EUR 24.945

USD 23.341

REPO sazba ČNB 5.25 %

Inflace 2.6 %

EUR 24.945

USD 23.341

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Pixabay

04. 05. 2023

0 komentářů

Nižší ceny nemovitostí přitáhly silnou poptávku

 

Migrace Pražanů do Středočeského kraje v míře, jaká tu ještě nebyla. Pokračující zlevňování v Brně a na jižní Moravě, kde ceny bytů odmazaly skoro dva roky posledního vývoje a nepřestaly hledat dno své aktuální cenové Macochy. Ale také obtížně prodejné nekvalitní nemovitosti a tvrdý propad cen kdysi drahých druhých domovů v rekreačních oblastech. Tak by se ve zkratce dalo z dat realitní služby v Česku, European Housing Services, popsat české jaro na poli rezidenčních nemovitostí.

Loading



 

REKLAMA

Cenové propady přitáhly jednu z nejsilnějších poptávkových vln za poslední roky. Transakcí je nyní stejně jako před rokem, a dokonce o dvě třetiny více než předloni. A to znamená jediné – ceny se začnou velice brzy obracet, což už se na mnoha místech stalo. Tu hlavní otázku však zatím zodpovědět nelze. Zda se jedná o nový normál anebo se jen otevírá zhruba půlroční okno, kdy bude nabídka a poptávka opět ve shodě, to napoví až začátek podzimu.

„Realitní Česko se do léta stane laboratoří, kde se budou v jednotlivých krajích testovat limity nabídky a poptávky. V mnoha krajích už nyní vidíme, jak budou vypadat nové cenové hladiny – v podstatě navazují na vývoj posledních let minulé dekády a zcela ignorují poslední dva roky. Jinde, například v Jihomoravském kraji, na novou podobu teprve čekáme. Jedno je však jisté – Češi evidentně nadále mají peníze a realitní trh pro ně neztratil nic ze své důvěryhodnosti. Levné nemovitosti naopak lákají tisíce běžných domácností, které na tuto vzácnou konstelaci – tedy pokles cen a trh s minimem spekulantů – čekaly několik let,“ uvádí Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services a realitní digitální služby Bezrealitky.

V Praze se prodává nejméně bytů od roku 2019, ve Středočeském kraji je to naopak

Rozdíly jednotlivých regionů nejlépe ilustruje vývoj cen starších bytů v hlavním městě a okolí a jihomoravské metropoli. Zatímco v Praze se ceny s jarem zastavily ve svém propadu a vzrostly o jedno procento na 113 tisíc korun za metr, ve Středočeském kraji dokonce ceny vzrostly o 8 % a přiblížily se stejné hodnotě jako před rokem.

Důvod je jednoduchý – dlouho předpovídaný přesun domácností v rámci takzvaného metropolitního prstence z Prahy do okolních spádových měst. Ve městech, jako jsou Kladno, Beroun, Kolín, Roztoky, Brandýs, Neratovice nebo Benešov, se jen za první kvartál prodalo více bytů než za celý rok 2021 a prodeje jsou nyní na trojnásobku oproti dlouhodobému průměru.

REKLAMA

„Zatímco pražskou situaci bych nazval patovou – majitelé raději neprodávají, než aby tratili na ceně, a počet transakcí je skutečně nízký – Středočeský kraj je v prodejích na svých dlouholetých a mnohde i historických maximech,“ uvádí Hendrik Meyer. „A pravděpodobně to je pouze začátek. Rodí se tak obrovská výzva, která bude znamenat přehodnocení řady dosavadních věcí – od dopravního spojení Prahy a jejího metropolitního prstence po urychlenou výstavbu občanské vybavenosti v okresních městech i menších obcích, kam nyní ‚Novostředočeši‘ ve velkém za dostupným bydlením míří.“

Opačný vývoj je možné pozorovat v Brně, kde ceny s jarem klesly o dalších 7 % a průměrný starší byt se nyní prodává za zhruba 81,5 tisíce korun za metr – tedy za cenu z léta 2021. Důvodem je paradoxně výrazný pokles nabídky, kvůli kterému zmizely kvalitnější, a tím i dražší nemovitosti, a nárůst transakcí realizovaných pod časovým tlakem – tedy „pod cenou“. I z toho důvodu je pravděpodobné, že další pokles bude pokračovat i v létě. Brno tak alespoň na čas ztrácí svou nedávno nabytou pověst trhu s „metropolitní kupní silou“.

„Majitelé brněnských bytů jednoduše čekají na konec aktuální cenové bouře a pokud je k prodeji nic netlačí, nemají důvod přistupovat na současné ceny, které optikou minulých měsíců považují za velice nízké. A slabá je překvapivě i poptávka. Důvod je dvojí – nasycena je pravděpodobně z předchozího silného roku, zájemci navíc dávají najevo, že stabilizaci cen v aktuální hladině zatím nevěří, a sází na další pokles. Osobně předpokládám, že hlavní obrat nastane v létě, kdy ceny naopak začnou opětovně růst a poptávka se znásobí,“ analyzuje situaci Hendrik Meyer.

Graf: Ceny bytů – vývoj ceny za m2

O domy vyžadující generální rekonstrukci je minimální zájem

Čitelnější je naopak segment rodinných domů. Zde lze identifikovat hned několik silných trendů. V první řadě opět klesá zájem o domy vyžadující generální rekonstrukci, a tím i jejich cena. Jejich prodeje tak stále částečně tvoří „nákup kvůli pozemku“: studni a kapacitě inženýrských sítí pro budoucí novostavbu. Tím, že „děravé domy“, jak se segmentu v realitním žargonu přezdívá, ve velkém mizí z nabídky, cena realizovaných transakcí opticky roste ve prospěch kvalitnějších nemovitostí.

REKLAMA

„Jedná se však o optický klam – v praxi mají zájemci v podstatě 95 % rodinných domů šanci nakupovat za ceny, které tu už mnoho let nebyly. Platí to i o kvalitních nemovitostech v zajímavých lokalitách. Poptávka po rodinných domech je totiž jedna z nejslabších za posledních pět let,“ komentuje Hendrik Meyer.

Tato slova potvrzuje i pro laika paradoxní růst cen ve Středočeském kraji. Podobně jako u bytů jej způsobuje velký přesun pražské poptávky. Pořídit si starší rodinný dům totiž dlouho nebylo výhodnější. A podobně situace využívají zájemci o druhé domovy nebo chalupy, kteří přispěli například k zastavení poklesu cen v Královéhradeckém kraji (nákupy v Krkonoších), na Karlovarsku nebo na Vysočině.

Graf: Ceny domů – vývoj ceny za m2

Nájmy na nových rekordech, poptávka opět opatrně stoupá

Podle předpokladů se vyvíjí trh s nájemním bydlením. V Praze, kde nájmy setrvale rostou od léta roku 2021, dosáhly nového historického maxima. Průměrný metr čtvereční nájemní plochy se zde nabízel za 338 korun. Na novém maximu jsou kvůli stěhování domácností za hranice hlavního města také nájmy ve Středočeském kraji – poprvé v historii se dotkly 240 korun za metr čtvereční. Naopak poměrně překvapivě klesla průměrná cena nájmu v Brně, a to na 272 korun za metr čtvereční.

Graf: nájemní byty – vývoj ceny za m2  (kvartální změna nájemní ceny za m2)

„Zatím se naplňuje spíše optimistický scénář. Přestože nájmy zdražují, v naprosté většině případů se tento růst pohybuje v úrovni kolem 10 %. Tedy výrazně méně, než kolik činí aktuální inflace. Jedinou výjimkou je Praha, kde nájemní bydlení od loňského roku zdražilo zhruba o pětinu, což je však logické s ohledem na dlouhodobě podprůměrné nájmy, které byly v hlavním městě běžné ještě před rokem,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

Podle Meyera je výhled i nadále spíše pozitivní, a to přesto, že poptávka po nájemním bydlení po půlroční stagnaci opět nabírá na síle. Růst se tedy bude držet v dosavadních mezích a bude kopírovat zmiňovanou inflaci. A v mnoha městech – tak jak ukazuje například Brno – zvyšující se počet nemovitostí k pronájmu přispěje k diverzifikaci nabídky, a tím i cenových hladin.

Graf: počet zájemců na jeden nájemní byt – celé Česko

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.51 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%

5.57%

5.52%

5.51%
Historie vývoje

 

 


Související články

V Praze se k výstavbě připravuje 145 tisíc nových bytů, ale…

Trh s novými byty výrazně ožil. V letošním prvním čtvrtletí se jich v Praze prodalo téměř 2,5krát více než ve stejném období loni. Nabídka nových bytů ale výrazně zaostává a ceny bytů proto začaly opět růst. A to i přes to, že počet bytů, které investoři v Praze plánují postavit, neustále roste.

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

21. 06. 2024

Dostupnost bytů se opět zhoršila a blíží se novému rekordu

Podle dnes zveřejněného indexu dostupnosti bydlení (CG-Index) se dostupnost bydlení v Praze opět zhoršila. Na průměrný nový byt o výměře 70 m2 je nyní v hlavním městě potřeba 15,4 ročních mezd (maximum bylo v prvním čtvrtletí 2022 – 17,3), což je nejvíce ze všech okolních metropolí. Praha je v regionu nejméně dostupná i co se […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

19. 06. 2024

Česká roubenka láme cenové rekordy, ostatní chalupy většinou zlevňují

Tři roky extrémního zájmu, tři roky vychládání. Tak by se dal ve zkratce nazvat vývoj českého trhu s rekreačními objekty. A jak se zdá, přichází teď období stagnace. Ceny chalup totiž přímo před sezonou klesly a leckde odmazaly celoroční růst. Proti trendu jsou jen prémiové objekty v Jizerských horách nebo Krkonoších a jejich podhůří. Vyplývá to z takzvaného […]

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Shutterstock

17. 06. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *