Poplatek za předčasné splacení hypotéky ano či ne?
Hypotečním trhem již několik měsíců hýbe připravovaná novela zákona o spotřebitelském úvěru. Zejména jeho část týkající se upřesnění současného pojmu účelně vynaložených nákladů vzniklých v souvislosti s předčasným splacením hypotéky.
Doposud si banky toto nařízení vykládaly různě a teprve pokuty od ČNB sjednotily jejich postupy na částce někde kolem 1000 Kč. V novele je hlavně upřesněn výpočet těchto nákladů a také jeho maximální výše. Jde tedy o narovnání trhu nebo pomyslný „nůž do zad“ spotřebitelů?
Je dobré si připomenout, že novela zákona ještě neprošla ani prvním čtením v Parlamentu a je velmi pravděpodobné, že může doznat ještě mnoha změn. Současné diskuse jsou tedy spíše v rovině spekulací. Každopádně aktuáně navrhované znění určuje, že účelně vynaložené náklady, tedy poplatek za předčasné splacení, se budou vyčíslovat jako rozdíl mezi sazbou na hypotéce a aktuální sazbou na finančním trhu, kterou bude vyhlašovat ČNB. Zároveň novela zavádí maximum pro tento poplatek ve výši 2 % z nesplacené jistiny.
A tady začínáme narážet do oné „zdi“ spekulací. Bude maximum opravdu 2 % nebo 1 % či snad 5 %? Navíc se v současných diskusích o dopadu ještě neschváleného opatření vytvořila „zkratka“, která hovoří o poplatku za předčasné splacení 2 %, ale už ne o tom, že nejde o pevný poplatek, ale pouze o strop určitého výpočtu. Bohužel se zapomíná i na další změnu, která je za mne veskrze pozitivní. Touto změnou je rozšíření dnes definovaných případů, kdy banka nesmí účtovat žádné poplatky za předčasné splacení, o nové dvě situace:
- vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta s hypotékou),
- prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.
Důvodů, proč se domnívám, že tento krok je krok správným směrem, je víc. Prvním z nich je to, že na trhu bude jasně definováno, kolik klienta bude stát předčasné splacení u kterékoli banky. Dalším důvodem je skutečnost, že v současné době může klient kdykoli z banky odejít, a to i v době, kdy se banka ještě s daných obchodem nedostala do fáze, kdy jí začne generovat nějaký zisk. A proto banka nabízí hypotéky s vyšší úrokovou sazbou, aby si vytvořila „úrokový polštář“ pro tyto své ztráty. Což samozřejmě dopadá na všechny zájemce o hypotéku.
V neposlední řadě se domnívám, že tento krok je narovnáním smluvního vztahu mezi klientem a bankou. Klient totiž může přesto, že se zavázal na minimálně jedno fixační období, kdykoli z banky odejít, a to prakticky zadarmo. Banka, která si na jeho hypotéku půjčí peníze od ČNB za určitou sazbu, výnosy z těchto peněz odepíše jako ztrátu. Je pravdou, že v minulosti byl klient v těchto smluvních vztazích znevýhodněn, ale dnes jsme se začali dostávat do zcela opačné situace, kdy klient může téměř vše. Myslím si, že tento vztah měl být vždy rovnovážný a toho se snaží tento návrh dosáhnout.
Autor: Jiří Sýkora, produktový analytik, Swiss Life Select
