Realitní aukce a hypotéka: Počítejte s navýšením podílu vlastních zdrojů

Není čas ztrácet čas

Pokud přemýšlíte o pořízení vlastního bydlení, vyplatí se ověřit své finanční možnosti předem. Při podpisu rezervační smlouvy již potřebujete vědět, že případnou hypotéku dostanete, abyste nepřišli o rezervační zálohu. Můžete využít online kalkulaček na webu banky, obrátit se na hypoteční centrum, anebo kontaktovat hypotečního poradce, který porovnání podmínek bank provede za vás.

Existuje možnost projít prescoringem. Jde o předběžné posouzení, během kterého si banka prověří možnosti klienta a jeho schopnost následně hypoteční úvěr řádně splácet. Výsledkem bývá (převážně nezávazné) potvrzení banky o možnosti úvěr poskytnout.

„Většina poskytovatelů hypoték zareagovala na rostoucí prodeje nemovitostí v aukcích nabídkami tzv. předschválených hypoték,“ potvrzuje jednatel společnosti Quantum reality Jan Hájek. „Protože do zástavy musí jít konkrétní nemovitost, nechávají si klienti schválit maximální možný limit takové hypotéky s tím, že pokud získají nemovitost s nižší cenou, nevyčerpá se celý limit takového předschváleného hypotečního úvěru,“ doplňuje Hájek.

Průběh transakce je standardní

U nemovitostí prodávaných přes realitku bez aukce je průběh jasný. Pokud se kupující s prodávajícím dohodne, podepisují (realitní kanceláří zpracovanou) rezervační smlouvu. Mezi podpisem rezervační a kupní smlouvy kupující vyřídí hypotéku.

^REKLAMA

Nastavení procesu při prodeji v aukci je opět na příslušném realitním zprostředkovateli. Potenciální zájemci obvykle nemusí skládat žádnou kauci, aby se aukce mohli zúčastnit.

Například realitní kancelář RE/MAX nejprve umožní zájemcům o koupi přihlásit se elektronicky a na zadanou e-mailovou adresu jim zašle veškerou dokumentaci. S vítězem aukce, který podal závaznou nabídkou, následně prodávající podepíše rezervační smlouvu.

„Moje osobní zkušenost je taková, že z původního počtu podá nabídku v aukci zhruba polovina zájemců,“ doplňuje Martin Březina z RE/MAX Alfa.

Aukční řád může zájemci předepsat lhůtu, v níž má povinnost podepsat rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek.

„S ustanovením rezervační smlouvy by klient měl být seznámen již před vstupem do samotné aukce tak, aby byla zachována transparentnost celé transakce. Spoléháme na seriózní jednání účastníků a nevyžadujeme jistinu před spuštěním aukce, pouze závazek podepsat rezervační smlouvu a složit poplatek do pěti pracovních dnů,“ uvádí Jan Hájek. Kdyby zájemce přesto rezervační smlouvu neuzavřel, osloví zprostředkovatel dalšího zájemce v pořadí. „Aukce organizujeme tak, aby klienti neměli strach se zúčastnit,“ dodává Hájek.

Připravte se na nižší bankovní odhad

Aukcí dosažená finální cena může výrazně převýšit cenu vyvolávací. Jde každopádně o cenu tržní. A ta je vždy vyšší než cena, kterou stanoví bankovní odhadce.

„Aukce je staletími ověřený způsob, jak dosáhnout tržní ceny. Jelikož realitní kancelář většinou zastupuje prodávajícího, je aukce – s ohledem na dnešní situaci na trhu s převisem kupujících – optimálním prostředkem k dosažení tržní ceny,“ připomíná advokát Lukáš Slanina z advokátní kanceláře ARROWS.

Bankovní odhady jsou nižší než tržní cena i u nemovitostí prodávaných mimo aukci. Je to logické – banka se jistí pro případ, že by klient hypotéku nesplácel a banka musela realizovat zástavní právo k nemovitosti. Česká národní banka dlouhodobě zdůrazňuje, že ceny nemovitostí mohou být v ČR nadhodnocené až o dvě desítky procent.

S ohledem na to, že do zástavy banka přijímá vždy konkrétní nemovitost, nelze ani při předschválení hypotečního úvěru dopředu určit přesný poměr mezi vlastními zdroji a zastavovanou nemovitostí. Kupující by měl proto počítat s alternativou nutnosti navýšení podílu vlastních zdrojů.

„Rozdíl mezi konečnou a vyvolávací cenou je dán zvolenou strategií, především ze strany realitního makléře. Účastník aukce by měl vědět, jakou kupní cenu je schopen financovat a podle toho se při aukci zachovat,“ dodává Jan Hájek.

Pokud kupující složí rezervační zálohu a hypotéku nakonec nedostane, přijde o rezervační zálohu. Neschválení hypotéky se totiž v převážné většině považuje za nesplnění smlouvy z důvodů na straně kupujícího. V rezervační smlouvě si však strany mohou dohodnout i něco jiného – například výjimku z tohoto pravidla, pokud důvod neschválení hypotéky spočívá v bankovním odhadu nižším než stanovené procento z konečné prodejní ceny.