Praská fasáda? Čas na údržbu!

Každý bytový dům je jako jakékoli jiné stavební dílo neustále vystaven působení počasí, opotřebení, stárnutí a dalším vnějším vlivům. Aby byl dům udržen v dobré kondici, je důležité pravidelně provádět údržbu a opravy. Zanedbání může vést k výraznému zhoršení stavu domu a také k nárůstu nákladů na opravy.

Zajištění prohlídek, kontroly a oprav

Starosti s provozem a údržbou domu nikdy nekončí. Jednou je to střecha, podruhé stupačky, potřetí fasáda. Například fasáda má omezenou asi 25letou životnost a potřebuje pravidelnou údržbu. Na tu se v tomto článku zaměříme, nicméně podobné platí pro střechu, odpadní a další systémy, které v domě existují. Nemusí to být nutně systémy, pro které zákonodárce vyžaduje více či méně smysluplné revize a kontroly.

Periodicky se opakující prohlídky fasády a dalších částí bytového domu jsou klíčové pro včasnou identifikaci potenciálních problémů. Povinná pravidelná revize a kontrola plynových zařízení zjišťuje závady, které musí být odstraněny.

Cílem je zajistit, že se problémy detekují včas, než se zhorší a stanou se nákladnými. I taková barva z graffiti narušuje povrch fasády a ovlivňuje její životnost. A když se na fasádě vyskytnou výraznější skvrny, praskliny nebo trhliny, nastupuje diagnostika a výzva k hledání řešení.

^REKLAMA

Nepřáteli vlastníků bytů a domu jsou i plísně a řasy na domě, vytvářející zelené a černé šmouhy degradující povrch fasády. A tak i takovou fasádu je nutné pravidelně vizuálně kontrolovat, včas odhalit abnormality.

Pravidelná údržba a preventivní opatření jsou nejlepší způsob, jak minimalizovat nutnost drahých oprav v budoucnu. Bezodkladné opravy by měly být prioritou, aby byl zajištěn bezproblémový provoz domu a minimalizovány další škody. Taková sanace trhlin ve fasádě bytového domu by měla být prioritou, protože trhliny mohou vést k průniku vody a způsobit větší škody v budoucnu.

Plánování údržby a oprav

Plánování oprav a údržby na pravidelné bázi pomůže minimalizovat náklady na neplánované opravy a udržuje dům v dobrém stavu. Kupříkladu ve vztahu k fasádě jde o údržbu čištěním a ochranným nátěrem provedením asi po 15 letech od realizace fasády a zateplení. Jde o čištění vodou, použití aplikace odstraňovače řas, mechů a lišejníků.

Může jít o použití speciálních nátěrů a ochranných prostředků, které obnovují odolnost fasády a omítky vůči působení UV záření, vodě a mikroorganismům. I za tímto účelem by si vlastníci domu měli pro tyto opravy a údržbu ve fondu oprav alokovat zdroje.

Dům by měl mít dlouhodobý plán, který bude zahrnovat potřebné opravy a náklady s nimi spojené. Plán financování oprav a údržby by měl být dostatečně flexibilní, aby bylo možné se přizpůsobit neočekávaným potřebám. Je důležité vědět, kolik peněz je k dispozici a kam budou investovány.

Co se týká oprav a fondu oprav, logika strategického uvažování si žádá zvažovat, jaké opravy budou potřeba v budoucnu, aby byly připraveny rezervy a financování. Informování vlastníků o plánovaných a nutných opravách přispívá k transparentnosti a důvěře mezi vlastníky bytových jednotek. Vlastníci bytů potřebují vytvářet dostatečné rezervy na opravy a údržbu budovy, aby byli schopni pokrýt náklady na plánované i neplánované opravy.

Čas od času se na fasádě zateplovacího systému objevují praskliny. Dostává se do nich voda, v mrazu se zvětšují. Nastupuje diagnostika, hledání řešení. Prasklinu a okolí vybrousit, místo vyztužit. Anebo použít sanační nátěr, každé řešení cosi stojí a hraje se o financování. Nejde jen o to zvolit vhodnou technologii, materiál, ať už k dočasnému utěsnění trhlin, jde o výběr dodavatele, kvalitu odvedené práce a mnoho dalšího.

Profesionální správa, kvalitní materiály i externí služby

Již jsme zmínili, že kvalitní správa budovy může pomoci minimalizovat náklady na opravy a údržbu tím, že včas identifikuje problémy a řeší je. Jde i o výběr kvalitních materiálů a realizačních firem. Výběr zkušeného dodavatele je důležitý pro kvalitní provedení prací a minimalizaci rizika a komplikací. Pokud je to možné, chce to spolupracovat s profesionály, kteří mají zkušenosti se správou, opravami a údržbou bytových domů. To pomůže minimalizovat náklady a zajistit výsledky.

Při použití nevhodná technologie může dojít ke zkrácení životnosti. Kupříkladu správně udělaná a udržovaná fasáda moderního zateplovacího systému by měla svému účelu sloužit asi 25 let. Hraje se o kvalitu odvedené práce, vnější souvrství fasádního systému musí být v ploše a v místech napojení na konstrukce zabudované do fasády vodotěsné.

Hraje se i o garance kvality v rámci smluvního vztahu mezi zhotovitelem a vlastníkem objektu, stejně jako o to, na co všechno se delší záruka zahrnuje. Po skončení záruční doby musí vlastníci odstranění závady zajistit i uhradit ve vlastní režii.

Opláštění domu je permanentně vystaveno vlivům počasí, teplotním výkyvům nebo UV záření. Tyto faktory mohou vést k degradaci fasády a v konečném důsledku snížit stabilitu a životnost. Použití kvalitních materiálů a správných technik při údržbě a opravách fasády může přispět k její delší životnosti a odolnosti proti poškození.

Je také důležité nezastínit severní a severozápadní stranu domu vegetací, aby se minimalizovaly podmínky pro růst řas a plísní. Na fasádách se také často zachycují různé druhy nečistot, jako jsou vzdušné částice a sporové mikroorganismy, které mohou stav omítky ovlivnit. Nejde jen o vnější vzhled, hraje se o životnost. Předpokládá se pravidelná kontrola, čištění a ochranné nátěry. Renovace nátěru se hlásí o slovo po 10 až 15 letech. I moderní fasáda vyžaduje údržbu a investice, obnovu.

Dohled nad prováděním oprav a údržby by měl být zajištěn kvalifikovanou osobou nebo organizací. Tím se zaručí, že práce budou prováděny kvalitně a v souladu s plány.

Plánování, komunikace a rozhodování vlastníků

Žijeme v době, kdy existuje zákonná povinnost založit společenství vlastníků jednotek (SVJ), samostatnou právnickou osobu. Týká se to domů, kde existuje minimálně pět jednotek ve vlastnictví více než čtyř různých vlastníků. Toto společenství má své identifikační číslo a působí v oblasti zajišťování správy domu a pozemku. A právě toto Společenství má na krku opravy a údržbu.

I vcelku nevinné praskliny na fasádě nebo neuvědomělý vlastník, který vrtáním naruší vnější plášť, mohou být příčinou nemalých problémů, například i degradace a poničení systému zateplení. Pokud vata v systému zateplení díky vniklé vodě nasákne, ztěžkne. S tím konstrukce nepočítá, může dojít k pohybu a rozšíření prasklin vrchních vrstev. Stranou nestojí ani otázka, zda dům nemá problém se statikou.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) může být často zdrojem frustrace pro jeho členy, protože naráží na problémy a neschopnost dosáhnout shody v důležitých otázkách – kupříkladu řešení fasády žádající revitalizaci. Aby SVJ bylo funkční a úspěšné, je důležité se snažit spolupracovat a hledat řešení, která budou prospěšná pro všechny členy.

Shromáždění SVJ a ztracená schopnost rozhodovat

Dnešní doba vyžaduje profesionální přístup, i taková fasáda vyžaduje technické posouzení, zajištění dodavatelů, pokrytí právní stránky realizovaných prací, u SVJ schválení shromážděním vlastníků. Je to výzva a jak ukazují filmoví Vlastníci, může jít o drama lidí, kteří se dohodnout nedokáží. Když vlastníci jednotek nechtějí spolupracovat, nastupuje v bytovém domě zápolení o rozhodnutí.

Vlastníci je film, který se věnuje fenoménu současnosti, a to schůzím shromáždění vlastníků bytových jednotek. Ty jsou často poznamenány tristním stavem fungování SVJ a nerozumem. V realitě ovšem jakákoli údržba, opravy a samotná správa domu musí být v souladu se stanovami SVJ a hlasováním SVJ.

Vynaložené úsilí může být ztíženo kvůli neschopnosti vlastníků dohodnout se na řešeních. Kromě hlouposti mohou rozhodování ovlivňovat i nedořešené křivdy a problémy z minulosti. Přístup výhra-výhra a pochopení nutnosti táhnout za jeden provaz chybí a ve výsledku stojí peníze každého jednotlivého vlastníka, který ponese důsledky.

A v pozadí toho všeho stojí kompetence členů výboru, nebo předsedy. Hledat nejlepší nabídky na práci a materiál, pracovat s kvalifikovanými dodavateli a najít je, to se snadno řekne, ale hůře dělá. Najdou se i vlastníci, kteří považují příspěvky do fondu oprav za cosi nemístného, nechápou, že i revitalizace fasády cosi stojí a vybrat kvalitního a spolehlivého dodavatele je výzvou. A najdou se i tací, kteří navzdory existenci vnitřních předpisů zakazujících zasahovat do fasády vezmou vrtačku a navrtají díry pro připevnění čehosi z jejich pohledu strašně důležitého.