Kdy můžete vydržet vlastnické právo k nemovitosti?
Ačkoliv držitel není vlastníkem, po uplynutí určité doby může vlastnické právo tzv. vydržet. Jaké jsou podmínky pro vydržení vlastnického práva k nemovitosti?
Aktuální se tato otázka jeví v době digitalizace katastru. Lidé totiž mohou zjistit, že část pozemku, kterou dlouhá léta považovali za svou, jim vlastně nepatří.
Rozdíl mezi řádným a mimořádným vydržením
Občanský zákoník rozlišuje mezi instituty řádného a mimořádného vydržení. Rozdíl mezi oběma typy je v tom, zda držitel disponuje právním titulem.
Pro splnění podmínek řádného vydržení požaduje zákon, aby:
- držitel nepřetržitě držel nemovitou věc po dobu deseti let (držba se může přerušit, pokud ji držitel nevykonává déle než jeden rok),
- držba musí být poctivá a pravá a zakládat se na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva.
Poctivost držby je spojena s tím, zda je držitel přesvědčen o tom, že mu náleží právo, které vykonává (myslí si tedy, že je vlastníkem). „Kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel,“ stojí v ustanovení § 992 odst. 1 občanského zákoníku.
Pravost znamená, že existuje právní důvod, který by jinak postačoval ke vzniku vlastnického práva. Například byla-li uzavřena kupní či darovací smlouva, ale ten, kdo věc převáděl, nebyl jejím vlastníkem.
REKLAMA
Podmínky mimořádného vydržení
Kromě řádného vydržení upravuje občanský zákoník také institut vydržení mimořádného. Zde není třeba, aby držitel disponoval právním titulem, postačuje, že držitel nemá nepoctivý úmysl. Pak může k vydržení dojít v souladu s ustanovením § 1095 občanského zákoníku po uplynutí doby dvojnásobné k řádnému vydržení. V případě nemovitostí jde tedy o 20 let.
Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku tím má být poskytnuta ochrana faktickým stavům, u kterých je sice pochybný nebo sporný základ, ale kde se držitel již velmi dlouhou dobu domnívá, že je vlastníkem. Důvodová zpráva zároveň dává jako příklad situaci, kdy došlo k převodu pozemku v chybně stanovené výměře, než je skutečná, anebo s chybně označeným parcelním číslem.
„Vydržení vlastnického práva se může týkat například chybně oplocených pozemků, kde plot leží jinde než hranice zapsaná v katastru nemovitostí a pozemek tak ve skutečnosti využívá někdo jiný než jeho vlastník,“ uvedla již v minulosti advokátka Barbora Chmelařová. „Situace, v nichž se používá institut vydržení vlastnictví jsou typicky důsledkem chyby při změně vlastnictví nebo zápisu do katastru, často staré desítky let. Mohou také vzniknout kvůli vágně sepsaným starým smlouvám o změně vlastnictví pozemku, z nichž není patrné, zda se v době sepsání měly vztahovat jen na pozemek, anebo i na stavby na něm postavené,“ dodala Chmelařová.
Započítávání držby právního předchůdce
V rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 se Nejvyšší soud ČR vyjádřil k otázce započítávání doby právního předchůdce držitele. Žalobkyně se zde domáhaly určení vlastnického práva k pozemkům, když držbu nabyly od svých rodičů. Ještě před nimi drželi pozemky již jejich prarodiče a praprarodiče.„Jde o pozemky, které byly připloceny k pozemkům ve vlastnictví právních předchůdců, kteří je, stejně jako žalobkyně, drželi v dobré víře, že jde o část pozemků v jejich vlastnictví,“ podává se ve shrnutí skutkového stavu.
Podle ustanovení § 1096 občanského zákoníku, nabyl-li někdo držbu od poctivého držitele, započítává se i vydržecí doba poctivého předchůdce. K tomu Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 upřesňuje, že „držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se započte vydržecí doba předchůdce, který držel věc nikoliv v nepoctivém úmyslu“.
