Byty za 10 let vydělaly… nebo ne?

Český statistický úřad v minulém týdnu zveřejnil nejnovější odhad indexu nabídkových cen nemovitostí za rok 2014. V uplynulém roce se zvýšily ceny bytů v průměru o 0,7 %, což nepatrně překročilo inflaci. Za posledních deset let (od roku 2005) nabídkové ceny bytů stouply v průměru o 51,4 %. Více přitom rostly ceny mimo Prahu (+54,0 %) než v Praze (+49,2 %).

Nabídkové ceny ovšem nejsou zcela vypovídající. Vycházejí z cen uváděných v realitní inzerci a konečná cena se může zásadním způsobem lišit. A také se liší. Bohužel index realizovaných cen bytů za loňský rok ještě není k dispozici a na čísla si budeme muset přibližně rok počkat… Do předloňského roku ceny bytů od roku 2005 vzrostly v průměru o 36,9 %. I v případě realizovaných cen bytů zaznamenaly vyšší růst mimopražské byty (+38,1 %) než pražské (+34,5 %).

Ceny bytů jsou vyjádřeny v nominálních hodnotách. Cenová hladina měřená indexem spotřebitelských cen stoupla od roku 2005 o 25,4 %. Za jedno desetiletí tak reálné ceny bytů stouply přibližně o 11,5 %, tedy 1,09 % ročně.

Tabulka 1: Index cen bytů (rok 2010 = 100)

Zdroj: ČSÚ

 Reálné zhodnocení bytů přibližně o 1 % ročně se týká pouze kapitálové hodnoty. Byt přináší i další výnos – buď v podobě inkasovaného nájemného, nebo naopak v podobě neplaceného nájemného v případě využití bytu k vlastnímu bydlení.

Na druhé straně ale stojí náklady. Ceny bytů sice v průměru rostou, ale nemusí tomu tak být u všech. Dokladem je kupříkladu vila pořízená kancléřem Vratislavem Mynářem v loňském roce za 5,5 mil. Kč, přičemž znalecký posudek ji v roce 2011 ocenil na 13,4 mil. Kč. V roce 2005 vila stála 8,25 mil. Kč. Jistě, v tomto případě se jedná o specifické okolnosti, ale i prostá neudržovaná nemovitost může ztrácet na ceně.

Náklady na údržbu bytu jsou odhadovány na přibližně 55 Kč/m². To odpovídá u bytu o velikosti 65 m² nákladům ve výši 3 575 Kč měsíčně, čili 42 900 Kč ročně. Reálný kapitálový výnos přitom dosahuje u bytu v ceně 1 mil. Kč v průměru částky 10 900 Kč ročně.

K nákladům lze přistoupit i z jiného úhlu pohledu. Odpisová doba většiny nemovitostí včetně bytů je stanovena na 30 let. To znamená, že za 30 let je třeba do nemovitosti zainvestovat částku, za kterou byla pořízena, aby nebyla „zcela odepsaná“^[1]. Ročně tak náklady u nemovitosti za 1 mil. Kč dosahují 33 333 Kč.

Koupě bytu k vlastnímu bydlení i k pronájmu se může vyplatit… ale nemusí. Stejně jako u kterékoli jiné investice záleží na okolnostech v čele s cenou, za kterých je nemovitost pořizována. U nemovitosti k vlastnímu bydlení navíc závisí na osobních preferencích – v tomto případě nejde pouze o ekonomické rozhodnutí, ale do hry vstupují i emoce a osobní preference.