Čtvrtek 05. srpna. Svátek má Kristián.

Nemovitost a skryté vady. Jak je reklamovat?

reklamace vad nemovitosti

Veronika Hejná

Foto: Shutterstock

I vady na nemovitosti, o nichž se kupující dozví až určitou dobu po koupi nemovitosti, lze u prodávajícího reklamovat. Jaké jsou podmínky uplatnění nároku kupujícího a jaké možnosti nápravy?

Z průzkumu agentury STEM/MARK pro NEMO Report z loňského září vyplynulo, že 33 % lidí po nákupu nemovitosti narazilo na nějaký problém, o kterém nevěděli. Horší technický stav kupující nemile překvapil ve 49 % případů.  

Reklamace skrytých vad

Možnost uplatnění práv z vady se týká výhradně tzv. vad skrytých. Naproti tomu vad zjevných, zřejmých na pohled, si měl kupující s vynaložením dostatečné pozornosti a péče při uzavírá smlouvy všimnout hned. V takovém případě zákon vylučuje možnost uplatnit práva z vadného plnění. Výjimkou by byla situace, kdy prodávající výslovně ujistil kupujícího, že věc vady nemá.

Ačkoliv se u nových bytů zakoupených přímo ode developera můžete setkat se záruční dobou poskytovanou na nové domy a byty, odpovědnost za vady postihuje přímo ze zákona všechny prodávající, i když záruku za jakost kupujícímu neposkytli. Rozdíl mezi zárukou za jakost a odpovědností za vady spočívá v tom, že u vady je nutno prokázat existenci vady již v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím.

Práva z odpovědnosti za vady může kupující uplatnit ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti (nikoliv od data podpisu kupní smlouvy, jak je někdy chybně uváděno). Pětiletá lhůta ale není jedinou lhůtou, která na možnost vytknout skryté vady uplatní. Kupující má povinnost oznámit skrytou vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co se o ní dozvěděl.

 

Prodávající se odpovědnosti nemůže zprostit

Ani skutečnost, že kupující v kupní smlouvě prohlásí, že si nemovitou věc řádně prohlédl a je mu faktický stav znám, nebrání možnosti následného uplatnění práv z vadného plnění. Jak uvedl Nejvyšší soud ČR, „vyloučení odpovědnosti prodávajícího nelze dovozovat z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že ‚kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti‘.

Totéž platí o přenechání nemovitosti tak, „jak stojí a leží“, tedy tzv. „úhrnkem“. Podle § 1918 občanského zákoníku jdou vady věci u věci přenechané úhrnkem k tíži nabyvatele. Jak však vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu, nemovitost není  věcí určenou úhrnně. Proto na ni nelze uplatnit vyloučení odpovědnosti za vady věci „jak stojí a leží“.

Odpovědnost za vady je odpovědností objektivní, není tedy rozhodné ani to, že sám prodávající o vadě nevěděl. Úspěšně však nebude kupující moci reklamovat vadu, která vyplynula z běžného opotřebení a odpovídá stáří a životnosti domu/bytu nebo jeho zařízení.

 

Oprava, přiměřená sleva, anebo odstoupení od smlouvy

Po včasném uplatnění skryté vady u prodávajícího má kupující podle odstranitelnosti vady možnost požadovat opravu, anebo slevu z kupní ceny, v krajním případě potom může od smlouvy odstoupit a požadovat zpět zaplacenou kupní cenu.

Výše slevy je odvislá od povahy a rozsahu vady a snížení funkčnosti nebo estetické hodnoty. Může se pohybovat od desítek přes stovky tisíc, v nejzávažnějších případech i několik milionů korun.

Vyčíslení výše slevy by se měla opírat o odborný posudek. Vady mohou spočívat například v horším technickém stavu budovy, nedostatcích projektu, nevyhovující konstrukci některých částí domu. Výjimkou není ani nedostatečná izolace nebo hydroizolace, zápach z kanalizace, anebo skrytá plíseň.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *