Rozhovor: Jaká jsou úskalí darování nemovitosti a jak správně postupovat?

K darování nemovitosti svým potomkům mohou lidé přistoupit, aby své děti ušetřili případného dědického řízení a notářských poplatků. Doporučili byste tento postup?

Ano, určitě doporučili. Darování nemovitosti potomkům za života dárce je vhodným způsobem, jak ošetřit majetkové poměry s poměrně nízkými náklady. Vyjma úhrady správního poplatku katastrálnímu úřadu nejsou s převodem spojeny téměř žádné výdaje. Zároveň lze zajistit silnou ochranu dárce i po převodu vlastnického práva v podobě zřízení věcného břemene doživotního bezplatného užívání, zákazu zcizení a zatížení či dalších práv k nemovitosti.

Jaká pravidla se uplatní, pokud nemovitost daruji pouze jednomu z potomků? Je to možné?

Nemovitost mohu darovat samozřejmě i pouze jednomu z potomků. Občanský zákoník je postaven na principu autonomie vůle stran a každý může v takové situaci se svým majetkem nakládat dle svého svobodného uvážení. Takový krok však současně může v rodině způsobit určité vztahové komplikace. V případě darování pouze některému potomků dále riskuji, že neobdarované děti později uplatní v rámci dědického řízení své nároky vůči obdarovanému sourozenci z hlediska tzv. započtení na dědický podíl, které jim ze zákona vyplývají. Z naší praxe je nejlepším řešením v podobných případech společná dohoda o vypořádání sourozenců, kdy jeden z potomků dostane nemovitost a další například peněžité vyrovnání.

^REKLAMA

Často se některé z dětí o rodiče stará více než ostatní, zajišťuje opravy a údržbu nemovitosti s tím, že do budoucna bude nemovitost jeho. Pokud by další potomci namítali započtení na dědický podíl, lze zohledňovat také případné opravy, které obdarovaný na nemovitosti financoval nebo osobně prováděl?

Započtení na dědický podíl je poměrně složitá právní problematika, kdy by bylo k analýze popsané životní situace třeba více konkrétních informací. Obecně však z hlediska darování platí, že na dědický podíl se započte vše, co dědic od zůstavitele bezplatně obdržel v posledních třech letech před smrtí, pokud zůstavitel nepřikáže dobu delší. Neznamená to ale, že by dříve obdarovaný dědic dar vracel nebo by z něj tzv. „vyplácel“ další dědice. Dojde pouze k odečtení hodnoty tohoto daru z podílu, který by obdarovaný dědic z pozůstalosti obdržel. Při započtení se hodnota toho, co bylo poskytnuto a co podléhá započtení počítá dle doby odevzdání a jen v mimořádných případech může soud stanovit jinak.

Na co by dárce neměl zapomenout? Jak zajistit dožití v darované nemovitosti?

Dárce by si měl v prvé řadě darování velmi dobře rozmyslet a do darovací smlouvy uvést vše tak, aby se po převodu svého vlastnického práva k nemovitosti cítil komfortně. V případě, že si v nemovitosti přeje dále bydlet, lze důrazně doporučit zřídit si k nemovitosti věcné břemeno doživotního bezplatného užívání zapsané v katastru nemovitostí. Našim klientům současně vždy doporučujeme zřídit i zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, kdy bez souhlasu dárce nový vlastník nemůže nemovitost pronajmout, prodat nebo zatížit hypotékou.

S jakými nejčastějšími chybami se setkáváte u darovacích smluv na darování nemovitosti v rodině?

Nejčastěji dochází k chybné specifikaci převáděné nemovitosti, a to obzvláště tehdy, jde-li o bytovou jednotku. Takové chybě se ale není možné divit, neboť katastr nemovitostí je, zvláště pro laika, velmi složitý. Výsledkem popsané chyby však je, že katastr nemovitostí návrh na vklad vlastnického práva na základě takové darovací smlouvy nekompromisně zamítne. Poté je třeba uzavřít novou darovací smlouvu a podat nový návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, včetně nové úhrady správního poplatku.

Jaké povinnosti má obdarovaný vůči finančnímu úřadu?

V případě darování mezi nejbližšími příbuznými, zákon o daních z příjmu obdarovaného v zákonem vymezeném okruhu osob od daně z přijmu osvobozuje. Je zde pouze ohlašovací povinnost v případě, že hodnota takového daru přesáhla 5 milionů korun. Může se zdát, že se jedná o maličkost, ale sankcí za neoznámení může být pokuta ve výši až 15 % z hodnoty daru. Obdarovaný však nesmí zapomenout, že jako vlastník nemovitosti má povinnost platit daň z nemovitých věcí, která se hradí každý rok. K této dani musí obdarovaný podat v zákonem stanovené lhůtě po nabytí vlastnického práva k daru daňové přiznání.

Jak se určuje cena nemovitosti, která je rozhodná pro ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu? Je třeba posudek? Případně kdo by ho mohl vyhotovit a kolik to stojí?

Posudek v takové situaci potřeba není. Stačí si udělat vlastní odhad například podle cenové mapy nemovitostí či cen podobných nemovitostí nabízených v lokalitě k prodeji. Je vhodné nemovitost nacenit na spíše vyšší částku, splnit případně vzniklou ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu a předejít tak případným sporům s finanční správou.

Může dárce odvolat dar nemovitosti pro nevděk? Jak by se toto řešilo ve vztahu ke katastrálnímu úřadu?

Dárce může dar odvolat pro nevděk či pro nouzi. Nevděkem se podle občanského zákoníku rozumí situace, kdy obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že zjevně porušil dobré mravy a dárce mu takové jednání neodpustil. Lhůtou pro uplatnění práva odvolat dar pro nevděk je jeden rok ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil. Dozví-li se o tom však dárce později, může odvolat dar do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru.

V případě, kdy obdarovaný poskytuje dárci součinnost, je pokladem pro zpětný zápis vlastnického práva k daru do katastru nemovitostí tzv. souhlasné prohlášení.

V opačném případě by dárce jednání, které by splňovalo klasifikaci nevděku ze strany obdarovaného, musel prokázat před soudem, což je v praxi velice obtížné. Proto zde opět připomínám nutnost dobré rozvahy nad darováním nemovitosti, a to i v situaci, kdy jde o darování v rámci rodiny. V případě pochybností je třeba důkladně zvážit užití výše popsaných možností ochrany dárce po darování nemovitosti či převod vlastnického práva vůbec nerealizovat.

Co když obdarovaný nemovitost přijme a dodatečně zjistí nějaké technické vady, o nichž nevěděl? Může dar vrátit?

Obdarovaný může dar vrátit v případě, že v době darování měla věc právní nebo faktické vady o kterých dárce věděl a na které jej měl povinnost upozornit. Může po dárci také požadovat náhradu škody, která mu v důsledku takové vady daru vznikla. To neplatí pro vady, na které byl obdarovaný upozorněn, nebo si vady při náležité pozornosti mohl všimnout či ji měl předpokládat.