Komentář: Investovat do cihly nebo do nemovitostního fondu?
Investiční byt bývá v Česku považován za jistou investici. Dlouhodobý růst cen nemovitostí je sice lákavý z pohledu investoru, ale zároveň znamená výrazně vyšší počáteční investici, kterou si ne každý může dovolit. Když k tomu přidáme stagnující úrokové sazby, a tedy ne úplně levné financování, jeví se jako velmi dobrá alternativa investování prostřednictvím realitních fondů, které umožňují rozložit riziko a pracovat s kapitálem systematičtěji.
Individuální nákup investičního bytu je ve své podstatě koncentrovaná sázka. Jeden byt znamená jednu lokalitu, jeden segment trhu a často jednoho nájemníka. Pokud dojde k výpadku příjmu nebo poklesu atraktivity lokality, investor nemá kam riziko rozprostřít. V současném prostředí, které je méně předvídatelné než dříve, je právě toto klíčovým faktorem, ovlivňujícím stabilitu výnosu či rizikovost investice. Investice do nemovitostí dnes není jen otázkou vlastnictví, ale především toho, jakým způsobem k realitám přistupovat z pohledu řízení kapitálu a rizika.
Realitní fond naproti tomu pracuje se strukturou portfolia. Rozkládá kapitál mezi více aktiv, často napříč segmenty, od retailu přes kanceláře až po logistické parky. Diverzifikace je základním principem řízení rizika. V situaci, kdy některé části trhu zpomalují a jiné zůstávají stabilní, dokáže širší portfolio absorbovat výkyvy, aniž by byl ohrožen celkový výnosový profil. Fondy navíc zpravidla investují do dokončených, stabilizovaných budov s existujícím cash flow, nikoli do projektů zatížených rizikem časově a administrativně náročného procesu povolování.
Individuální nemovitost je vždy relativně málo likvidním aktivem, byť třeba bytový trh je dnes výrazně likvidnější, než tomu bylo dříve. Přesto je třeba toto zohlednit, prodej může trvat měsíce a investor nemá možnost reagovat rychleji, pokud se jeho situace nebo podmínky na trhu změní. Fond oproti tomu umožňuje výstup individuálním investorům rychle za jasně předvídatelných podmínek.
Stejně tak se proměnil význam správy a řízení aktiv. Pronájem bytu znamená aktivní zapojení investora, řešení nájemníků, technického stavu i administrativy. V období, kdy se zvyšují regulatorní požadavky a náklady na provoz nemovitostí, roste i náročnost této role. Institucionální model fondu stojí na profesionálním asset managementu a systematické práci s portfoliem. Díky tomu je možné nejen efektivně řídit provoz, ale také pracovat s typy nemovitostí, které jsou pro jednotlivce obtížně dosažitelné. Větší komerční objekty s dlouhodobými nájemci pak mohou nabídnout stabilnější výnosový profil než běžný investiční byt závislý na jednom nájemci.
V dnešním regulatorně náročném a kapitálově drahém prostředí tak nejde o to, zda je nemovitost dobrá nebo špatná investice. Jde o to, zda investor volí vlastnictví jednoho aktiva, nebo strukturovaný model řízení portfolia. Právě tento posun od vlastnictví jedné nemovitosti k řízenému portfoliu dnes dává v podmínkách českého realitního prostředí větší smysl.
Autor: Jiří Medřický, finanční ředitel fondu Max Realitní
