Jak zvládnout pořízení většího bytu, abyste se nedostali do finanční pasti?
Malý byt, který kdysi vyhovoval, přestává stačit. Rodina roste, přibývá hraček, školních batohů a najednou je jasné, že je čas na větší prostor. Nabízí se koupit nový byt na hypotéku, nastěhovat se a teprve potom prodat ten starý. Na první pohled jednoduchý scénář. Ve skutečnosti ale složitý finanční rébus, na který banky často nemají odpověď a který hrozí statisícovými účty. Právě proto stále více domácností hledá alternativní řešení, jak situaci zvládnout. Podle Martina Machaly z Ownest tvoří tento scénář už téměř polovinu poptávky po odložených hypotékách.
Stěhování z menšího do většího přináší problémy hned v několika rovinách. Dokud rodina neprodá svůj stávající byt, nemá splacenou hypotéku a nedostane úvěr na nové bydlení. Najít kupce ale často trvá několik měsíců. A do poslední chvíle není jasné, jak vysokou částku vlastně bude mít rodina k dispozici. Během té doby sleduje, jak ideální byty mizí z nabídky nebo postupně zdražují. Pokud přece jen vstoupí do jednání s majitelem vysněného bytu, nejspíš dostane přednost zájemce, který může jednat rychle a má jistotu financování.
Banky takovým situacím většinou nepomohou – snad jen s výjimkou překlenovacích úvěrů do 2,5 milionu korun. Pokud by někdo uvažoval o prodeji staršího bytu, přesun do nájmu a hledání nového bytu v mezičase, je účet neúprosný. Jen za poslední půlrok stouply reálné ceny prodaných bytů v Praze o téměř šest procent. U 80metrového bytu to znamená nárůst ceny o 660 tisíc korun. Připočíst je třeba nejméně půlroční nájemné kolem 30 tisíc korun měsíčně a domácnost – to je dalších 180 tisíc. Celkové náklady by tak při této strategii dosáhly 840 tisíc korun, které by rodina musela zaplatit navíc. A to bez započtení dvojího stěhování.
To je důvod, proč se na trhu stále častěji prosazují nové formy financování. Jednou z nich je odložená hypotéka. Ta umožňuje vybrat si nový byt, nastěhovat se a hypotéku začít splácet až za 4 až 24 měsíců. Díky tomu má rodina čas prodat svůj stávající byt v klidu a bez tlaku. Často se tím navíc podaří dosáhnout vyšší prodejní ceny, protože hodnota nemovitosti mezitím vzroste.
Už 45 % odložených hypoték poptávají lidé, kteří chtějí do většího
Odpadá tak stres z načasování. Rodina se nemusí obávat propadnutí rezervačního poplatku, sankcí za nevyčerpání hypotéky nebo toho, že by při vyjednávání o prodejní ceně ztratila pozici, pokud kupec ucítí, že prodej spěchá. To vše jsou potenciální statisíce korun, o které může domácnost přijít, pokud nemá k dispozici dostatečně flexibilní financování.
REKLAMA
„Odložená hypotéka dává rodinám kontrolu nad celým procesem. Nejprve si zajistí větší byt – často za cenu, která bude za pár měsíců vyšší. Teprve potom se v klidu zaměří na prodej stávajícího bydlení,“ říká Martin Machala z Ownestu. „Rodina má prostor vybrat si opravdu ideální domov a není tlačena okolnostmi. Původní byt navíc může dočasně pronajmout a prodat až ve chvíli, kdy se jí to nejvíc vyplatí.“
Stěhování z menšího do rodinného bytu je podle Ownestu stále častějším důvodem, proč lidé odloženou hypotéku hledají. Na prvním místě sice zůstává financování prvního bydlení, ale přesun do většího už dnes tvoří 45 procent všech poptávek a toto číslo dál roste. Nejsilnější poptávka přichází z Prahy a Brna, kde je stále velmi zajímavý poměr růstu ceny a rizika samotné investice.
„Domácnosti začínají být nervózní. Vidí, že ceny všech bytů opět rostou, a bojí se, že jim šance na dobrý nákup uteče,“ vysvětluje Martin Machala. „Zejména v Praze se tak pro ně zavírá životní příležitost, jak si pořídit domov, který jim vyhovuje.“
Problém se týká desítek tisíc Čechů, demografie ho ještě zhorší
Problém navíc rozhodně není okrajový. Přesné statistiky sice neexistují, ale odhady ukazují, že v Česku žije asi 70 až 100 tisíc domácností v bytech o výměře kolem 45 metrů čtverečních – tedy v garsonkách nebo úsporných 2+kk. V bytech o velikosti do 60 metrů čtverečních žije dalších 130 až 200 tisíc rodin. I kdyby jen čtvrtina z nich reálně zvažovala stěhování do většího, stále jde o desítky tisíc domácností, které tento problém řeší.
Demografie navíc hraje proti nim. V silných ročnících narozených mezi lety 2005 a 2019 dnes vyrůstají školáci a teenageři, kteří brzy promění malé byty v nepohodlně přeplněné. Málokterá rodina ale disponuje dostatečnými úsporami nebo příjmy, aby si mohla dovolit financovat nákup většího bytu bez problémů a zároveň platit hypotéku na předchozí byt. Banky navíc nejsou ochotné poskytnout další úvěr každému.
„Řekl bych, že jen malá část domácností si může dovolit přesun do většího bez komplikací. Ostatní musí hledat způsoby, jak situaci zvládnout, a především předejít rizikům,“ dodává Martin Machala. „Bez plánování může rodinu snadno potkat scénář, kdy skončí zpět v nájmu – na dobu neurčitou. A ceny bytů mezitím dál porostou.“
