ČNB: Roztáčení spirály pokračuje

Banky jsou schopny v prostředí nízkých úvěrových marží stále generovat relativně vysoký zisk. Ziskové banky jsou sice potřebné, dohled však zajímá, jakým způsobem se zisk tvoří. Důvodem jsou mimořádně nízké náklady na riziko, a to z dlouhodobějšího hlediska nemusí být podle Vladimíra Tomšíka udržitelné.
Nejvýznamnějším tuzemským rizikem však podle něj zůstává pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. V návaznosti na zvýšenou dostupnost úvěrů na financování nákupu nemovitostí rostou ceny nemovitostí, což podporuje růst úvěrů. Zvyšuje se průměrná výše nového úvěru a zvyšuje se zájem o úvěry na financování nákupu nemovitosti jako investice.
V České republice rostou ceny nemovitostí nejrychleji z Evropské unie. Růst se dokonce přiblížil předkrizovým hodnotám. Podle oficiálních statistik ministerstva pro místní rozvoj objem hypotečních úvěrů nepřekonal v loňském roce rekordní rok 2016. ČNB ale sleduje všechny úvěry, tedy i úvěry na dofinancování hypotečních úvěrů. Podle těchto statistik byl loňský rok rekordní. „Nejde však pouze o objem úvěrů, ale především o tempo jejich růstu,“ uvedl Vladimír Tomšík.
Viceguvernér přesto přiznal, že centrální banka si je vědoma problému na straně nabídky na realitním trhu, která negativně působí na ceny nemovitostí. „Nárůst cen bytů naznačuje jejich nedostatek ve velkých městech,“ uvedl. ČNB se proto dožaduje větší nabídky, řešení na problém nabídky však nemá.

Měnová politika jako brzda spirály?

Údaje za první pololetí loňského roku naznačovaly, že spirála mezi cenami bydlení a úvěry na jejich pořízení pokračovala v roztáčení, a to především z hlediska objemu nových úvěrů na bydlení k výši mezd. Riziko spirály pomáhá tlumit měnová politika ČNB. „Měnová politika není restriktivní, je méně uvolněná, ale úrokové sazby nejsou všemocné,“ uvedl Vladimír Tomšík. „Úrokové sazby z úvěrů na bydlení již rostou, ale jen mírně a pouze v určitých segmentech,“ dodal.
Měsíční objemy nově poskytovaných úvěrů domácnostem zůstávají na vysoké úrovni i přes zpomalení růstu ve druhé polovině roku 2017, a to i přes přijatá opatření centrální banky. „Přestože jsou doporučení plněna, úvěry jedou dál,“ uvedl Vladimír Tomšík.

Banky doporučení většinou respektují, ale…

Zpřísnění pravidel poskytování hypotečních úvěrů proběhlo nejprve v rámci doporučených limitů výše úvěru ve vztahu k hodnotě zástavy nemovitosti (LTV). Ve druhém čtvrtletí banky přesto poskytly téměř dvojnásobek doporučeného zpřísněného limitu úvěrů s LTV od 80 do 90 %, který byl centrální bankou stanoven v rámci doporučení na 15 %.
Častým zdrojem problémů bankovních sektorů je financování nákupu nemovitostí hypotečními úvěry, respektive jejich kombinace s úvěry na spotřebu. Byl to i důvod globální finanční krize. Dalším krokem centrální banky proto bylo doporučení, aby banky neobcházely souběžné poskytování nezajištěných spotřebitelských úvěrů.
ČNB také doporučila bankám, aby sledovaly ukazatele schopnosti klienta splácet. Jde o ukazatel výše dluhu ve vztahu k příjmům žadatele (DTI) a zároveň výše dluhové zátěže k příjmům žadatele (DSTI).
Kritické hranice (DSTI nad 40 % a DTI nad 8) pro poskytování úvěrů zpočátku instituce nedodržovaly, nyní je situace lepší. „Na zpřísnění od druhého čtvrtletí loňského roku banky reagovaly se značným zpožděním, i když o změně věděly devět měsíců dopředu. V červnu 2017 se ale banky plnění doporučení již blížily a od třetího čtvrtletí očekáváme ještě lepší přístup k plnění limitů,“ uvedl Vladimír Tomšík.
Opatření ČNB působí pozitivně, zpřísnění limitů LTV zastavilo růst nových hypoték. Bankovní rada proto na prosincovém jednání rozhodla, že v roce 2018 doporučení měnit nebude a zaměří se na důslednou kontrolu, a to především souběžné poskytování zajištěných a nezajištěných úvěrů.

Cíl: Zákon o ČNB

Současná forma doporučení není právně vymahatelná. V budoucnosti navíc podle ČNB hrozí, že poskytovatelé hypoték nebudou doporučení v budoucnosti dodržovat. Usiluje proto o získání dalších nástrojů, kterými by mohla trh ještě více regulovat. Řeč je o zákonu o ČNB, který by dal centrální bance do ruky zákonné pravomoci stanovat pravidla poskytování úvěrů na bydlení. Ideálně chce mít možnost stanovovat všechny tři ukazatele (LTV, DSTI, DTI), podobně jako například je to v Rakousku.
V současných ekonomických podmínkách je potřeba využít hospodářského růstu a dívat se do budoucna. „Neříkám, že nastane krize, buďme ale připraveni, přijměme zákon o ČNB,“ uzavřel své vystoupení na konferenci Vladimír Tomšík.