Text: redakce hypoindex.cz
02. 07. 2024
Koupený byt se nájemným splatí v průměru za čtvrt století
Koupit byt a splatit ho nájemným? V České republice to v průměru trvá čtvrtstoletí. V meziročním srovnání si průměrná republiková návratnost polepšila. Ale jen velmi mírně, o necelých 5 měsíců. Průměrný 65metrový byt by se podle modelu z aktuálního nájmu zaplatil za 24,8 roku. Jen pro srovnání – v době předkoronavirové se jednalo o 19,5 roku. V době nejpřehřátějšího realitního trhu (jaro 2022) naopak 30 let.
Celorepubliková hodnota je však pouze ilustrační a krajský detail nabízí výraznější rozdíly. Podle zjednodušeného modelu se investice i nadále nejrychleji vrací u severních krajů republiky – tedy v Ústeckém kraji (16,5 roku), Karlovarském kraji (19,4 roku) a Moravskoslezském kraji (20 let).
Nejpozději se naopak splatí byty v Praze – 29,1 let (meziročně stagnuje) a Jihomoravském kraji – 26,8 let. Konkrétně Brno se stalo největším meziročním skokanem, návratnost se zde meziročně prodloužila skoro o desetinu. Na třetí příčce je pak Hradec Králové a města v jeho okolí. Byty zde si na sebe podle zjednodušeného modelu vydělávají 24,9 let.
Česko je nyní v křehké rovnováze
„Při investici se však není možné dívat se na koeficient návratnosti takto zjednodušujícím způsobem. Samotné zhodnocení nemovitosti a předpoklad růstu cen nájmů je naopak největší v ekonomicky nejsilnějších krajích a ve velkých městech, jako jsou Praha nebo Brno. Tam, kde na první pohled může investice vypadat nejlukrativněji – tedy například v Ústeckém kraji – vstupují do hry elementy, jako je například menší výběr kvalitních nemovitostí nebo komplikovanější výběr nájemníků,“ zmiňuje Martin Ponzer, CEO digitální realitní služby Bezrealitky.
Podle něj jsou data zajímavá především kvůli tomu, že na trhu dokáží odhalit disproporce mezi cenou nemovitosti a nájmem. Jinými slovy – naznačují, kde ceny nemovitostí nebo naopak nájmy budou vzájemným rozdílem dotlačeny k růstu či kde je naopak předzvěst rovnovážného stavu.
„Ukazuje, že Česko je nyní až na výjimky ve stavu, který bych se nebál nazvat rovnovážným. A může nějakou dobu trvat. Vyplatí se tedy nakupovat i tam, kde se ceny mohou zdát vysoké – například v Praze, Středočeském kraji nebo řadě krajských měst, jako je Olomouc, České Budějovice či Pardubice. U Brna, Plzně, Hradce Králové se nyní byty prodávají dráž, než jaká je dlouhodobá hladina vzájemného poměru prodejní a nájemní ceny. Nájmy budou mít tendenci tento rozdíl vykrýt, rychlost však bude závislá na pokračující ekonomické situaci,“ čte v datech Martin Ponzer. „Největší disproporce je pak ve Zlínském kraji, na Vysočině a Moravskoslezském kraji – opět to znamená, že nájmy buď brzy porostou anebo se sníží cena nabízených nemovitostí či výrazně prodlouží doba jejich prodeje, pokud by se ekonomické oživení nedostavilo v odpovídající míře.“
Tabulka: Jak se mění zjednodušená návratnost v krajích?
| Zjednodušený index návratnosti (aktuální cena 65m2 bytu oproti aktuální ceně jeho nájmu) |
|||
| kraj | Q2 2023 (návratnost v letech) |
Q2 2024 (návratnost v letech) |
Meziroční změna |
| Hlavní město Praha | 28,8 | 29,1 | 1,1% |
| Středočeský kraj | 26,8 | 24,5 | -8,7% |
| Jihočeský kraj | 24,5 | 21,8 | -11,0% |
| Plzeňský kraj | 21,0 | 22,6 | 7,5% |
| Karlovarský kraj | 19,5 | 19,4 | -0,4% |
| Ústecký kraj | 16,4 | 16,5 | 0,6% |
| Liberecký kraj | 23,7 | 23,2 | -2,1% |
| Královéhradecký kraj | 25,8 | 24,9 | -3,5% |
| Pardubický kraj | 20,5 | 21,6 | 5,4% |
| Olomoucký kraj | 21,3 | 20,7 | -3,2% |
| Jihomoravský kraj | 24,4 | 26,8 | 9,8% |
| Zlínský kraj | 23,0 | 23,1 | 0,6% |
| Vysočina | 22,1 | 23,8 | 7,4% |
| Moravskoslezský kraj | 19,1 | 20,0 | 4,7% |
| Celá ČR | 25,2 | 24,8 | –1,7% |
Pozn.: Bezrealitky v posouzení pracují se zjednodušeným modelem, který ukazuje potenciál umoření ceny bytu z nájemného na základě aktuálních prodejních cen a aktuálních nájemních hladin. Nejsou do něj započítané žádné další náklady na provoz bytu ani prognóza zvýšení nájemného nebo růstu cen nemovitostí. Slouží tedy především k poměřování výchozí situace mezi jednotlivými lety, o skutečné návratnosti však vypovídá velice málo – ta se bude lišit podle situace na trhu v následujících letech.
