Odstoupit od smlouvy s developerem? Nepoškozujte se

Pokud uvažujete o rodinném domě na klíč od některé ze stavebních společností, nejprve se seznamte s tím, jaká vám ze smluvních podmínek vyplývají práva, ale také povinnosti.

(Ne)jasné nastavení smluvních podmínek

V posledních letech se množí případy, kdy si rodina  objedná stavbu nového domu bez řádného posouzení své situace. Objednání a později zrušení objednávky přináší developerům mnoho potíží. A to nejen administrativních.
„Před podpisem smlouvy s developerem se vždy vyplatí náležitě promyslet její obsah a probrat jej s odborníky. Zvláštní pečlivost je vhodné věnovat místům vymezujícím práva a povinnosti  smluvních stran pro případ odstoupení od smlouvy,“ vysvětluje Krištof Kruliš, předseda správní rady Spotřebitelského fóra, které se spotřebitelské problematice v oblasti smluv se stavebními společnostmi rovněž věnuje.
Pokud podmínky o odstoupení ve smlouvě chybí, je vhodné je podle Davida Mencla z Ekonomických staveb do smlouvy doplnit a předem si práva a povinnosti pro případ nenadále situace vyjasnit. Při podpisu smlouvy je důležité vzít v potaz, že případné odstoupení se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, vzniklého úroku z prodlení, práva na náhradu škody z porušení smluvní povinnosti ani zajištění (§2005 odst. 2 obč. zák.). To bývá pro řadu klientů častým překvapením.

Zákon chrání spotřebitele i firmy

Podle zkušeností stavebních firem jsou si Češi dobře vědomi svého postavení jako zákazníka v souvislosti s ustanoveními občanského zákoníku, která se zabývají ochranou spotřebitele ve smlouvách uzavíraných tzv. na dálku (konkrétně ustanovením § 1829 obč. zák.). U smluv, jejichž předmětem je podstatná přestavba či výstavba nové budovy, ovšem nemůže spotřebitel uplatňovat stejné právo na odstoupení od smlouvy ve 14 denní lhůtě, jako je to běžně známé například u e-shopů. Tento typ smluv je z tohoto výhodného režimu odstoupení výslovně vyňat.
“Zákonné postavení klienta je v případě objednávky rodinného domu výrazně slabší než např. v případě nákupu přes e-shop,” říká David Mencl. Nad rámec možností odstoupit na základě důvodů předem sjednaných ve smlouvě podle něj přichází v úvahu jen obecná ustanovení o odstoupení, která však zákon poměrně striktně omezuje. Spadá sem například porušení smlouvy podstatným způsobem, jak to stanovuje občanský zákoník v paragrafu 2002. V případě zjištění skrytých překážek týkajících se místa stavby (§ 2627 téhož zákoníku) můžete využít specifických práv na odstoupení v rámci zákonné úpravy smlouvy o dílo.

Chcete odstoupit od smlouvy? Zkuste to nejdříve dohodou

Pokud jste smlouvu s developerem uzavřeli a ten vám předložil zpracovaný návrh projektu stavby, můžete zpravidla odstoupit pouze od té části smlouvy, která se vztahuje na zatím nesplněná ujednání. Bude tedy vždy záviset na tom, v jaké fázi realizace stavby od smlouvy odstupujete.
“V případě, že vám firma dům už postavila, je odstoupení od smlouvy složité. A v podstatě na něj nemáte právní nárok,” domnívá se Krištof Kruliš.
Jsou-li vaše důvody skutečně vážné, může developer souhlasit s ukončením smlouvy dohodou. “Developeři toho mají v současné době až nad hlavu. Rychle vyřešená dohoda pro ně může být zajímavější i za cenu nižšího vyúčtování nákladů,” dodává David Mencl. Jakmile si začnou dopisovat právníci, je podle jeho slov, jen zřídka vyřízení rychlé a levné. “Někteří developeři mají u řešení přes právníky výrazně horší podmínky, než když s nimi řeší celou záležitosti klient napřímo,” dodává.

Platbě se při odstoupení nevyhnete

Při odstupování od smlouvy je nutné posoudit okolnosti každého případu stejně jako obsah uzavřené smlouvy zvlášť. V praxi je ve většině případů nutné počítat s úhradou nákladů, které od jejího podpisu vznikly a které se vztahují k již naplněným bodům smlouvy. Pokud výše částky není stanovená v sankčních podmínkách, ve většině případů se tyto náklady budou odvíjet od cen platného sazebníku dané společnosti, na kterých by smlouva měla odkazovat.
“Pokud jste si například nechali připravit projekt, počítejte s nutností ho zaplatit. Ve smlouvě byste měli najít způsob, jak se projekt ocení.  Ceníkové náklady projektů jsou obvykle vyšší než náklad firmy na pořízení projektu,” vysvětluje Krištof Kruliš a radí: “Vždy ale můžete zkusit požádat o snížení ceny z vážných důvodů, které vás postihly. Případně pokud nesouhlasíte s cenou projektu, můžete se obrátit na některou ze spotřebitelských organizací.”
Obvyklá cena projektu se pohybuje mezi 8 a 10 procenty z ceny domu.