Čtyři cesty k nemovitostem – od vlastního bytu po zajištěné pohledávky
Investiční byty přestávají být zlatým dolem. Výnosy z pronájmu v Praze a Brně klesly pod úroveň spořicích účtů. Kdo chce mít v portfoliu nemovitosti, má ale i jiné možnosti – od crowdfundingu přes fondy až po investice do úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Každá varianta má svá úskalí. A jedna z nich vyniká poměrem výnosu a bezpečnosti.
Klasika: vlastní investiční byt
Češi považují nemovitosti za nejbezpečnější investici. Podle průzkumu STEM/MARK pro Salutem Group to uvedlo 39 procent dotázaných – víc než u spořicích účtů, zlata nebo akcií. Jenže finanční realita za touto důvěrou pokulhává. Podle lednové analýzy UniCredit Bank dosahuje hrubý nájemní výnos investičního bytu v Česku průměrně 3,6 procenta ročně. Po odečtení nákladů na správu, údržbu, pojištění a daň z příjmu se čistý výnos dostává pod tři procenta. Spořicí účty přitom dnes po zdanění nabízejí úrok přes tři procenta – bez jakýchkoli starostí s nájemníky.
Vyšší výnosy kolem pěti až šesti procent lze najít v regionech jako Ústí nad Labem nebo Karlovy Vary, tam ale investor podstupuje vyšší riziko neplatičů. Data projektu Obce v datech ukazují, že v Ústí je nadprůměrný podíl exekucí a osob v hmotné nouzi. Jediný měsíční výpadek nájmu na pětiletém horizontu sníží výnos o 0,1 % bodu; deset výpadků znamená propad z šesti na pět procent. Dalšími nevýhodami jsou vysoký vstupní kapitál (řádově miliony korun) a nelikvidní investice – prodej trvá týdny až měsíce.
Moderní alternativa: nemovitostní crowdfunding
Crowdfundingové platformy nabízejí možnost investovat do developerských projektů již od několika stovek korun. V roce 2024 se objem investic přes český investiční crowdfunding přiblížil deseti miliardám korun a zhruba 70 procent z toho směřovalo právě do nemovitostních projektů. Průměrný avizovaný výnos se pohybuje kolem deseti procent ročně – výrazně více než u klasického pronájmu.
Jenže vyšší výnos přichází s vyšším rizikem. A to rizikem zcela konkrétním. Za všechny lze jmenovat například nedávno medializovanou kauzu společnosti Nové bydlení Letohrad, která prostřednictvím investiční platformy vybrala od drobných investorů miliony korun na výstavbu 47 bytů ve čtyřech dřevostavbách. Developer se však ocitl v insolvenci poté, co na něj brněnská stavební firma podala insolvenční návrh kvůli dluhu přesahujícímu 12 milionů korun. Byty nejsou dostavěny a investoři čekají.
REKLAMA
Nejde přitom o ojedinělý případ. Crowdfundingový trh v Česku stále dozrává a řada platforem dosud fungovala bez licence ČNB. Regulace sice od roku 2023 postupně zpřísňuje pravidla, ale historie ukazuje, že ani licencovaná platforma nemůže investorovi zaručit, že developer projekt skutečně dokončí. Stejně jako v předchozím případě je i zde nevýhodou nízká likvidita – peníze jsou totiž většinou vázány po dobu projektu (typicky 12–36 měsíců). Developer nemusí navíc být schopen splácet ani při existenci zajištění.
Konzervativní volba: nemovitostní fondy
Nemovitostní fondy představují pasivní cestu k nemovitostnímu trhu. V Česku jich funguje přes dvacet retailových a většina z nich v roce 2025 překonala inflaci – průměrný výnos dosáhl zhruba šesti procent. Investor nemusí řešit nájemníky, opravy ani výběr nemovitosti; o vše se stará profesionální správce. Diverzifikace je možná prostřednictvím desítek nemovitostí a po třech letech držení je zde osvobození od daně.
Jenže ani tato varianta není bez rizik a skrytých nákladů. Fondy si účtují vstupní poplatky (typicky 1–3 % z investované částky), průběžný správcovský poplatek (zahrnutý v ceně podílového listu) a u některých i výstupní poplatek, zejména při krátké době držení. Celková roční nákladovost (TER) sice u řady fondů nepřesahuje 0,5 procenta, ale u jiných může být podstatně vyšší.
Zásadnějším problémem je i zde likvidita. Nemovitostní fondy smí v krizových situacích pozastavit odkup podílových listů – a některé to v minulosti skutečně udělaly. Následovalo pozastavení úpisů i odkupů. Když by si pak chtěl větší počet investorů současně vybrat peníze, fond by musel prodávat nemovitosti – často pod tlakem a za nevýhodných podmínek.
Dalším rizikem je měnový faktor: většina správců inkasuje nájemné v eurech, což při posilování koruny snižuje korunový výnos. Hodnota podílových listů může v určitých obdobích i klesat – zejména při růstu úrokových sazeb, kdy klesá tržní hodnota komerčních nemovitostí. Investor navíc nemá žádný vliv na to, které nemovitosti fond nakoupí
Čtvrtá cesta: zajištěné pohledávky s nemovitostní zástavou
Existuje ještě jedna varianta, která kombinuje vazbu na nemovitostní trh s výrazně vyšší mírou zajištění investice. Jde o investování do úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti – tedy o postoupení pohledávky.
REKLAMA
Princip je jednoduchý: úvěrová společnost ACEMA Credit Czech, která na českém trhu působí přes dvacet let a poskytla financování více než deseti tisícům klientů v celkové hodnotě přesahující šest miliard korun, schválí a ze svých vlastních prostředků financuje úvěr podnikateli nebo firmě. Tento úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, jejíž hodnota zpravidla výrazně převyšuje výši poskytnutého úvěru. Teprve potom ACEMA vybrané pohledávky nabídne investorům na platformě Bondster formou postoupení.
Klíčový je právě mechanismus zajištění. U každého úvěru investor vidí konkrétní nemovitost, její odhadní cenu a poměr výše úvěru k hodnotě zajištění (tzv. LTV – Loan to Value). Ten se u nemovitostních úvěrů na Bondsteru běžně pohybuje mezi 35 a 75 procenty. Pokud dlužník přestane splácet, nemovitost se prodá a z výtěžku se uspokojí pohledávky investorů. Investorovy peníze tak nekryjí sliby a podnikatelské plány, ale reálná nemovitost zapsaná v katastru.
Oproti crowdfundingu, kde investor financuje teprve výstavbu (a riskuje, že dům nebude dostavěn), zde investuje do úvěru, který už byl poskytnut a je krytý existující nemovitostí. Oproti nemovitostním fondům zase nabízí vyšší výnos – u zajištěných úvěrů ACEMA na Bondsteru se pohybuje kolem 8–10 procent ročně a investor si sám vybírá konkrétní úvěry podle svého rizikového profilu. Oproti vlastnímu bytu odpadají veškeré starosti se správou; investice se realizuje online během několika minut.
ACEMA má na Bondsteru nejvyšší ratingové hodnocení (stupeň A) ze všech poskytovatelů a její dosavadní historie na platformě je bezproblémová – souhrnně proinvestovala úvěry v hodnotě přesahující jednu miliardu korun. „Investovat lze v korunách i eurech, úvěry mají buď garanci likvidity, nebo nabízí možnost vystoupení z investice v rámci ročního výročí. Tento fakt spolu s možností odprodeje pohledávek na Bondster sekundárním trhu zvyšuje likviditu oproti fondům i crowdfundingu, a je vyhledávaným řešením našich klientů,“ říká David Jukl, jednatel platformy Bondster.
Doba, kdy stačilo koupit byt a čekat na růst cen, je pryč. Nájemní výnosy v Praze a Brně propadly pod úroveň spořicích účtů a správa investičního bytu zůstává časově náročná. Crowdfunding láká vysokými výnosy, ale případ Letohrad připomíná, že dům se nemusí nikdy dostavět. Nemovitostní fondy nabízejí komfort, ale při krizích mohou zamknout peníze investorů. Investice do pohledávek zajištěných nemovitostmi prostřednictvím Bondsteru a úvěrové společnosti ACEMA představuje variantu, která kombinuje atraktivní výnos s reálným hmotným zajištěním. Investor nevstupuje do nejistoty stavebního projektu ani do neprůhledného fondu – vidí konkrétní nemovitost, její hodnotu a poměr zajištění. A na rozdíl od vlastního bytu ho nečekají žádné starosti s nájemníky.
