Realitní trh se přehřívá. Kdy přijde ochlazení?

Český realitní trh patří v posledních letech k nejrychleji rostoucím trhům v Evropě. Ceny nemovitostí vzrostly v loňském roce v evropském měřítku téměř o 12 procent. V letošním roce sice růst cen nemovitostí v řadě evropských zemích předstihl Českou republiku, stále se však nachází vysoko u ukazatele tříletého růstu.
„I když v roce 2018 postupně zvolňuje dynamika růstu cen nemovitostí, ty pořád pádí meziročně vpřed rychleji než nájmy nebo mzdy,“ uvedl hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš na konferenci „Aktuální makroekonomické trendy a jejich vliv na realitní trh v ČR“ pořádané Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Ceny nemovitostí jsou nadhodnocené

Podle posledních údajů OECD postupně narůstá nadhodnocenost realitního trhu v ČR. Zjevně nadhodnocené jsou ceny bydlení v Česku i podle ČNB. V polovině roku 2017 byly podle ní ceny bydlení nadhodnoceny o zhruba 10 procent a na konci loňského roku přibližně o 14 procent.
Ceny nemovitostí jsou nadhodnocené především v porovnání s příjmy domácností. „Český realitní trh je v průměru drahý pro domácnosti, které chtějí bydlet – koupit nemovitost a splácet ji ze svého příjmu. Naopak nemusí být nutně předražené pro domácnosti, které peníze jednoduše mají, chtějí je do nemovitostí uložit a inkasovat nájem,“ vysvětluje Jan Bureš.
Od roku 2013 rostou ceny nemovitostí rychleji než nájmy, přesto může být výnos z nájmu podle Jana Bureše stále pro některé investory atraktivní. S postupným utahováním měnové politiky ČNB a rostoucími úrokovými sazbami se ale může situace změnit a pro investory budou atraktivnější jiné alternativní investice.
Přes vysoké ceny nemovitostí zájem o hypoteční úvěry roste. ČNB již za několik dní opět zpřísní poskytování hypoték. Nově zavede limit pro celkové zadlužení (DTI) a limit pro maximální výši měsíční splátky dluhu (DSTI).

ČNB nečeká dramatické dopady

Některé odhady hovoří o tom, že až pětina zájemců na hypotéku po zpřísnění pravidel nedosáhne. Obavy z nedostupného bydlení jsou ale podle ČNB neopodstatněné stejně tak, jako se nenaplnily nejhorší scénáře při loňském zavedení maximálních limitů hypoték vzhledem k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV).
„Předpovědi o dramatických dopadech kroků ČNB se vůbec nenaplnily,“ uvedl na konferenci ARTN ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait. Některé banky totiž reagovaly na snížení limitu LTV zvýšením odhadních hodnot nemovitostních zástav.
Přestože se limitům DTI a DSTI nebude dát podle Jana Fraita tak snadno „vyhnout“, dopady by neměly být dramatické. Podle loňských statistik ČNB by limitům DTI nevyhovělo osm procent žadatelů o hypotéku a limitům DSTI zhruba deset procent nikoliv pětina, jak předvídají některé odhady.
Jan Frait také upozornil, že ČNB bankám navíc umožňuje překročit nově stanovené limity ve specifických případech u pěti procent úvěrů. Do této kategorie by mohl spadat například mladý člověk, který sice v současné době nevydělává na hypotéku dostatečně, ale do budoucna vykazuje potenciál růstu platu.

Realitní trh čeká ochlazení

Kombinace vysokých cen nemovitostí, opatření ČNB a rostoucích úrokových sazeb povede zřejmě již brzy k ochlazení českého realitního trhu. Růst cen nemovitostí by v letošní roce podle Jana Bureše měl zpomalit na šest procent a do dvou let dokonce na tři procenta.
„V průběhu roku 2018 pravděpodobně nakonec tempo mezd postupně překoná růst cen nemovitostí a cenová dostupnost bydlení by se měla přestat zhoršovat. I tak ale zůstane pro řadu domácnosti špatná a vedle vysokých cen k tomu již dnes přispívají nová makroprudenční opatření ČNB (zabraňující nezdravému zadlužení na přehřátém realitním trhu) a víc a víc také rostoucí úrokové sazby. Počet nově poskytnutých hypotečních úvěrů tak pravděpodobně bude dál pozvolna klesat ze svých maxim dosažených na přelomu roku 2016 a 2017,“ uzavřel Jan Bureš.