Ceny bytů rostou. Blíží se další realitní krize?

České ekonomice se nadmíru daří, nezaměstnanost je poblíž historických minim a důvěra domácností v budoucí prosperitu dnes také nezná míru. Když k tomu přičteme až nezdravou preferenci vlastnického bydlení téměř za každou cenu a rekordně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů (dle Fincentrum Hypoindexu v srpnu 2016 dosáhly průměrné sazby na 1,84 %), není růst cen nemovitostí žádným velkým překvapením.

Realizované ceny bytů meziročně ve 2. čtvrtletí 2016 vzrostly u starších nemovitostí o 9,1 %. Od nejnižší úrovně ve 4. čtvrtletí 2013 se ceny zvýšily již o 18 % a tempo jejich růstu se zvyšuje. K rychlejšímu růstu dochází navíc mimo Prahu, kde ceny stouply od svých minim již o 19 %, zatímco v Praze ve stejném období jen o 15 %. Nutno podotknout, že ceny bytů v Praze dosáhly svých minim o rok dříve – ve 2. a 3. čtvrtletí 2012. Od té doby již posílily o 17 %. O čem statistiky vypovídají?

Realitní makléři vyznávají jednu mantru: Lokalita, lokalita, lokalita. Příhodných lokalit je přitom v hlavním městě mnohem více než jinde.  A statistiky dávají realitním makléřům za pravdu. Ceny bytů v Praze sice také poklesly, ale dno nalezly výrazně výše než ceny mimopražských bytů. Zároveň nebylo tak hluboké (na 95,9 % průměru roku 2010 oproti 88 % téhož u mimopražských bytů) a již nyní se jejich ceny vrátily na předkrizovou úroveň. K té mimopražským bytům ještě mnoho chybí.

Graf 1: Index realizovaných cen starších bytů

Zdroj: ČSÚ

^REKLAMA

Realizované ceny bytů v novostavbách sleduje Český statistický úřad (ČSÚ) pouze v Praze. Jejich vývoj má poněkud odlišný průběh od starších bytů. Zatímco starší pražské byty zareagovaly na pád banky Lehman Brothers a začínající finanční krizi poklesem již ve 4. čtvrtletí 2008, ceny novostaveb rostly až do 2. čtvrtletí 2009. Jejich ceny navíc byly mnohem kolísavější. Minima na úrovni 95,6 % průměru roku 2010 dosáhly v 1. čtvrtletí roku 2013 a od té doby posílily o 12 % na rekordních 106,6 % průměru.

 Graf 2: Index realizovaných cen nových bytů v Praze

Zdroj: ČSÚ

Přehřívá se trh bytů?

Optimistická očekávání domácností a levné hypotéky kombinované s růstem mezd zvyšují zájem o koupi vlastního bytu či o koupi druhého bytu pro investici. To tlačí vzhůru i ceny nemovitostí. A tím se snižuje i dostupnost vlastního bydlení. Navíc nájmy zůstávají nízké, což znesnadňuje výběr bytu k investici.

^REKLAMA

Graf 3: Ukazatele udržitelnosti cen bytů

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci III/2016

Taktéž reakce České národní banky (ČNB) směřující ke ztížení přístupu domácností k hypotečním úvěrům nasvědčuje obavy centrální banky z přehřívání realitního trhu. Od 1. října 2016 dle doporučení ČNB nebudou moci banky poskytovat vyšší než 95% hypotéku, od 1. 4. 2017 se dokonce domácnost nemá dostat nad 90 % LTV (loan-to-value, výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti). Zájemci o investiční byty to budou mít ještě těžší. Banky jim nemají půjčit více než 60 % LTV.

Některé banky již na doporučení zareagovaly. Sice nemohou jednoduše poznat, zda se jedná o byt určený k pronájmu či k vlastnímu bydlení, některé si ale stanovili paušálně, že druhá hypotéka na druhý byt nesmí hranici stanovenou ČNB překročit.

Koupit byt, nebo počkat?

Je v prvé řadě třeba rozlišovat byt pro vlastní bydlení a investiční byt. V případě investičního bytu vždy záleží na podnikatelském záměru a na nalezení optimálního bytu ve správné lokalitě za rozumnou cenu. Jsou-li zdroje investora dostačující (včetně případné hypotéky) a nalezne-li odpovídající byt, není důvod ho nepořídit do portfolia. Samozřejmě po pečlivé kalkulaci veškerých nákladů, rizik a realisticky očekávaných výnosů, obdobně jako u kteréhokoli jiného podnikání.

U vlastnického bydlení rozhodují v prvé řadě preference. Pokud rodina skutečně chce bydlet ve vlastním bytě i po pochopení výhod a nevýhod vlastnického a nájemního bydlení, rozhoduje dostupnost bytu a zdrojů a očekávaná udržitelnost příjmů domácnosti. A opět je stěžejním předpokladem nalezení optimálního bytu, v němž rodina plánuje bydlet dlouhodobě – optimálně v řádu alespoň desítek let.

V každém případě by koupě bytu neměla nad míru zatížit rodinný rozpočet. Je třeba počítat i se zvýšením úrokových sazeb hypotéky, ke kterému v následujícím období fixace s největší pravděpodobností dojde. Současné úroky pod 2 % p.a. nevydrží věčně a podle prognózy ČNB by měly vzrůst již v polovině příštího roku.