Narazily ceny bytů na strop?

Zatímco realizované ceny starších bytů rostly ještě ve druhém čtvrtletí 2017 meziročně téměř dvacetiprocentním tempem, v letošním prvním čtvrtletí nepřekonal růst ani hranici deseti procent. Ze statistik ČSÚ vyplývá, že v Praze zpomalil růst ještě více než ve zbytku republiky, a to na 8,4 procenta.
Graf 1: Vývoj realizovaných cen starších bytů

Zdroj: ČSÚ
Podobné je to i s vývojem realizovaných cen nových bytů, který ovšem ČSÚ sleduje pouze v Praze. Po dvanácti měsících dvouciferného růstu zbrzdily ceny nových pražských bytů v prvním čtvrtletí meziročně na 9,7 procenta.
Graf 2: Vývoj cen nových bytů v Praze

Zdroj: ČSÚ

Vrchol za námi?

Historicky nejvyššího růstu dosáhly ceny nových bytů ve třetím čtvrtletí loňského roku, když v meziročním srovnání zdražily o 16,4 procenta. Ceny starších bytů se v Praze vrcholu dotkly o čtvrtletí dříve, tedy v loňském druhém čtvrtletí, kdy rostly o téměř 19 procent.
Porovnáním mezičtvrtletních dat ČSÚ zjistíme, že největší růst cen nových nemovitostí v Praze byl na konci roku 2016 (o 5,5 procenta). S každým dalším čtvrtletím růst do konce loňského roku oslaboval, aby na začátku letošního roku opět nabral na síle. V prvním čtvrtletí vzrostly ceny nových bytů o čtyři procenta, tedy podobně jako na začátku loňského roku, kdy se zvýšily o 4,4 procenta.
Obdobně se v mezičtvrtletním srovnání vyvíjely i ceny starších bytů v Praze. Dynamika růstu cen starších nemovitostí začala pozvolna brzdit již ve třetím čtvrtletí loňského roku. Na začátku letošního roku ale ceny opět začaly mírně růst.
Z vývoje cen je podle předsedy ČSÚ Marka Rojíčka zřejmé, že dynamika cen zpomaluje, protože naráží na koupěschopnou poptávku. A podobného názoru je i guvernér ČNB Jiří Rusnok. „Nemyslím si, že by ceny nemovitostí začaly klesat. V nejbližší době ale dojde ke zpomalení růstu cen, protože již naráží mimo jiné na možnosti poptávky,“ uvedl guvernér minulý týden na ČT24, a dodal, že i když ceny zpomalí, tak stále budou vysoko.

Ceny nemovitostí trápí i ČNB

Ceny nemovitostí ovlivňuje poptávka po nemovitostech, úrokové sazby hypoték a nabídka bytů. Úrokové sazby i poptávku po nemovitostech začala již v loňském roce ČNB chladit a pokračuje v tom i v roce letošním.
Minulý týden představila nová pravidla pro poskytování hypotéky, která znemožní především svobodným a mladým vyletět z rodinného hnízda. Od října si bude moct pořídit vlastní bydlení na hypotéku pouze žadatel, jehož celkový dluh nepřekročí devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI) a zároveň měsíční splátku jeho dluhu nebude vyšší než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).
Nastavení nových ukazatelů zohledňuje tedy příjmy žadatele a jeho zadlužení. Ceny nemovitostí zde vstupují skrze výši poskytované hypotéky, která se odráží od cen nemovitostí. S růstem cen budou muset mít žadatelé naspořeno větší množství peněz, nebo si pořídit levnější bydlení v jiné lokalitě, nebo skončí v nájmu.
„V podstatě tak hrozí, že na vlastnické bydlení běžné domácnosti nedosáhnou a nové byty budou kupovat jen movití investoři. To samozřejmě přispěje stabilitě finančního sektoru a centrální banka tak bude spokojená. Na druhou stranu problém bytového trhu se dál prohloubí a to výrazně. Lidé z Prahy začnou utíkat do regionů, nebo budou nuceni jít do nájmu za ještě vyšší nájemné, než by činila splátka hypotéky,“ poznamenala výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Přestože je problém vysokých cen bytů převážně v nedostatečné nabídce, ČNB věří, že by její opatření mohla trh zchladit. V rozhovoru pro E15 ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait na otázku, zda by problém nedostatečné výstavby mohly vyřešit hypotéky navázané na příjmy žadatelů, uvedl: „Možná třeba trochu ano, ceny bytů by mohly klesnout.“
Developeři jsou ale jiného názoru. „Omezení poptávky tím, že část lidí vyřadíme z možnosti získat hypoteční úvěr, bohužel vysokou cenovou úroveň na našem trhu rezidenčního bydlení nevyřeší. Jen to odřízne skupinu střední třídy od možnosti získat vlastní bydlení. Problém našeho bytového trhu je totiž v omezené nabídce a její důvody jsou dlouhodobě známé: zablokované a zdlouhavé povolovací procesy, kvůli kterým se nové byty v podstatě nestaví. S tím však ani ČNB nic nenadělá,“ uvedl Evžen Korec, generální ředitel Ekospolu.
Od začátku roku do konce dubna se podle údajů ČSÚ začalo v Praze v bytových domech stavět pouze 262 nových bytů. Developeři však jen během prvních třech měsíců letošního roku prodali téměř 1 200 nových bytů. Situace na realitním trhu tak nevypadá příliš růžově a i když dynamika růstu cen zpomalí, ceny vlastního bydlení zůstanou stále nad možnostmi mnoha lidí.