Nájmy rostou rychleji než inflace. Co řeší inflační doložka ve smlouvě?
Míra inflace od 2. čtvrtletí 2023 obecně klesá, ale z pohledu nájemného bydlení je situace trochu jiná. Ceny za nájem bytu podle Českého statistického úřadu celorepublikově meziročně vzrostly o 6,2 % a trend posledních let potvrzují i data UlovDomov.cz. I proto se v nájemních smlouvách stále častěji objevuje inflační doložka, která majitelům nemovitostí přidává na jistotě, že jejich byt nebude pronajímán pod cenou. Jak vnímají inflační doložku nájemníci? A řeší inflační doložka pohyb cen v ekonomice komplexně?
Ceny nájmů bytů přesahují dle dat UlovDomov.cz od léta 2024 v republikovém průměru růst 300 korun za metr čtvereční. Zvýšení ceny nájmů se týká všech typů bytů, ale nejvýraznější růst zaznamenaly nájmy bytů menších dispozic. Predikce trhu jsou takové, že tento trend bude v budoucnu pokračovat.
V ekonomice aktuálně panuje nižší meziroční míra inflace. Například oproti lednu 2023, kdy byla na hodnotě 17,5 %, činila v srpnu 2024 “pouze“ 2,6 %. Celková inflace se nicméně počítá na bázi typického spotřebního koše, který zahrnuje širokou škálu zboží a služeb. V rámci segmentu bydlení však ceny stále rostou. Když se podíváte na data UlovDomov.cz, meziroční srovnání cen nájemního bydlení ukazuje nárůst ve velkých městech mezi 1 až 13 %.
„I přes tento nárůst je nájemní bydlení stále finančně dostupnější než vlastnictví nemovitosti na hypotéku,“ upozornil Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, s tím, že kromě inflace má na zdražování nájemního bydlení vliv také nedostatek bytů ve velkých městech, zdražování energií a služeb. Růst cen nájmů tedy překonává samotnou inflaci.
Tabulka: Meziroční vývoj nájmů ve vybraných městech pro dispozici 2+1 (o rozloze 60 m2)
| Praha | Brno | Ostrava | Plzeň | Olomouc | |
| 3Q 2023 | 19 860 Kč | 18 720 Kč | 11 460 Kč | 12 360 Kč | 13 620 Kč |
| 3Q 2024 | 21 480 Kč | 21 120 Kč | 12 600 Kč | 13 380 Kč | 13 740 Kč |
| Procentuální navýšení | 8,2 % | 12,8 % | 9,9 % | 8,3 % | 0,9 % |
Zdroj: Data UlovDomov.cz
Majitelé bytů se chtějí před inflací chránit
Pro majitele bytů snižuje zvyšování cen v ekonomice jejich čistou současnou hodnotu příjmu z pronájmu. Nejsnazší cestou ochrany je pro ně tzv. inflační doložka, která umožňuje navyšovat nájemné právě v souladu s mírou inflace. Záleží však na majiteli, zda ji do smlouvy začlení či nikoliv.
„Inflační doložka v nájemní smlouvě může pro některé zájemce o byt na první pohled působit jako něco negativního. Zájemci by si však měli uvědomit, že inflační doložka je transparentním prvkem smluvního vztahu s majitelem. Obě strany vědí, co se bude v budoucnu dít,“ upozorňuje Michal Hrbatý s tím, že u smluv, kde inflační doložka chybí, může majitel zvýšit nájem nečekaně. Aby byla inflační doložka považována za platnou, měla by vždy obsahovat následující tři body:
- Datum zvyšování ceny: K navýšení nájemného může dojít pouze ke stanovenému datu. Datum si obě strany stanoví po vzájemné dohodě, typicky to bývá den výročí smlouvy nebo například 1. ledna. Pokud se ale rozhodnete pro jiné datum a druhá strana bude souhlasit, pak je to v pořádku.
- Proces zvyšování ceny: Procesem je myšlen způsob, jakým se bude nájemné navyšovat. Zda automaticky v dané datum, nebo majitel bytu musí nájemce o změně informovat (např. písemně), načež teprve vejde v platnost.
- Směrodatný inflační ukazatel: Míru navýšení si majitel ani nájemce nestanovují sami. Vždy musí být podložena inflačním ukazatelem. A protože jich existuje více, musí být v inflační doložce jasně dáno, který ukazatel bude pro danou smlouvu určující. Nejčastěji se používá index spotřebitelských cen od Českého statistického úřadu nebo od Eurostatu.
Zákonný limit navýšení nájemného maximálně o 20 % za poslední 3 roky se inflační doložky netýká
Ne všichni musí vědět, že zákonný limit navýšení nájemného maximálně o 20 procent za poslední 3 roky se inflační doložky netýká. V jistých případech může navýšení tedy přesáhnout 20 procent. Proto je vždy důležité důkladně číst smlouvu a domluvit se na jasných pravidlech zvyšování ceny. Konkrétní situace navýšení přesahujícího 20 procent mohou být následující:
- Pokud ve smlouvě figuruje inflační doložka, která se odkazuje na vyšší míru inflace podle indexu spotřebitelských cen.
- Pokud nájemné nebylo zvyšováno několik let a aktuální přizpůsobení zahrnuje i inflační nárůst za delší období.
- Když pronajímatel navýší nájem v kombinaci s jinými ustanoveními smlouvy, například úpravou za energie nebo údržbu.
Inflační doložka nemusí být pro majitele vždy dostatečnou ochranou oproti pohybu cen
Inflační doložka, která sleduje míru obecné inflace, nemusí být pro pronajímatele úplnou garancí zachování stejné úrovně čistého příjmu z nájmu v dlouhodobějším horizontu. Například v době, jaká je nyní, rostou nájmy totiž rychlostí, která překonává míru obecné inflace.
„Někteří majitelé mohou místo inflačních doložek preferovat zvyšování nájmu fixním procentem ročně, případně chtít uzavírat smlouvu opakovaně na dobu určitou,“ uvedl Michal Hrbatý.
