Investice do nemovitostí se vyplatí jen v některých lokalitách. Které to jsou?

„Místa, kde se výnos investice do nemovitostí pohybuje ještě stále v plusových číslech, jsou v Chomutově, Ústí nad Labem, Karlových Varech a pak v některých okresech Moravskoslezského kraje např. v Karviné a Frýdku Místku. Lokality se záporným výnosem jsou především z Prahy, středních Čech a v brněnské metropoli,“ vyjmenovává Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz.

Průměrný byt 2+1 v dobré lokalitě v Mostě je možné pořídit již za 1 200 000 korun. Dle aktuální hypoteční kalkulačky Hypoteční banky, při 10procentním využití vlastních prostředků, s úrokovou sazbou 4,39 % p.a., s délkou splácení 30 let, fixací 10 let, vychází splátka na 5 402 korun měsíčně. Dle aktuálních nabídkových cen z portálu Videobydleni.cz se byt 2+1 (opět v dobré lokalitě) dá pronajmout za 12 000 korun.

Po odečtení příspěvku do fondu oprav, který může u takto velkého bytu činit 4 500 korun měsíčně, pronajímateli zůstává 7 500 korun „zisku“ pro placení hypotéční splátky a dalších nákladů. Po odečtení splátky a příspěvku do fondu je tedy hrubý zisk cca 2 100 korun. Dá se tedy hovořit o dobré investici, kdy nájemné pokryje celou splátku hypotéky, a ještě byt dokáže vygenerovat přes 24 000 korun za rok pozitivního cashflow.

„Z našich dat vyplývá, že dochází k odlivu soukromého kapitálu z Prahy do regionů, a to právě do Ústeckého a Moravskoslezského kraje. Tam dochází k nárůstu cen investičních bytů až o 30 procent za poslední rok. Trend malých pronajímatelů, kteří vlastní jednotky bytů je velmi zřetelný. Prodají v Praze byt 2+1 za 6 000 000 a pořídí za něj čtyři stejné v Mostě. Výnos takto realokovaného kapitálu je okamžitě kladný. Díky tomuto trendu vzrostly ceny takto velkých investičních bytů za poslední dva roky v určitých lokalitách i o 50 procent, a to při pro pronajímatele velmi solidně „vysokém“ nájemném,“ popisuje Jakub Veverka.

^REKLAMA

Investoři se z Prahy přesouvají do jiných měst

Na opačné straně výnosového a hlavně nákladového spektra stojí pražský region. Pro náš příklad využijeme nabídku nemovitostí z Prahy 10, kde se průměrná cena bytu 2+1 v dobré lokalitě v současné době pohybuje okolo šesti milionů korun. Při využití totožných podmínek stejné hypoteční kalkulačky (10% spoluúčast, 10let fix, 30 let, 4,39 %) činí měsíční splátka na uvedený byt 27 000 korun měsíčně.

Běžné nájemné v dobré lokalitě na Praze 10 se v současné době pohybuje průměrně 16 000 korun za měsíc.  Jednoduchou matematikou docházíme k závěru, že pořídit investiční byt na hypotéku v Praze 10 je naprosté sci-fi.

V Praze se povoluje více bytů

V našem hlavním městě je stále poptávka po bydlení veliká a dochází k vyššímu počtu povolování staveb. Podle údajů spolčenosti Central Group se nyní připravuje 129 440 nových bytů, ale jen necelých 50 tisíc ale vstoupilo do některé z fází schvalovacího procesu. Více než polovina bytů v přípravě pak podle údajů největšího rezidenčního stavitele připadá na Prahu 9, 5 a 4, kde je velké množství brownfieldů.

„V současné době dosahuje celková hodnota všech připravovaných projektů téměř 1,2 bilionu korun. Kdyby dostaly zelenou, státu by připadlo jen na DPH minimálně 155 miliard Kč. Zrychlení povolování by tedy nejen pomohlo řešit současnou bytovou krizi, ale je to i ve velkém ekonomickém zájmu státu,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.

Počet povolování bytů nestačí uspokojit aktuální hlad po bytech v metropoli. „Tempo povolování nových bytů nadále nestačí. Letos sice Praha povolila 5 952 bytů, aby se ale deficit na trhu dál nezvyšoval, potřebujeme povolovat deset tisíc. Nejrůznější regulace situaci nezlepší,“ uvádí Kunovský.