Jak na smluvní pokutu u nájmu bytu?

Za co lze smluvní pokutu uložit

V nájemní smlouvě si pronajímatel s nájemcem sjednají nejen výši smluvní pokuty, ale také při porušení kterých povinností může pronajímatel její zaplacení požadovat. Vždy však musí jít o porušení povinnost. Tak nelze smluvní pokutou sankcionovat například podání výpovědi z nájmu bytu, přijímání návštěv nebo ohlášení trvalého pobytu (zde by se totiž nejednalo o porušení povinnosti, ale výkon práva).
Naproti tomu, pokud nájemce provádí stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele, neplatí zálohy na služby anebo neodevzdá byt v dohodnutém termínu zpět pronajímateli.

Limit smluvní pokuty

Pronajímatel má vůči nájemci k dispozici institut tzv. jistoty – kauce, kterou nájemce skládá zpravidla na počátku nájemního vztahu. Z této kauce, může pronajímatel hradit nedoplatky na nájemném nebo zálohách na služby. Maximální výše jistoty nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (odvozuje se tedy výhradně z výše nájemného, nikoliv poplatků za služby).
Od 1. července 2020 je možné uložit nájemci také smluvní pokutu, která od roku 2014 patřila mezi zakázaná ujednání.

„Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného,“ stojí v § 2254 občanského zákoníku.

Sjedná-li si pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě smluvní pokutu, bude mu ukrajovat z maximální výše kauce. Při výši měsíčního nájemného 14 800 korun pak lze požadovat například 30 tisíc korun jako kauci a dalších 14 400 korun jako smluvní pokutu, v součtu však nesmí přesáhnout 44 400 korun (trojnásobek měsíčního nájemného).

^REKLAMA

„Dále platí, že smluvní pokuta rovněž nesmí být nepřiměřená. I když v daném případě bude dodržen zákonný limit pro její výši, nemusí ji nájemce zaplatit, pokud není vzhledem k porušení jeho povinností přiměřená. Přiměřenost se přitom posuzuje vždy případ od případu,“ upozorňuje ředitelka dTestu Eduarda Hekšová.

Smluvní pokuta jako paušalizovaná náhrada škody

Pokud nájemce neplatí nájemné delší dobu, anebo způsobí v bytě větší škody, často nestačí k úhradě pohledávek složená kauce. Zbývající částku musí pronajímatel od nájemce získat jinak, výjimkou není ani řešení sporu před soudem.
Občanský zákoník obsahuje pravidlo, podle kterého se smluvní pokuta považuje za paušalizovanou náhradu škody. Je-li tedy sjednána smluvní pokuta, na náhradu skutečně vzniklé škody již pronajímatel nebude mít nárok.
Vždy je třeba uvážit, zda se zakotvení smluvní pokuty do nájemní smlouvy vyplatí. Výhodné by její sjednání mohlo být tehdy, kdy je zjištění skutečné výše škody nemožné, anebo příliš složité nebo nákladné.