Česko se propadá v dostupnosti bydlení. Praha a Brno jsou už úplně mimo realitu příjmů
Ceny nemovitostí v Česku na začátku roku sice lehce zvolnily svoji dynamiku, tempo růstu však zůstává velmi vysoké (nabídkové ceny rostou podle ČSU v Q1 2026 dvojciferným tempem) a cenová dostupnost bydlení se dál zhoršuje. Hlavním motorem růstu sice zůstává nízká nezaměstnanost a rychle rostoucí příjmy českých domácností – ostatně růst průměrné mzdy o více než 8% celý trh překvapil. Na druhou stranu v posledních dvou letech vidíme růst cen nemovitostí ještě daleko rychlejší, což vedlo v našich srovnáních k posunu Česka na druhé nejhorší místo v rámci OECD v cenové dostupnosti bydlení.
V nejnovější zprávě o finanční stabilitě si toho všímá i Česká národní banka a rozpracovává současně vykresluje zajímavé regionální rozdíly v dostupnosti. Pro každý region odhadne na základě mediánového příjmu domácností “dosažitelnou cenu” a porovnává ji s tržní. Nejhorší je nepřekvapivě situace v Praze a v jihomoravském kraji. Dosažitelná cena bytů v Praze při dluhovém financování je v průměru lehce nad 6 mil. korun, zatímco tržní nabídka se pohybuje mezi 10-12 miliony korun. V Brně jsou sice ceny nižší, ale cenová dostupnost vzhledem k příjmům ještě o něco horší – reálně na dluhově financované byty nedosáhne ani domácnost na úrovni 80. příjmového percentilu.
S velkým odstupem za předraženým tandemem Praha-Brno se nachází trojlístek velmi (avšak ne extrémně) drahých krajů – Středočeský, Jihočeský a Královéhradecký. Za nimi se postupně dostáváte do “rozumných vod” a žebříček uzavírají levnější kraje startující Vysočinou, Moravskoslezským, Karlovarským krajem. Relativně nejlevnější bydlení je v Ústeckém kraji, kde je relativně vůči příjmu vlastnické bydlení dostupné i relativně chudým domácnostem (na 20. příjmovém percentilu).
Co bude dál? Vzhledem k velmi špatné cenové dostupnosti a dražším penězům bude tempo růstu nemovitostí zejména v nejdražších lokalitách (Praha, Brno) zpomalovat a blížit se postupně tempu růstu nominálních mezd – cenová dostupnost by se alespoň neměla dál zhoršovat. Rychleji pravděpodobně mohou růst ceny nemovitostí mimo Prahu, a to v perspektivních regionech s dobrou infrastrukturou a pracovními příležitostmi (Královéhradecký kraj). A otevřenou otázkou zůstává další vývoj cen ve strukturálně slabých oblastech jako Karlovarsko, které se potýkají s kombinací řady propojených strukturálních “handicapů” – slabá dopravní infrastruktura, vzdělání i nedostatek atraktivních pracovních příležitostí. Bez jejich řešení mohou bohužel důvody pro relativně “levné bydlení” (oproti příjmům) nadále přetrvávat.
Autor: Jan Bureš, hlavní ekonom skupiny ČSOB
