Proč před nákupem nemovitosti v zahraničí oslovit právníka?
V posledních letech výrazně přibývá případů, kdy si občané, ale i firmy pořizují nemovitosti v zahraničí. Nákup takové nemovitosti ovšem může přinášet nečekaná rizika, která v lepším případě nákup nemovitosti jen prodraží. V tom nejhorším o ní můžete přijít.
Nejčastější právní rizika při nákupu nemovitostí v zahraničí zahrnují nejasnosti ohledně vlastnického práva, skryté závazky a dluhy spojené s nemovitostí nebo nedostatečné právní prověření majitele. V některých zemích platí různá omezení pro vlastnictví nemovitostí pro fyzické osoby. Jinde zase přináší řadu nečekaných povinností vlastnictví nemovitosti právnickou osobou. Kupující se mohou těmto rizikům vyhnout důkladným prověřením právního stavu nemovitosti včetně historie jejího vlastnictví, zástavních práv a případných sporů o nemovitost.
Kupující by si měli nejprve ověřit, zda vůbec mohou v dané zemi nemovitost koupit, protože některé země mohou mít specifická omezení pro cizince. Je nezbytné uzavřít smlouvy, které jsou vypracovány podle místního práva, a zajistit, aby obsahovaly jasně definované podmínky platby a převodu vlastnictví. Co by si měl kupující také dopředu zjistit, je, jaké daňové povinnosti s sebou v dané zemi vlastnictví nemovitosti přináší, protože ty se mohou zemi od země značně lišit.
Chyby, kterých se kupující při obchodování s nemovitostmi v zahraničí dopouštějí, vyplývají z nedostatečné znalosti místního právního prostředí. Kupující často podceňují právní prověření nemovitosti, včetně kontroly vlastnických práv a skrytých závazků. Může se tak stát, že investují do nemovitostí, které mají nevyřešené stavební povolení, nebo nejsou zkolaudované. Další chybou je neznalost místních daňových předpisů, které mohou zahrnovat vysoké daně z převodu nemovitostí.
Zatímco v ČR byla daň z převodu/nabytí nemovitostí zrušena, v zemích, jako je Itálie, Španělsko nebo Chorvatsko, stále platí. Výše této daně může být až 10 % z hodnoty nemovitosti, což je pro investory markantní výdaj navíc.
Další rozdíly zahrnují i dobu potřebnou k zápisu do katastru – ve Španělsku může zápis do katastru nemovitostí trvat až šest měsíců. Velmi významně se může v různých zemích lišit okamžik nabytí vlastnického práva a okamžik přechodu nebezpečí na věci. V balkánských zemích jsou pro změnu poměrně časté nepovolené či nezkolaudované stavby, což může představovat riziko, protože třeba Chorvatsko nařizuje odstranění nepovolených staveb na náklady vlastníka.
Autor: Miroslav Papoušek, partner kanceláře Valíček & Valíčková
