Bytová výstavba: Polsko Česku utíká. Rozdíl činí desítky tisíc bytů
Polsko dokáže výrazně rychleji než Česko rozšiřovat nabídku bytů i části komerčních nemovitostí. V roce 2025 tam bylo dokončeno téměř 209 tisíc bytů proti 33,4 tisíce v Česku. Ani po zohlednění více než trojnásobného počtu obyvatel rozdíl nemizí a na tisíc obyvatel připadlo v Polsku 5,6 nového bytu, v Česku pouze 3,1. Intenzita bytové výstavby tak byla v Polsku přibližně o 83 % vyšší.
Rozdíl pokračuje také u zahajované výstavby. V Polsku se během roku 2025 začalo stavět dalších 212,4 tisíce bytů, v Česku 35,8 tisíce. V přepočtu na obyvatele jde o rozdíl přibližně 73 % ve prospěch Polska. Pokud by Česko stavělo se stejnou intenzitou jako jeho severní soused, nevznikalo by zde ročně 33 tisíc, ale přibližně 61 tisíc nových bytů.
„Rozdíl už nelze vysvětlovat pouze tím, že Polsko je větší země. Klíčový je přepočet na obyvatele. Polsko dokáže dlouhodobě dostávat na trh výrazně větší objem nové nabídky. Pro ceny bydlení je to zásadní – pokud poptávka roste a nabídka na ni nedokáže reagovat, tlak se přelévá do cen bytů a stavebních pozemků,“ říká Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.
Retail roste v Polsku téměř dvojnásobným tempem
Podobný obrázek nabízí obchodní nemovitosti. Za první polovinu roku 2026 přibylo v Polsku přibližně 235 tisíc m² nových obchodních ploch, v Česku pouze 38 tisíc m². Po přepočtu na počet obyvatel bylo tempo nové výstavby v Polsku přibližně o 79 % vyšší. Na konci června tam bylo ve výstavbě dalších zhruba 650 tisíc m² retailu, v Česku necelých 147 tisíc m².
Výhodou Polska je především větší počet samostatně fungujících regionálních trhů. Vedle Varšavy má silný development v Krakově, Vratislavi, Poznani, Lodži, Trojměstí nebo Horním Slezsku. Osm největších regionálních kancelářských trhů mimo Varšavu má dohromady přibližně 6,7 milionu m² moderních kanceláří. V Česku je trh mnohem více koncentrovaný do Prahy.
„Polsko nabízí developerům možnost jeden úspěšný koncept opakovat v celé řadě měst. Nemusíte být závislí na jedné metropoli. To je zásadní například u retail parků, logistiky nebo rezidenčních projektů, protože větší počet ekonomicky životaschopných lokalit umožňuje development skutečně škálovat,“ uvádí Miroslav Barnáš.
U skladů Česko ukazuje, že stavět umí
Výjimkou jsou průmyslové a logistické nemovitosti. Polsko má přibližně 38 milionů m² moderních logistických ploch, Česko 13,7 milionu m². Po přepočtu na počet obyvatel je ale český trh dokonce větší – přibližně 1,26 m² na obyvatele proti 1,02 m² v Polsku.
To podle ARETE ukazuje, že českému trhu nechybí kapitál ani schopní developeři. Pokud existují vhodné pozemky, infrastruktura a dostatečně předvídatelné podmínky, dokáže být výstavba velmi intenzivní.
Polsku zároveň pomáhá dopravní infrastruktura. Země má přibližně 5 600 kilometrů dálnic a rychlostních silnic a další více než tisíc kilometrů buduje. Nové dopravní tahy přitom nevytvářejí jen lepší spojení, ale také nové lokality vhodné pro logistiku, výrobu, retail nebo bydlení.
„Český problém není nedostatek investorů ochotných stavět. Logistika dokazuje pravý opak. Slabinou je spíše omezené množství lokalit, kde lze projekt připravit rychle, předvídatelně a ve větším měřítku. Polsko je v tomto ohledu schopné svou velikost a infrastrukturu využít podstatně lépe,“ uzavírá Miroslav Barnáš, CIO ARETE Real Estate.
Polsko a Česko v číslech
| Ukazatel | Polsko | Česko |
| Dokončené byty 2025 | 208 800 | 33 430 |
| Byty na 1 000 obyvatel | 5,59 | 3,06 |
| Zahájené byty 2025 | 212 400 | 35 819 |
| Zahájené byty na 1 000 obyvatel | 5,69 | 3,28 |
| Nový retail H1 2026 | 235 000 m² | 38 300 m² |
| Retail ve výstavbě, konec H1 2026 | cca 650 000 m² | 146 800 m² |
| Moderní logistické plochy, Q2 2026 | 38,0 mil. m² | 13,73 mil. m² |
