Růst cen nemovitostí zrychluje, kdy začne narážet na slabší poptávku?
Ceny bytů v ČR dál rychle rostou. Podle čísel zveřejněných v uplynulém týdnu realizované ceny bytů vzrostly v prvním kvartále meziročně o 15,8 %, což je nejrychlejší tempo růstu od poloviny roku 2022. Potvrzuje se tak to, co naznačovala v uplynulém měsíci a půl data z realitních kanceláří a nabídkové ceny bytů. A obrázek jen doplňuje podhled na vývoj na hypotečním trhu. Kombinace slabé nabídky, přetrvávajícího reálného růstu mezd a relativně nižších úrokových sazeb udržuje “v chodu” hypoteční byznys – meziroční růst objemu nových hypoték je necelých 42 %. I když ceny rodinných domů a pozemků pravděpodobně rostou pomaleji než byty, je jasné, že ceny nemovitostí v průměru porostou letos rychleji než nominální příjmy českých domácností. Co to znamená? Jednak se opět zhorší cenová dostupnost bydlení a současně s tím vzroste relativní nadhodnocenost českých nemovitostí.
Náš valuační model ukazoval na nejvyšší nadhodnocenost českých nemovitostí na konci roku 2021 – v předvečer energetické krize. Následně vysoká inflace srazila v letech 2022 a 2023 reálné příjmy a vysoké úrokové sazby omezily investiční poptávku po bytech – výsledkem bylo zastavení růstu cen a jejich mírný pokles v roce 2024. Nadhodnocenost spadla podle našeho modelu ze zhruba 30 % v roce 2021 na 7,5 % v roce 2023. V roce 2024 byl růst cen nemovitostí ještě mírný a míra nadhodnocenosti nijak zásadně nevzrostla, letos se však zdražování nemovitostí bude podle našich odhadů v průměru blížit deseti procentům (za celý trh) a míra nadhodnocenosti pravděpodobně naroste výrazněji.
V dalších letech bude růst cen dál živit především slabá nabídka, na kterou ukazují velmi slabé úrovně nových stavebních povolení i rostoucí ceny tržních nájmů (o cca 6 %). Poptávka však může mít časem problém držet krok s růstem cen a předpokládáme, že v horizontu tří až pěti let proto cenový růst spíše zpomalí do blízkosti 3-4 % tak, že nebude výrazně překonávat růst příjmů domácností. Delší období “velmi rychlého” růstu cen by se asi nelíbilo ani centrální bance, která se dnes na realitní trh dívá se značným znepokojením. A ostatně rychlý růst cen nájemného a imputovaného nájemného je jedním z důvodů, proč je s dalším poklesem sazeb velmi opatrná…
Autor: Jan Bureš, hlavní ekonom Patria Finance
