Neděle 15. prosince. Svátek má Radana.

Přijali jste funkci a jste členem výboru SVJ? Pozor na odpovědnost při výkonu funkce

Předseda SVJ

Veronika Hejná

V bytovém domě, kde je v rukou alespoň tří vlastníků pět bytových jednotek, mají vlastníci jednotek zákonnou povinnost založit společenství vlastníků. To však mohou dobrovolně založit i v případě, že je jednotek méně, pokud se na tom všichni vlastníci shodnou. Shromáždění vlastníků si pak v souladu se stanovami volí jako statutární orgán vícečlenný výbor anebo pouze jednu osobu, tzv. předsedu SVJ.

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která se zapisuje do veřejného rejstříku. Obdobně jako u obchodních společností je založení dvoufázové. Společenství se zakládá schválením stanov, pro které zákon vyžaduje formu notářského zápisu. Stanovy při založení SVJ musí schválit všichni vlastníci jednotek. Jako právnická osoba pak společenství vzniká zápisem do veřejného rejstříku. Zápis vzniku společenství vlastníků může provést v souladu s rejstříkovým zákonem i notář, který sepsal stanovy ve formě notářského zápisu, anebo lze podat návrh na zápis rejstříkovému soudu.

Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Statutárním orgánem společenství vlastníků je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda.

Členství ve výboru a odměna z výkonu funkce

Členy výboru společenství zvolí vlastníci jednotek na shromáždění. Zpravidla jsou jimi někteří vlastníci. Je však možné, aby jím byla i osoba, která není členem společenství. Členové společenství se povětšinou o funkci neperou. Je poměrně náročná a finanční odměna mnohdy neodpovídá vynaloženému úsilí. Výkon funkce člena výboru může být placený, ale i bezplatný.

O výši odměn rozhoduje shromáždění jako nejvyšší orgán. Z pohledu člena výboru se jedná o odměnu za výkon funkce a není nutné, aby byla sepisována speciální smlouva. „Odměny členů výborů společenství, ale i ostatních orgánů společenství, např. kontrolních komisí apod., jsou vždy dle zákona považovány za příjmy ze závislé činnosti,“ říká Ondřej Preuss, advokát a zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz. „Nejde ale o pracovní vztah, spíše se podobá vztahu jednatele ve společnosti s ručením omezeným. Příjem je tedy vyplácen na základě výkonu funkce a schválení odměn shromážděním,“ dodává.

I člen výboru SVJ musí jednat s péčí řádného hospodáře

Po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se na členy výboru společenství vlastníků uplatňuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, která primárně míří na členy volených orgánů obchodních korporací.

Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale ten, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky,“ stojí v občanském zákoníku.

Loajalita znamená, že člen výboru bude vždy při jednání z titulu své funkce jednat v zájmu společenství vlastníků jednotek, nikoliv ve svém vlastním. Sám nemusí mít potřebné znalosti ve všech záležitostech, postačí, pokud tyto záležitosti svěří do péče jiných osob. Typicky půjde o vedení účetnictví nebo technický dozor při rekonstrukci. Musí však být schopen výkon delegovaných činností kontrolovat. Péče řádného hospodáře velí členovi výboru, aby veškerá rozhodnutí činil tak, aby společenství vlastníků vynakládalo finanční prostředky efektivně.

Člen výboru by měl být s to posoudit, zda je výkonu funkce schopen, tedy především, zda na to má čas. U výboru společenství vlastníků jednotek samozřejmě výkon funkce člena výboru není jeho hlavní činností a běžně ani není v možnostech společenství vlastníků výkon této funkce nějak závratně honorovat. Přesto na člena výboru dopadá povinnost věnovat se výkonu funkce s potřebnou péčí a v dostatečném čase. Nemá-li na výkon funkce čas, měl by z ní odstoupit.

Také si přečtěte: Jak zrekonstruovat byt s půjčkou pro SVJ

Podceňování odpovědnosti se nevyplácí

V praxi se odborníci setkávají s plejádou možných pochybení členů výboru. „Chyby se projevují v nezvládnutých schůzích shromáždění (usnesení může zrušit soud), špatně domluvených zakázkách na rekonstrukce a revitalizace nebo třeba v podcenění sporu s kverulantem. Setkáváme se i s nedůrazným vymáháním pohledávek či naopak se šikanou konkrétního vlastníka bez právní opory,“ upozorňuje Ondřej Preuss.

Vzhledem k tomu, že jsou ve společenství spravovány společné finanční prostředky, často jsou vedeny spory o finančně náročné záležitosti, jimiž jsou typicky rekonstrukce. Objevují se však i pře ohledně plnění domovního řádu nebo hrazení příspěvků do fondu oprav, znění stanov a plnění v nich uložených povinností, vymáhání pohledávek anebo zavedení kamerového systému. „U sporů platí společný jmenovatel. Je doporučeníhodné poradit se s odborníkem. Jinak je šance na úspěch mnohem nižší,“ dodává Preuss.

Člen výboru SVJ a jeho odpovědnost

Povinnost jednat s péčí řádného hospodáře se potom projevuje v odpovědnostní sféře člena výboru společenství vlastníků, tedy zejména v jeho odpovědnosti za způsobenou škodu. Náhradu škody mohou vlastníci zažalovat u soudu. V některých případech jsou žaloby oprávněné, v jiných jsou jen eskalací konfliktů mezi konkrétními vlastníky a členy výboru.

Tyto zkušenosti má i Jan Eisenreich, vedoucí právník portálu svjpravnik.cz. Řadu soudních sporů se svými klienty v poslední době absolvoval na obou stranách, jak na straně žalobců, tak žalovaných. „Spory se dají rozdělit do dvou kategorií – v první z nich jsou spory vyvolané vlastníky, kteří jsou s výborem dlouhodobě v neshodách a hledají jakoukoliv možnost, jak se výboru „pomstít“. Tyto spory pak většinou nejsou vedeny racionálně a daní vlastníci vidí problémy tam, kde reálně nejsou, a soud jim tedy nevyhoví,“ uvedl.

Do druhé kategorie pak spadají spory, které již opodstatnění mají. „Poměrně jednoznačné jsou spory, kdy shromáždění přijme usnesení, které je v rozporu se zákonem. Například nebylo přijetí daného usnesení řádně vymezeno v pozvánce. Vlastník nejprve u soudu napadne platnost usnesení, vyhraje a soud usnesení zneplatní. Výbor však již začal na základě usnesení konat, například nechal zateplit dům a vybral nabídku, která nebyla příliš výhodná. Od vlastníka pak následuje žaloba na náhradu škody, která tak SVJ vznikla, a zde je úspěch poměrně častý,“ uzavírá Jan Eisenreich.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *