EUR 25.305

USD 23.413

REPO sazba ČNB 5.75 %

Inflace 2.0 %

EUR 25.305

USD 23.413

Text: redakce hypoindex.cz

Foto: Pixabay

04. 05. 2023

0 komentářů

Nižší ceny nemovitostí přitáhly silnou poptávku

 

Migrace Pražanů do Středočeského kraje v míře, jaká tu ještě nebyla. Pokračující zlevňování v Brně a na jižní Moravě, kde ceny bytů odmazaly skoro dva roky posledního vývoje a nepřestaly hledat dno své aktuální cenové Macochy. Ale také obtížně prodejné nekvalitní nemovitosti a tvrdý propad cen kdysi drahých druhých domovů v rekreačních oblastech. Tak by se ve zkratce dalo z dat realitní služby v Česku, European Housing Services, popsat české jaro na poli rezidenčních nemovitostí.

Loading



 

Cenové propady přitáhly jednu z nejsilnějších poptávkových vln za poslední roky. Transakcí je nyní stejně jako před rokem, a dokonce o dvě třetiny více než předloni. A to znamená jediné – ceny se začnou velice brzy obracet, což už se na mnoha místech stalo. Tu hlavní otázku však zatím zodpovědět nelze. Zda se jedná o nový normál anebo se jen otevírá zhruba půlroční okno, kdy bude nabídka a poptávka opět ve shodě, to napoví až začátek podzimu.

„Realitní Česko se do léta stane laboratoří, kde se budou v jednotlivých krajích testovat limity nabídky a poptávky. V mnoha krajích už nyní vidíme, jak budou vypadat nové cenové hladiny – v podstatě navazují na vývoj posledních let minulé dekády a zcela ignorují poslední dva roky. Jinde, například v Jihomoravském kraji, na novou podobu teprve čekáme. Jedno je však jisté – Češi evidentně nadále mají peníze a realitní trh pro ně neztratil nic ze své důvěryhodnosti. Levné nemovitosti naopak lákají tisíce běžných domácností, které na tuto vzácnou konstelaci – tedy pokles cen a trh s minimem spekulantů – čekaly několik let,“ uvádí Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services a realitní digitální služby Bezrealitky.

V Praze se prodává nejméně bytů od roku 2019, ve Středočeském kraji je to naopak

Rozdíly jednotlivých regionů nejlépe ilustruje vývoj cen starších bytů v hlavním městě a okolí a jihomoravské metropoli. Zatímco v Praze se ceny s jarem zastavily ve svém propadu a vzrostly o jedno procento na 113 tisíc korun za metr, ve Středočeském kraji dokonce ceny vzrostly o 8 % a přiblížily se stejné hodnotě jako před rokem.

Důvod je jednoduchý – dlouho předpovídaný přesun domácností v rámci takzvaného metropolitního prstence z Prahy do okolních spádových měst. Ve městech, jako jsou Kladno, Beroun, Kolín, Roztoky, Brandýs, Neratovice nebo Benešov, se jen za první kvartál prodalo více bytů než za celý rok 2021 a prodeje jsou nyní na trojnásobku oproti dlouhodobému průměru.

„Zatímco pražskou situaci bych nazval patovou – majitelé raději neprodávají, než aby tratili na ceně, a počet transakcí je skutečně nízký – Středočeský kraj je v prodejích na svých dlouholetých a mnohde i historických maximech,“ uvádí Hendrik Meyer. „A pravděpodobně to je pouze začátek. Rodí se tak obrovská výzva, která bude znamenat přehodnocení řady dosavadních věcí – od dopravního spojení Prahy a jejího metropolitního prstence po urychlenou výstavbu občanské vybavenosti v okresních městech i menších obcích, kam nyní ‚Novostředočeši‘ ve velkém za dostupným bydlením míří.“

REKLAMA

Opačný vývoj je možné pozorovat v Brně, kde ceny s jarem klesly o dalších 7 % a průměrný starší byt se nyní prodává za zhruba 81,5 tisíce korun za metr – tedy za cenu z léta 2021. Důvodem je paradoxně výrazný pokles nabídky, kvůli kterému zmizely kvalitnější, a tím i dražší nemovitosti, a nárůst transakcí realizovaných pod časovým tlakem – tedy „pod cenou“. I z toho důvodu je pravděpodobné, že další pokles bude pokračovat i v létě. Brno tak alespoň na čas ztrácí svou nedávno nabytou pověst trhu s „metropolitní kupní silou“.

„Majitelé brněnských bytů jednoduše čekají na konec aktuální cenové bouře a pokud je k prodeji nic netlačí, nemají důvod přistupovat na současné ceny, které optikou minulých měsíců považují za velice nízké. A slabá je překvapivě i poptávka. Důvod je dvojí – nasycena je pravděpodobně z předchozího silného roku, zájemci navíc dávají najevo, že stabilizaci cen v aktuální hladině zatím nevěří, a sází na další pokles. Osobně předpokládám, že hlavní obrat nastane v létě, kdy ceny naopak začnou opětovně růst a poptávka se znásobí,“ analyzuje situaci Hendrik Meyer.

Graf: Ceny bytů – vývoj ceny za m2

O domy vyžadující generální rekonstrukci je minimální zájem

Čitelnější je naopak segment rodinných domů. Zde lze identifikovat hned několik silných trendů. V první řadě opět klesá zájem o domy vyžadující generální rekonstrukci, a tím i jejich cena. Jejich prodeje tak stále částečně tvoří „nákup kvůli pozemku“: studni a kapacitě inženýrských sítí pro budoucí novostavbu. Tím, že „děravé domy“, jak se segmentu v realitním žargonu přezdívá, ve velkém mizí z nabídky, cena realizovaných transakcí opticky roste ve prospěch kvalitnějších nemovitostí.

REKLAMA

„Jedná se však o optický klam – v praxi mají zájemci v podstatě 95 % rodinných domů šanci nakupovat za ceny, které tu už mnoho let nebyly. Platí to i o kvalitních nemovitostech v zajímavých lokalitách. Poptávka po rodinných domech je totiž jedna z nejslabších za posledních pět let,“ komentuje Hendrik Meyer.

Tato slova potvrzuje i pro laika paradoxní růst cen ve Středočeském kraji. Podobně jako u bytů jej způsobuje velký přesun pražské poptávky. Pořídit si starší rodinný dům totiž dlouho nebylo výhodnější. A podobně situace využívají zájemci o druhé domovy nebo chalupy, kteří přispěli například k zastavení poklesu cen v Královéhradeckém kraji (nákupy v Krkonoších), na Karlovarsku nebo na Vysočině.

Graf: Ceny domů – vývoj ceny za m2

Nájmy na nových rekordech, poptávka opět opatrně stoupá

Podle předpokladů se vyvíjí trh s nájemním bydlením. V Praze, kde nájmy setrvale rostou od léta roku 2021, dosáhly nového historického maxima. Průměrný metr čtvereční nájemní plochy se zde nabízel za 338 korun. Na novém maximu jsou kvůli stěhování domácností za hranice hlavního města také nájmy ve Středočeském kraji – poprvé v historii se dotkly 240 korun za metr čtvereční. Naopak poměrně překvapivě klesla průměrná cena nájmu v Brně, a to na 272 korun za metr čtvereční.

REKLAMA

Graf: nájemní byty – vývoj ceny za m2  (kvartální změna nájemní ceny za m2)

„Zatím se naplňuje spíše optimistický scénář. Přestože nájmy zdražují, v naprosté většině případů se tento růst pohybuje v úrovni kolem 10 %. Tedy výrazně méně, než kolik činí aktuální inflace. Jedinou výjimkou je Praha, kde nájemní bydlení od loňského roku zdražilo zhruba o pětinu, což je však logické s ohledem na dlouhodobě podprůměrné nájmy, které byly v hlavním městě běžné ještě před rokem,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

Podle Meyera je výhled i nadále spíše pozitivní, a to přesto, že poptávka po nájemním bydlení po půlroční stagnaci opět nabírá na síle. Růst se tedy bude držet v dosavadních mezích a bude kopírovat zmiňovanou inflaci. A v mnoha městech – tak jak ukazuje například Brno – zvyšující se počet nemovitostí k pronájmu přispěje k diverzifikaci nabídky, a tím i cenových hladin.

Graf: počet zájemců na jeden nájemní byt – celé Česko

Loading

Vstoupit do diskuze 0 komentářů

Vývoj Swiss Life Hypoindexu

%5.62 Aktuální výše Swiss Life Hypoindexu

6.34%

6.37%

6.27%

6.3%

6.32%

6.3%

6.24%

6.19%

6.1%

6.05%

6.01%

6.02%

5.96%

5.6%

5.62%
Historie vývoje


Související články

Obrat cyklu, příliv a odliv na realitních trzích

Co se týká cen nemovitostí, čeká se růst. Aktuální prognóza ČNB naznačuje od prvního čtvrtletí tohoto roku návrat meziročního tempa růstu cen rezidenčních nemovitostí do mírně kladných hodnot. Trh s hypotečními úvěry zažil v roce 2023 útlum, objem nových hypotečních úvěrů se snížil o čtvrtinu. Trend se změnil a ČNB očekává v roce 2024 oživení […]

Text: Radovan Novotný

Foto: Shutterstock

22. 03. 2024


Diskuze k článku

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *