Text: redakce hypoindex.cz
03. 03. 2026
Kde koupit Investiční byt? V Praze, Brně nebo někde jinde?
Návratnost investice do nemovitosti a výnosy z nájmů patří v roce 2026 mezi klíčová investiční témata. Trh se výrazně proměnil. Ceny bytů v posledních letech rostly rychleji než nájemné, financování je dražší a průměrné hrubé výnosy ve velkých městech se pohybují kolem 3–4 % ročně. Po započtení nákladů na správu, fond oprav, údržbu a případné úvěrové zatížení bývá čistý výnos ještě nižší.
To však neznamená, že investice do nájemního bytu ztratila smysl. Znamená to pouze, že dnes více než kdy dříve rozhoduje způsob práce s investicí. Základní princip zůstává stejný: nejlepší návratnost vzniká kombinací dvou faktorů – dobře nakoupit a dobře pronajímat.
Dobře nakoupit znamená pořídit nemovitost pod tržní cenou nebo v lokalitě s jasným růstovým potenciálem. Klíčová je mikrolokalita, stav domu, dispozice bytu i schopnost vyjednat výhodnou cenu. Rozdíl několika procent při vstupu může zásadně ovlivnit celkovou návratnost investice. V regionech, jako jsou Ústí nad Labem nebo Karlovy Vary, kde jsou pořizovací ceny stále relativně nízké vůči dosažitelnému nájemnému, může správně vybraný byt dosahovat nadprůměrné výnosnosti.
Dobře pronajímat znamená nastavit nájemné realisticky, vybírat kvalitní nájemníky, minimalizovat dobu neobsazenosti a aktivně pracovat s růstem nájmů v čase. Efektivní správa, kontrola nákladů a pravidelná revize trhu mohou zvýšit čistý výnos výrazně více než pouhé spoléhání na růst cen nemovitostí.
Makroekonomické prostředí zůstává relativně stabilní, nezaměstnanost je nízká a bytová výstavba dlouhodobě zaostává za poptávkou. To vytváří tlak na postupný růst nájemného a posiluje roli nájemního bydlení jako stabilního příjmového aktiva. Návratnost nájemního bydlení v roce 2026 tak není otázkou štěstí. Je výsledkem disciplinovaného nákupu, aktivní správy a dlouhodobé strategie.
REKLAMA
Příklady investičních bytů
Konkrétní příklad z Karlovarského kraje: byt 2+1 o velikosti 56 m² za pořizovací cenu 1,7 milionu korun. Nájemné 10 000 Kč měsíčně. Splátka úvěru 8000 Kč. Ano, i v roce 2026 se dají kupovat byty, kde nájem pokryje hypotéku. Jedná se o lokality ve městech větších než 10 000 obyvatel. Jsou to lokality, kde je možné mít stabilní a platící nájemníky.
Je to rizikové? Ne více než jakákoli jiná podnikatelská aktivita, pokud je nemovitost správně vybraná. Tento model ukazuje, že návratnost není mýtus – jen vyžaduje selekci trhu a aktivní přístup při nákupu.
Pro srovnání podobně velký byt 2+1 o 55 m² v Praze s prodejní cenou 7,5 milionu korun, je nájemné 22 000 korun měsíčně. Při těchto cenách už nájem hypotéku plně nepokryje bez vyššího vlastního kapitálu a hrubá výnosnost se pohybuje spíše kolem 3 %.
Praha nabízí stabilitu, likviditu a dlouhodobý růst hodnoty, ale procentuální výnos je nižší. Regionální trhy jako Karlovarský kraj nebo Ústí nad Labem tak mohou při správném výběru nabídnout vyšší cashflow.
Autor: Oldřich Turner, finančního expert
