Rozhovor: Jak na převod nemovitosti v rodině – úskalí a souvislosti

Jaká jsou specifika darování nemovitosti v rodině oproti jiným převodům? Na co nezapomenout?

Základním znakem typickým pro převod nemovitosti v rodině prostřednictvím darovací smlouvy je jeho bezúplatnost. Dalším v praxi velmi důležitým specifikem jsou rozdíly ve zdanění jednotlivých způsobů převodu nemovitosti, kdy darování nemovitosti je v zákonem vymezeném okruhu osob blízkých osvobozeno od daně z příjmu.

Při převodu nemovitosti v rodině je tak důležité zvážit, zda má být nemovitost převáděna za nějaké protiplnění či bezúplatně a současně pamatovat i na otázky spojené se zdaněním takového způsobu převodu nemovitosti. V případech, kdy převodce plánuje nemovitost i nadále nějakým způsobem užívat či v ní dožít, je třeba důkladně zvážit zajištění kvalitní právní ochrany takového záměru převodce. Lze jen doporučit, aby případnou právní ochranu dárce obsahovala již samotná smlouva darovací smlouva na nemovitost (či kupní smlouva na nemovitost ve věci právní ochrany prodávajícího). V případě potřeby jejího pozdějšího doplnění často již nemusí obdarovaný nebo kupec poskytnout potřebnou součinnost.

Existují nějaká pravidla pro stanovení kupní ceny při prodeji nemovitosti blízkým osobám? Je možné nemovitost v rámci rodiny prodat za symbolickou částku, anebo doporučíte spíše darovací smlouvu. Případně proč?  

^REKLAMA

Výše kupní ceny je z podstaty určena vzájemnou dohodou kupujícího a prodávajícího v rámci kupní smlouvy na nemovitost. Ze zisku z prodeje nemovitosti musí pak prodávající odvést zákonem stanovenou daň z přijmu, zákon však stejně jako v případě darovaní nemovitosti obsahuje výjimky, kdy je prodávající od daně osvobozen. Způsob výpočtu daně a samotné výjimky z povinnosti daň hradit jsou poměrně komplexní záležitostí (nadto u nich dochází k častým změnám) a proto lze jen doporučit před samotným převodem nemovitosti konzultovat otázku zdanění s kvalifikovaným daňovým poradcem.

Příliš nízká kupní cena může však vzbudit pozornost finančního úřadu, který ji může vyhodnotit jako obcházení zákona za účelem krácení daně. Současně se může nízká kupní cena projevit ve výši daňové povinnost při dalším převodu předmětné nemovitosti. Obecně je v případě převodu nemovitosti v zákonem vymezeném okruhu osob blízkých osvobozených od daně z přijmu vhodnější a jednodušší nemovitost darovat namísto prodeje nemovitosti za nějakou symbolickou cenu.

Upravuje zákon, že některému z rodinných příslušníků darovat nemovitost nelze, anebo zde platí smluvní volnost?

Smluvní volnost je jednou ze základních zásad soukromého práva, majitel nemovitosti může se svým majetkem nakládat, pokud není nějak smluvně či zákonem omezen, jak uváží.  Majitel tak může svou nemovitost darovat komukoli, jak v rodině, tak mimo ni. Pouze v případech, kdy je například obdarovaný nezletilý nebo omezený ve svéprávnosti bude k platnosti takového převodu nemovitosti zpravidla nutné schválení soudem.

Pokud rodiče darovali nemovitost pouze jednomu z potomků, jaká má opomenutý sourozenec práva?

Jak již bylo řečeno, může majitel nakládat se svou nemovitostí, jak uváží. Jediným limitem mu je povětšinou snaha zachovat korektní vztahy v rodině. Pokud se tak z jakéhokoli důvodu rozhodne obdarovat jen jednoho z potomků, opomenutý potomek nemá žádný právní nárok na jakékoli vyrovnání. Pouze v určitých případech a za určitých okolností může vzniknout neobdarovanému potomkovi v rámci dědického řízení nárok na tzv. započtení na dědický podíl. Jde o právní institut, dle kterého může být v rámci dědického řízení po zesnulém dárci v zákonem stanovených případech předchozí dar zůstavitele započten na případný dědický podíl obdarovaného potomka.

^REKLAMA

Jak postupovat v případě, že mají manželé nemovitost v SJM, jeden z manželů je však zdravotně indisponován a nemůže tak darovací či jinou smlouvu podepsat?

V případech, kdy převáděná nemovitosti spadá do společného jmění manželů, musí s jejím převodem souhlasit oba manželé. Současně je z hlediska právní jistoty stran vhodné, když i oba předmětnou smlouvu podepíší (na smlouvě dokládané katastru nemovitostí úředně ověřeným podpisem). Katastr nemovitostí by sice (dle aktuální praxe) měl zapsat převod nemovitosti i na základě převodní smlouvy podepsané jen jedním z manželu, nicméně protistrana může trvat na podpisu obou.

Pokud tak manžele chtějí či musí podepsat převodní smlouvu oba, je možností zastoupení druhým manželem či třetí osobou na základě plné moci, tato plná moc však musí být speciální na daný převod s úředně ověřeným podpisem, popřípadě ověření podpisu v místě bydliště či hospitalizace. Takovéto ověření podpisu je možné domluvit na místním obecním úřadě (v případě ověření podpisu úředníkem v místě bydliště) nebo se na ověření podpisu v místě dohodnout s notářem či advokátem.

Kdy je obdarovaný osvobozen od daně z příjmu?

Jak již název daně napovídá, je její úprava zakotvena v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, který obsahuje jak úpravu výpočtu daně, tak jednotlivé výjimky s povinnost daň platit. Právní úpravu osvobození bezúplatných příjmů od daně pak nalezneme v ustanovení § 10 odst. 3 písm. c), dle kterého je obdarovaný osvobozen od daně z příjmu, pokud dar obdržel od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Eventuálně pokud obdarovaný žil s dárcem nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společné domácnosti.

Jaký účel má oznamování nadlimitních darů finančnímu úřadu?

I když je obdarovaný od daně z příjmu osvobozen, má povinnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu osvobozené příjmy vyšší než 5 milionů korun. Pokud tak poplatník neučiní, může mu být uložena pokuta, a to až do výše 15 % z neoznámeného příjmu. Tato právní úprava dává Finanční správě možnost sledovat větší pohyby majetku a v konečném důsledku by měla napomáhat omezovat možnost daňových úniků.

Jak darovat nemovitost zatíženou zástavním právem? Jaké jsou v takovém případě nejčastější komplikace? A jak je to s věcnými břemeny?

Samotné zástavní právo smluvní váznoucí na nemovitosti nebrání možnosti nemovitosti převést prostřednictvím darovací smlouvy. Zástavní právo je na nemovitosti obvykle zřízeno za účelem zajištění dluhu majitele nemovitosti či třetí osoby, pro případ, že tento dluh nebude dlužníkem splněn řádně a včas. V praxi pak je ve většině případů na straně zástavního věřitele banka. To že technicky lze vlastnické právo k nemovitosti na katastru převést však neznamená, že v samotné zástavní smlouvě nemohou být omezení či sankce s takovým převodem spojené. V případě převodu nemovitosti zatížené zástavním právem tak lze doporučit důkladně si prostudovat zástavní smlouvu a případně mít k převodu nemovitosti výslovný souhlas zástavního věřitele. Ještě striktnější omezení jsou pak spojena s tzv. zákazem zcizení nemovitosti, u kterého je vždy nutné doručit katastru nemovitostí i písemný souhlas oprávněného s daným převodem vlastnického práva, v opačném případě katastr přepis neprovede.

Pokud jde o věcná břemena, v praxi v případě darovaní nemovitosti v rodině nejčastěji věcné břemeno dožití dárců, tak tyto obecně možnosti dalšího převodu nemovitosti nebrání. Věcné břemeno dožití dárců vázne na nemovitosti po dobu života oprávněných bez ohledu na změnu vlastníka nemovitosti. Pokud se na věc budeme dívat z pohledu dárců, lze tak z důvodu jejich větší ochrany doporučit zřídit při převodu nemovitosti v rodině spolu s věcným břemenem dožití i zákaz zcizení a zatížení, který dává dárcům v budoucnu mnohem větší možnosti rozhodovat o dalším nakládání s nemovitostí.

Může obdarovaný nemovitost následně prodat? Jaké jsou daňové souvislosti?

Pokud není obdarovaný nějakým způsobem omezen v nakládání s nemovitostí (například výše zmíněným zákazem zcizení) může s nemovitostí volně disponovat a tuto i prodat. V takovém případě je však třeba pamatovat na případnou povinnost hradit z příjmu z prodeje nemovitosti příslušnou daň. Jak již bylo zmíněno obsahuje však zákon o daních z příjmu výjimky z této povinnosti, tedy případy, kdy je prodávající od daně osvobozen. S ohledem na složitost problematiky daní a jejich časté změny, lze jen doporučit případný převod dopředu prodiskutovat s kvalifikovaným odborníkem v oblasti daňového poradenství.

V jakých případech doporučíte prodej nemovitosti, kdy darování a kdy byste doporučovali ponechat vypořádání do dědického řízení?  

Dle mého na tuto otázku neexistuje jednoduchá odpověď (a rozhodně ne stručná), jde o komplexní problematiku, při které je třeba znát motivaci majitele nemovitosti, vztahy v rodině, případnou potřebu budoucího využívání nemovitosti apod.

Pokud jde o darování nemovitosti v rodině je jeho největší výhodou jednoduchost, finanční nenáročnost a možnost komplexního vyřešení majetkových vztahů v širší rodině ještě za života dárce. Současně při kvalitním ošetření právní ochrany dožití dárce v nemovitosti a korektních vztazích v rodině jde i o postup poměrně bezpečný. Ponechání vypořádaní majetkových vztahů v rodině do dědického řízení pak lze doporučit v případech, kdy si majitel nemovitosti není jistý vztahy s případnými obdarovanými, tito jsou nějakým způsobem problémoví, zadlužení, v insolvenci či exekuci.