Jak na zálohy, rozúčtování a vyúčtování v bytovém domě?

Nefunguje to tak, že by kdosi pověřený vzal tužku a papír nebo tabulkový procesor a jaksi vzniklé náklady na bytové a nebytové jednotky rozúčtoval. Vše se musí opírat o zákony, vyhlášky a metodické pokyny. I když leccos realizuje externě najatý správce nebo jiná firma, za vše odpovídá vlastník domu nebo Společenství vlastníků jednotek (SVJ) jako právnická osoba založená za účelem správy.

Peníze na platbu záloh externím dodavatelům je nutné od vlastníků nebo nájemců jednotek průběžně vybírat. Postup určuje zákon vymezující postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby. Službou se rozumí například právě dodávka ohřáté teplé vody. Vše související musí respektovat zákon a další regule.

Obrázek 1:  Zákon č. 67/2013 Sb.: Zákon, kterým se vymezují otázky užívání bytů a nebytových prostorů v bytovém domě

Společenství vlastníků jednotek (SVJ), právnická osoba obdobná spolku, je vlastně dodavatelem služeb. Její hlavní činností je zajištovat správu cizího majetku – bytového domu s jednotkami a případně pozemku. Je založena právě za účelem správy budovy rozdělené na jednotky jako právně samostatné části.

Rozúčtování, vyúčtování a zúčtovací období

Zákon určuje, že musí být určeno nejvýše dvanáctiměsíční období, ve kterém bude provedeno rozúčtování a následné vyúčtování nákladů za dodávku služeb. V praxi to obvykle bývá kalendářní rok.

^REKLAMA

Co se týká nákladů na služby, tyto jsou dány cenou služeb ujednanou s dodavatelem nebo celkovými náklady na poskytování služeb. Nákladem na služby podle odkazovaného zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a další obdobné položky. Z pohledu rozpočtu se hradí z jiné položky.

K rozdělení nákladů na služby dochází v rozúčtování. Tím se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb, jako jsou dílčí bytové jednotky. Jako příklad uveďme dodávku vody a odvádění odpadních vod. Tato služba se rozúčtuje v poměru hodnot spotřeby sledované na podružných vodoměrech umístěných v jednotkách. Hlavní vodoměr, nacházející se „u paty“ naměří jistou spotřebu a tato je rozúčtována.

Pokud není instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě provedena, rozúčtují se náklady na dodávku vody podle vyhláškou stanovených směrných čísel roční potřeby vody.

Vyúčtování služeb v domě

Vyčíslené náklady na služby, stejně jako zálohy za na ně uhrazené v daném zúčtovacím období se odráží ve vyúčtování.

Řekněme, že existuje dům s 10 bytovými jednotkami. Dům byl prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky, v domě existuje SVJ. Desátý byt jeho vlastník, pan Vomáčka, přenechal do užívání třetí osobě. Z pohledu užívání bytu jsou zde hlášeny dvě osoby. Tyto dvě osoby jsou „rozhodné pro rozúčtování služeb“.

Pokud není v souladu se zákonem rozhodnuto na straně poskytovatele služeb jinak, jsou služby, jako je provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor, rozúčtovány právě podle tohoto počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Zákon vyslovuje, že příjemce služeb musí poskytovateli „písemně a bez zbytečného odkladu“ oznámit změny v počtu těchto osob. To, že se tomu tak v praxi neděje, je realitou běžné praxe.

Možná neuškodí zopakovat, že službami se rozumí třeba dodávka tepla a centralizovaného poskytování teplé vody, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, dodávka vody a odvádění odpadních vod.

^REKLAMA

Výše záloh za služby a způsob změny jejich výše

V našem modelovém domě s deseti byty existuje SVJ, právnická osoba zodpovídající za správu. Ta je poskytovatelem služeb. V domě je výtah a provoz výtahu je službou. Jiným příkladem služby je úklid společných prostor. Zákon stanovuje, že: „Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu.“

Právě SVJ pak ovlivňuje, která úklidová firma bude uklízet společné prostory a které pak SVJ bude pravidelně za poskytnuté úklidové služby platit. Peníze pro úhradu faktur musí někde vzít, zdrojem jsou právě vybrané zálohy. Pokud jednotliví vlastníci každý měsíc na zálohách zaplatí 150 korun, sejde se v domě s deseti byty patnáct stovek.

Ano, každý měsíc vybírá SVJ od vlastníků jednotek zálohy, mezi kterými se objevuje položka „úklid“. Co se týká SVJ, zde o výši záloh rozhoduje společenství. Je nutné pátrat po pravidlech pro tvorbu rozpočtu, kde jsou stanoveny podrobnosti nad rámec zákona.

Z logiky věci bude záloha odvozena z měsíčního podílu z předpokládaných ročních nákladů na služby. A asi tu bude i jistá rezerva. Zákon také stanovuje, že poskytovatel služeb může v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby změnit. Nová, vyšší měsíční záloha může být požadována až v následujícím měsíci po doručení písemného oznámení. Zákon žádá, aby změna výše měsíční zálohy byla v oznámení řádně odůvodněna.

Náklady na teplo

Ve smyslu výše uvedeného může být službou i vytápění a dodávka teplé vody. S tím se pojí povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění. Péče řádného hospodáře si žádá sledování změny legislativy, novou zákonnou povinností je instalovat jen měřiče tepla, vodoměry na teplou vodu a indikátory na radiátorech výhradně s možností dálkového odečtu.

Novou povinností poskytovatele služeb má být podle Ministerstva pro místní rozvoj informovat odběratele o jeho spotřebě tepla a teplé vody v pravidelných, alespoň měsíčních intervalech. Odečty jsou sice bezdrátové, ale související služby budou něco stát.

Zákon říká, že náklady na vytápění v domě se rozdělí na dvě složky – složku základní a složku spotřební. Základní složka je odvozena od započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru. Tato složka určovaná poskytovatelem služby činí 30 % až 50 %. Tuto část podílu na nákladech tedy zaplatí každá jednotka. Měla by pokrývat i pevné náklady na pohotovostní výkon otopné soustavy, prostupy tepla a tepelné ztráty nebo vytápění společných prostor domu.

Vše je patřičně (z)regulováno, Ministerstvo pro místní rozvoj je zmocňovacím ustanovením Zákona určeno pro stanovení vyhlášky, která určí rozsah výše základní a spotřební složky u rozúčtování nákladů. Podobně určí hodnoty stanovené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období a další náležitosti k rozúčtování nákladů. Vyúčtování nákladů týkající se vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům musí splňovat Ministerstvem stanovené náležitosti.

Spotřební složka se mezi příjemce služeb rozděluje úměrně výši náměrů stanovených měřidel nebo zařízení pro rozdělování topných nákladů (RTN). Zjednodušeně platí, čím více daná jednotka spotřebuje, tím více platí.

Ke kalkulaci se používá korekcí a výpočtových metod, které mají zohlednit rozdílnou náročnost na vytápění jednotky dané její polohou. Kupříkladu bytová jednotka orientovaná svými okny na jih, je na tom z pohledu vytápění lépe, než bytová jednotka orientovaná na sever. Významná je také korekce, která říká, že rozdíly se nesmí oproti průměru odchylovat více, než stanovuje zákon.

Obdobně se na složku základní a spotřební dělí náklady na ohřev teplé vody. Základní složka je opět odvozena od velikosti podlahové plochy jednotky. Složka spotřební se rozdělí poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb.

Pokud příjemce služeb prokazatelně neumožní instalaci měřidel nebo sledování spotřeby neoprávněně ovlivnil, zákon hovoří o sankci spotřební složky. Ta činí trojnásobek průměrné spotřební složky v domě. Sankce je možná jak u dodávky tepla, tak dělení nákladů na ohřev vody. V realitě jsou k rozúčtování najímány specializované firmy, které vše potřebné smluvně zajistí – od měřidel, indikátorů  až po rozúčtování.

Vyúčtování, přeplatky a nedoplatky

Po celý rok byly každý měsíc placeny zálohy a po provedení vyúčtování byl pro konkrétní jednotku v domě zjištěn buď přeplatek, nebo nedoplatek. Nedoplatek vzniká, pokud bylo na zálohách zaplaceno méně, než činí rozúčtováním zjištěná výše nákladů.

Zákon stanovuje i termín – ono vyúčtování by měl příjemce služeb obdržet nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Dubnová tisková zpráva Ministerstva pro místní rozvoj vyslovuje, že nově mají související regule obsahovat výslovné ustanovení, že na splatnost nedoplatku na zálohách za služby nemají vliv vady rozúčtování, jež nevedou k chybnému určení výše nedoplatku. Ministerstvo prý reaguje „…na možné zpochybňování služeb a možné vyžadování penále za to, že družstvo nebo SVJ doručí vyúčtování s drobnou chybou.“

Splatnost přeplatku nebo nedoplatku určuje zákon, musí proběhnout nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Pokud je tedy zúčtovacím obdobím kalendářní rok, vlastník bytu v případě SVJ dostává vyúčtování do konce dubna a splatnost přeplatku nebo nedoplatku je na konci srpna.

Vyúčtování musí uvádět skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb. Uvedeny musí být i celkové výše přijatých měsíčních záloh. Výše případných rozdílů ve vyúčtování má být „zřejmá a kontrolovatelná“.

Příjemce služeb, pan Vomáčka dostal vyúčtování služeb a rozpis ukazuje, že zaplatil méně, než činily rozúčtované náklady. Řekněme, že vznikl nedoplatek ve výši 10 tisíc korun.

Panu Vomáčkovi se nedoplatek nezdá, a tak využije ustanovení zákona, které říká: „Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování (…) a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“

Své námitky k podkladům může příjemce služeb (pan Vomáčka) předložit nejpozději do 30 dnů ode dne jejich předložení. Ve stejné lhůtě počítané ode dne doručení vyúčtování pak může vyjádřit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování. Zákon na termíny pamatuje, uplatněné námitky musí být poskytovatelem služeb  vypořádány nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Specifika nájemního bydlení

Jedna věc je vypořádání mezi panem Vomáčkou jako vlastníkem bytu a Společenstvím vlastníků. Jinou věcí je vypořádání mezi panem Vomáčkou a jeho nájemníkem. Jak umožňuje diskutovaný Zákon, částka nájemného a částka za služby může být sloučena do samostatné paušální částky.

Cosi takového musí pan Vomáčka se svým nájemníkem ujednat. Stejně tak si mohou ujednat samostatnou paušální platbu za poskytované služby. Pokud si to takto ujednají, pak se platby za poskytované služby nevyúčtovávají.

Aby to nebylo tak jednoduché, nájemník má pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení nárok na podrobný rozpis „paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby“. Nařizuje to Zákon a pronajímatel bytu související administrativě neunikne.

V případě nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou zákon určuje do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Tyto se pak musí vyúčtovávat.