Jaké poplatky mohou banky požadovat za předčasné splacení hypotéky?

Předčasné splacení podle zákona o spotřebitelském úvěru

Spotřebitel může úvěr předčasně splatit, a to zcela nebo zčásti kdykoliv po dobu trvání úvěru. Při předčasném splacení má právo na snížení celkových nákladů o výši úroku, které by v případě delšího trvání úvěru musel hradit. Od prosince 2016, kdy nabyl účinnosti zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelské úvěru, jsou úvěrující instituce výrazně limitovány v tom, jaké poplatky mohou za předčasné splacení účtovat.

„Do té doby měly náklady na mimořádnou splátku podobu například úhrady úroků do konce fixace, pěti procent z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce fixace nebo třeba deseti procent z výše mimořádné splátky. To v praxi znamenalo částky, které se počítaly zcela běžně na větší desítky tisíc i statisíce korun, což bylo značně nevyvážené,“ říká David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance.

Banka musí klientovi umožnit splatit každoročně až 25 % celkové výše úvěru během jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o hypotéce, a to zcela zdarma. Pokud je klient nucen nemovitost prodat, banka smí po dvou letech  naúčtovat maximálně 1 % z předčasné splátky, ne však více než 50 tisíc korun.

Po ukončení fixace a oznámení nové výše úrokové sazby má klient tři měsíce na to, aby si rozmyslel, zda se mu stávající hypotéka stále vyplatí, anebo nadešel čas refinancovat. Bezplatné splacení musí ze zákona banky umožnit i pro případ, kdy je sjednána plovoucí úroková sazba.

Jestliže spotřebitel musí úvěr splatit v návaznost na úmrtí, dlouhodobou nemoc nebo invaliditu (svou, manžela nebo partnera), což vede k výraznému snížení splácet úvěr, banka též nesmí za předčasné splacení nic účtovat.

^REKLAMA

V ostatních případech sice může spotřebitel úvěr částečně nebo zcela uhradit kdykoliv, banka má však právo na úhradu účelně vynaložených nákladů.

Co jsou účelně vynaložené náklady?

Podle výkladu České národní banky jsou účelně vynaložené náklady především náklady administrativní povahy. Půjde tak o náklad související se zpracováním a realizací žádosti o předčasné splacení nebo vyhotovení oznámení o provedení mimořádné splátky. Tedy převážně mzdové náklady, poplatky za katastr, poštovné a podobně.

„Za účelně vynaložené náklady lze považovat pouze takové náklady, jejichž vynaložení je v daném případě věcně nutné a jejichž výše je zároveň odůvodněná. Kritérium účelného vynaložení tak nesplňují náklady na úkony, které nebylo nutné v souvislosti s předčasným splacením provést (např. neodůvodněné cestovní náklady či jiné náklady nadbytečných schůzek se spotřebitelem) nebo jejichž výše je excesivní. Účelně vynaloženým nákladem není dále např. odměna hrazená advokátní kanceláři za provedení standardních administrativních úkonů souvisejících s předčasným splacením v části převyšující náklady na provedení stejného úkonu zaměstnancem poskytovatele,“ uvádí ČNB ve výkladovém stanovisku z roku 2019. Účelně vynaloženým nákladem pak není ani provize vyplacená zprostředkovateli.

ČNB upozorňuje, že za účelně vynaložené náklady pak nelze považovat náklady, které by vznikly bez ohledu na předčasné splacení. Výše uplatněného poplatku nesmí přesáhnout náklady, které bance skutečně vznikly.

„Část bank se skutečně výkladu ČNB podřídila. Ale jiné banky se s ním neztotožnily a v podstatě ho nerespektují. Zjevně jsou připraveny čelit případným postihům ze strany regulátora, případně se bránit soudní cestou. Přitom možnost, že by soud mohl zaujmout stanovisko odlišné od výkladu ČNB, sama centrální banka na svém webu připouští,“ upozorňuje David Eim.

Za neúměrně vysoké poplatky za předčasné splacení úvěrů sjednaných po 1. prosinci 2016 udílí ČNB pokuty. Pětimilionovou pokutu pro Modrou pyramidu ze skupiny Komerční banky letos v srpnu potvrdil v prvním stupni Obvodní soud pro Prahu 2.

Ani u hypoték sjednaných před účinností nového zákona však nemůže banka klienta zatěžovat nepřiměřenými poplatky. V řadě případů se klientů zastal finanční arbitr.

„Finanční arbitr uzavřel, že pokud je sjednaný poplatek vyšší než polovina souhrnné výše budoucích smluvních úroků od okamžiku předčasného splácení do konce fixace úrokové sazby, je ujednání o poplatku absolutně neplatné pro zjevný rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 588 občanského zákoníku. Jakákoliv částka zaplacená z titulu takového ujednání je na straně úvěrové instituce bezdůvodným obohacením a úvěrová instituce je povinna ji spotřebiteli vrátit,“ shrnuje právník Dominik Petráček ze Simple Law.