a tuzemské banky mohou poskytovat pouze 15 % nových obchodů s LTV od 80 do 90 %.
„Předchozí opatření byly zaměřené zejména na nastavení podmínek poskytování úvěrů. Tato opatření přispěla ke stabilizaci trhu a ke zmírnění rizik. Vzhledem k nízké úrokové sazby se však trh neustále vyvíjí, zadluženost rychle roste a na tento vývoj je třeba dále reagovat,“ uvedla již v březnu NBS.
Od 1. července tak slovenská centrální banka přitvrdí. Stoprocentní hypotéky skončí a hypotéky s LTV od 80 do 90 % čeká tvrdší omezení. Příjmy žadatele o úvěr budou navíc posuzovány vzhledem k jeho celkovému zadlužení, ukazatel DTI nesmí překročit hodnotu osm.

Konec stoprocentních hypoték na Slovensku

Již poslední dva roky se na Slovensku podíl úvěrů s LTV nad 90 procent pohybuje kolem 7 %.  Dopad zákazu stoprocentních hypoték tak nebude nijak zásadní. Podobné je to i s omezením hypoték od 80 do 90 %, na jejichž poskytování stanovila NBS limit 35 % nových obchodů. Tento limit by však také neměl být pro banky problém.
„K úvěrování obyvatelstva jsme vždy přistupovali zodpovědně a tuto hranici jsme s 33 procentním podílem splňovaly již v posledním čtvrtletí minulého roku. Nepředpokládáme tak prakticky žádný dopad,“ říká Ján Bača, vedoucí oddělení retailových úvěrů Slovenské spořitelny, největší banky na slovenském trhu.
NBS navíc stanoví limit ukazatele DTI. Od července by celkové zadlužení žadatele o úvěr nemělo překročit osm jeho ročních příjmů. Vzhledem k současnému stavu a průměrným příjmům Slováků ale ani toto omezení nebude zřejmě úplná pohroma. Omezení navíc bude nabíhat postupně. Až do října může tuto hodnotu překračovat 20 % nových úvěrů a do konce roku 15 %. Od ledna příštího roku pak limit klesne na 10 % nově poskytovaných úvěrů.
„Úvěrový strop, který začne platit od července, mohou nejvíce pocítit málo vydělávající, živnostníci a mladí lidé do 35 let. Dá se očekávat, že budou mít obtížnější přístup k úvěrům než dosud,“ míní senior analytik společnosti Fincentrum Peter Világi.

ČNB ve střehu a připravena přitvrdit

Situace na Slovensku tedy pravděpodobně nebude tak horká, jak se může na první pohled zdát. Zato v Česku by mohlo být již brzy ještě hůře. ČNB uvažuje o dalším zpřísnění poskytování hypoték. Konkrétně jde o stanovení maximálního limitu ukazatele DTI na úrovni osm a ukazatel měsíční splátky k měsíčním příjmům žadatele o úvěr (DSTI) ve výši 40 procent. Na rozdíl od Slovenska ale ČNB zřejmě postupné zavádění ukazatelů nechystá.
Jak uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok 27. května v Rozstřelu iDnes.cz: „Všechny velké finanční krize v nedávné době vznikly právě na trhu s nemovitostmi.“ Podle Jiřího Rusnoka jsou české nemovitosti vzhledem k odpovídajícím faktorům v ekonomice nadhodnocené přibližně o 15 procent. Centrální banka proto situaci na realitním trhu sleduje a podrobnější stanovisko sdělí na tiskové konferenci 12. června, kdy zveřejní pravidelnou zprávu o finanční stabilitě, v rámci které zpravidla zveřejňuje i nová doporučení.