Český realitní trh dusí i absence pobídek pro zahraniční investory
Trh s nemovitostmi napjatě vyhlíží první výraznější snížení úrokových sazeb. Nové kanceláře se nestaví, prodeje bytů rostou zatím pozvolna a většímu rozvoji nájemního bydlení brání kromě drahého financování i současná legislativa. Nejen na tom se shodují realitní odborníci.
Klíčovou roli nyní hrají především čeští investoři, kteří vyrovnávají propad investic ze zahraničí. Zatímco v letech 2021 a 2022 se podíl tuzemských investorů pohyboval okolo poloviny, v roce 2023 se situace výrazně proměnila. „V tuto chvíli jsme zásadně orientováni na český kapitál, domácí investoři nyní tvoří 81 procent všech zaznamenaných investic napříč všemi segmenty,“ uvádí Jan Jurčíček z konzultační společnosti Savills.
Že trh momentálně trpí nedostatkem zdrojů, potvrzuje i Lenka Kostrounová, ředitelka financování nemovitostí v ČSOB. Rizika vidí hlavně u financování starších komerčních nemovitostí, u kterých končí splatnost současných úvěrů: „Nejde o to, jestli financování bude dražší či lacinější, ale zdali bude moci banka pro klienta vůbec nové financování vystavit.“
Důvodem odlivu zahraničního kapitálu je podle Radka Procházky z poradenské společnosti Prochazka & Partners především neschopnost české vlády zajistit pobídky pro zahraniční investory: „Oproti Německu nebo Polsku nejsme pro zahraniční investory příliš zajímaví.“
Podobně to vnímá i Pavel Streblov z developerské společnosti Penta Real Estate: „To, že se tady dělají transakce pouze s českým kapitálem, je na jednu stranu pozitivní, na druhou stranu to ukazuje, že nejsme konkurenceschopní na globální úrovni.“
REKLAMA
Právě developeři mají nyní výrazně složitější výchozí pozici, kdy se jim mnohdy za aktuálních podmínek nevyplácí nové projekty v rezidenčním, kancelářském ani průmyslovém developmentu spouštět. „Marže a důvod něco stavět developerům lehce vyprchávají. Na kancelářském trhu nyní nedává smysl, aby nový projekt mimo centrum developer vůbec realizoval,“ popisuje Streblov.
Situaci podle něj komplikuje kombinace dvou hlavních překážek, které výrazně prodražují realizaci projektů a tím i výsledný produkt například v podobě bytu nebo kanceláře. Těmito překážkami jsou drahé financování a zdlouhavé schvalovací procesy. Pomalé povolování podle Streblova prodražuje stavby klidně o 20 procent. „Kdyby tam tyto náklady nebyly, tak by možná poměr mezd vůči ceně bydlení v Praze nebyl takový,“ uvádí.
Vlastní bydlení v Praze se stává statusovou záležitostí
Počty prodaných novostaveb sice postupně rostou, většímu oživení trhu ale brání drahé a nedostupné hypotéky, které si velká část zájemců o koupi nemovitosti nemůže dovolit. Naopak prémiového trhu se současná ekonomická situace až tak zásadně nedotkla.
„Největší klientelu nyní tvoří ti, kdo peníze mají a investují. Investice do nemovitostí nemusí být krátkodobě výnosná, ale v dlouhodobém horizontu jsou to dobře uložené peníze,“ uvedl Martin Kodeš z developerské společnosti J&T Real Estate.
Jeho slova potvrzuje též tvrzení Streblova z Penta Real Estate: „Bohatší klientela není tak závislá na hypotékách. U prémiovějších projektů vnímáme, že je lidé berou jako příležitost, vzhledem k tomu, že ceny nyní moc nerostly.“
Podle Lukáše Maděry z developerské společnosti Skanska Residential dlouhodobý nedostatek dostupných bytů transformuje nové bydlení do statusového produktu, kde majitelé očekávají jedinečnost a prémiovou kvalitu: „Musíme být připraveni plnit jejich vysoká očekávání, která se vážou k technologickým, sociálním a architektonickým trendům, zároveň se nové bytové projekty musí aktivně snažit o snižování energetické náročnosti a uhlíkové stopy.“
Právě důraz na vysokou kvalitu a aspekty ESG se ještě více promítá do cen bytů. „Vysoké úrokové sazby a pokles reálných mezd rozvoj chytrého a udržitelného bydlení brzdí, respektive ho zužují jen do nejvyšších příjmových tříd,“ tvrdí Sedláček ze společnosti Ewing.
