Narazily ceny bytů na strop? Jak kde a podle koho…

České ekonomice se daří, nezaměstnanost klesá a příjmy domácností začínají růst. Domácnosti jsou v takových podmínkách optimističtější a ochotnější si půjčovat a pořizovat nové bydlení.
„Za této situace je přirozené, že ceny nemovitostí rostou. Nicméně v posledním roce se růst cen nemovitostí dostal do takových úrovní, které jsou nejen nejvyšší v Evropě, ale zároveň jsou rizikové z hlediska budoucnosti jak pro ty, kteří si půjčují, tak pro ty, kteří ty úvěry poskytují,“ uvedl ředitel samostatného odboru finanční stability ČNB Jan Frait v rozhovoru zveřejněného centrální bankou.
Podle Jana Faita jsou navíc současné ceny nemovitostí nadhodnocené. „Již v červnu letošního roku při zveřejnění poslední Zprávy o finanční stabilitě jsme konstatovali, že ceny bytů naše metody považovaly ke konci loňského roku za mírně nadhodnocené v řádu několika procent. Naše analýzy ukazují na ten samý vývoj i v polovině letošního roku,“ říká Jan Frait.

ČNB jedná a snaží se brzdit poptávku

ČNB z obav z realitní bubliny přistoupila již několikrát v minulosti ke zpřísnění podmínek poskytování úvěrů, aby trh svými doporučeními zchladila. V letošním roce také již dvakrát zvýšila základní úrokové sazby.
„Úrokové sazby začaly ve druhé polovině letošního roku mírně růst a v příštím roce očekáváme, že bude tento vývoj pokračovat. Přesto, že nepůjde o žádný dramatický růst, pro některé skupiny obyvatel se stane financování formou hypotečních úvěrů hůře dostupné, a to bude mít za následek nižší poptávku po nemovitostech,“ konstatuje Pavel Zámečník, ředitel pobočkové sítě Čechy společnosti M&M reality.
U cen nemovitostí však proti sobě stojí dvě síly. „Na jedné straně značná poptávka podpořená vysokým růstem ekonomiky a nízkou nezaměstnaností. Na straně druhé vysoká poptávka zapříčiněná nedostatkem starších bytů, ale v některých lokalitách hlavně absencí dokončovaných a připravených developerských projektů,“ uvádí Pavel Hassman, majitel RE/MAX 4You.

Zastavení růstu a stagnace cen?

Podle Pavla Zámečníka nelze předpokládat, že by zájem o koupi nemovitosti radikálním způsobem klesl podobně jako v krizovém roce 2008. „Očekáváme zastavení růstu a stagnaci cen tuzemských nemovitostí, nikoliv však jejich dramatický pokles,“ říká Pavel Zámečník.
Ceny nemovitostí dosáhly svého maxima i podle generálního ředitele realitní sítě CENTURY 21 Lubomíra Milka: „Ve většině regionů předpokládáme, že ceny nemovitostí jsou již na vrcholu, a pokud dojde k dalšímu zvýšení úrokových sazeb, tak v roce 2018 očekáváme nejen snížení cen v řádu jednotek procent v regionech, ale také stagnaci nebo mírné snížení cen nemovitostí v Praze a Brně. Zejména v Praze ale ceny nemovitostí na současné úrovni vydrží nejdéle a pokles buď nebude žádný, nebo minimální.“
Praha a Brno by si měly vysokou úroveň cen udržet i v nadcházejícím období, v ostatních městech je situace odlišná. „U dalších měst v rámci ČR vnímáme, že ceny nemovitostí již dosáhly vrcholové úrovně, dále neporostou a v některých městech již ceny starších i nových bytů začaly klesat. Je to zejména díky kombinaci nižší úrovni mezd než v Praze a Brně, dostatečnému množství nabízených bytů a slábnoucí poptávce po bytech,“ říká Lubomír Milek.

Ceny ale mohou růst i nadále

Snížení poptávky však nebude takové, aby ceny nemovitostí začaly výrazněji klesat. „Pro některé, a to i středně příjmové domácnosti, se již dnes stává vlastní bydlení těžko dosažitelné. Neočekávám proto, že se v příštím roce udrží vysoké tempo růstu cen v desítkách procent, jako tomu bylo v posledních letech. Spíše se kloním k názoru, že ceny již budou růst jen mírně a v některých horších lokalitách mohou ceny i poklesnout. Naopak nevidím prostor pro výraznější, plošný pokles cen. K tomu by za současných podmínek dojít nemělo,“ míní Pavel Hassman.
Podle Pavla Hassmana by tedy během následujících měsíců měl trh vykazovat i nadále růst, pokud ovšem nedojde k nějaké zásadní ekonomické změně. „Myslím, že stropu jsme se ještě nedotkli,“ dodává Pavel Hassman.
Podobného názoru je i provozní ředitel Fincentrum Reality Martin Fojtík, který předpokládá, že v roce 2018 porostou ceny nemovitostí celoplošně o 7 %. „Nedomnívám se, že by cen dosáhly svého vrcholu. Očekáváme ještě větší nárůsty hlavně v regionech Prahy, Brna, Ostravy a dalších krajských městech,“ říká Martin Fojtík. Praha se však podle něj zároveň vymyká všem tabulkám. „Zde očekávám nárůst klidně i kolem 12 % a více,“ dodává.