Slasti a strasti bytového spoluvlastnictví

V Česku občanský zákoník věnuje celý jeden oddíl bytovému spoluvlastnictví, tedy spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, když je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. V Česku máme společenství či sdružení vlastníků (Společenství vlastníků jednotek, SVJ), ve Spojených státech mají „kondominia“. Za Atlantikem hovoří o tom, že jde o „komplex nemovitostí složený z jednotlivých jednotek a každá jednotka je vlastněna samostatně“. U nás i za mořem pak vlastnictví jednotky zahrnuje i podíl na určitém „společném majetku“.

Vznik jednotky a prohlášení vlastníka

Byt v osobním vlastnictví není ostrůvkem izolovaným od svého okolí. Budova je z právního pohledu rozdělena na jednotky – k rozdělení budovy dochází projevem vůle vlastníka budovy. Může jít o důsledek tzv. prohlášení vlastníka, ujednání spoluvlastníků budovy, nebo o smlouvu o výstavbě.

Jde o to, jak jednotka vzniká. V souvislosti se stavbou domu nebo jeho změnou může jednotka vzniknout výstavbou. Zápis do veřejného seznamu jednotka vznikne tím, že vlastník nebo osoba k tomu oprávněná prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Podobně k tomu může dojít rozhodnutím soudu.

Co se týká o vymezení bytové jednotky, občanský zákoník hovoří o „Prohlášení“. Prohlášení vlastníka je dokument důležitý při koupi bytové jednotky nebo nebytového prostoru. Co je ukotveno v Prohlášení, to je dáno. Právě zde jsou dílčí bytové jednotky i nebytové prostory specifikovány i s oficiální výměrou a dalšími důležitými aspekty.

^REKLAMA

Prohlášení vlastníka představuje právní úkon vlastníka domu vložený v listinné podobě do katastru nemovitostí. Jde o dokument vznikající třeba v situaci, kdy se převádí družstevní byty do osobního vlastnictví. Právě prohlášení vlastníka vymezuje bytové a další jednotky v domě.

Když se rozděluje právo k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, podle zákona se uvedou alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území a údaje o jednotce. Jednotlivé byty jsou pojmenovány a označeny číslem a umístěním s určením účelu užívání.

Prohlášení vymezující jednotky i společné části

Budova je v rámci bytového spoluvlastnictví rozdělena na jednotky a nebytové prostory, a tyto se stávají samostatným předmětem práv. Vlastník bytu může třeba svůj byt prodat, tj. převést na jinou osobu. Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti a akceptovatelnou nemovitostí je právě bytová jednotka – nastupuje „ručení bytem“.

„Vlastník bytu vlastní vzdušný prostor uvnitř svého bytu a sdílí vlastnický podíl na majetku komunity, jako je podlaha, stěny, chodníky, schodiště a vnější prostory,“ vysvětluje americký pohled na budovu rozdělenou na bytové jednotky. A podobně je tomu i v Česku.

Vedle vymezených jednotek v bytovém domě existují i společné části. Společné části jsou určeny a popsány „…se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky“. Stejně tak je určena velikost podílů na společných částech. Prohlášení také podle dikce občanského zákoníku uvádí: „…jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.“

Zákon říká, že vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení je mimo jiné vyžadován písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Může být ale vyžadován i souhlas většiny, popřípadě i hlasů všech vlastníků jednotek, pokud se změna dotýká práv a povinností všech. V situaci, kdy dochází k přestavbě, vestavbě, sloučení nebo třeba rozdělení bytů, nastupuje změna prohlášení vlastníka.

^REKLAMA

V Prohlášení jsou kromě oficiální výměry bytové jednotky kupříkladu i informace o sklepních kójích, stejně jako o rozdělení společných prostor domu. Právě zde je určeno, zda jde o příslušenství konkrétní bytové jednotky, nebo o společnou část domu přenechanou do výlučného užívání některému z vlastníků. Prohlášení vlastníka vlastně i omezuje a vymezuje používání společných prostor. Významným údajem je velikost podílu na společných prostorách.

Nejedna otázka týkající se správy domu a pozemku

Správou domu a pozemku se rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků. Pokud nebylo v prohlášení a v souladu se zákonem určeno jinak, vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech. Náklady správní činnosti, například odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, náklady na vedení účetnictví, se v souladu se zákonem rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Občanský zákoník v oddílu věnovaném bytovému spoluvlastnictví určuje, že osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (SVJ). SVJ musí být podle zákona založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Když je v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Existující SVJ je právnická osoba se samostatnou právní osobností či subjektivitou, založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Fungování této právnické osoby financují právě vlastníci.

Protože je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, s koupí bytu se nový vlastník stává členem společenství vlastníků. Za dluhy SVJ pak ručí členové v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

Vedení kondominia (obdoby SVJ) je ve Spojených státech tvořeno radou vlastníků jednotek, která dohlíží na každodenní provoz „areálu“, jako je údržba trávníku a odklízení sněhu. V Česku je to podobné, v čele SVJ dle aktuálně platné legislativy stojí buď kolektivní statutární orgán označovaný jako výbor, nebo jednočlenný statutární orgán (tzv. předseda společenství vlastníků).

Statutární orgán vykonává a řeší veškeré záležitosti týkající se správy, provozu a fungování domu, které stanovy nebo občanský zákoník nesvěřuje do působnosti jinému orgánu SVJ. Nejvyšším orgánem společenství je v českých luzích a hájích shromáždění vlastníků, které je výlučně složené z majitelů jednotek v domě.

Shromáždění vlastníků, fungování SVJ a role najatého správce

Zákon říká, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Pokud stanovy nebo zákon nevyžaduje vyšší počet hlasů, k přijetí rozhodnutí je vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek.

Společenství vlastníků bylo založeno schválením stanov. Ve Stanovách je název SVJ obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo. Pod tímto názvem je následně konkrétní SVJ dohledatelné ve veřejném rejstříku, včetně stanov uložených ve sbírce listin.

Stanovy také vymezují členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, určují orgány a jejich působnost, stejně jako počet členů volených orgánů a jejich funkční období. Ve stanovách je určen i způsob svolávání, jednání a usnášení těchto orgánů. Stanovy obsahují také pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Změna stanov patří do působnosti shromáždění.

Shromáždění v souladu s dikcí zákona schvaluje rozpočet, účetní závěrku, stejně jako zprávu o hospodaření nebo vypořádání výsledku hospodaření. Zákon i stanovy mimo jiné vymezují, jak a kdo rozhoduje o opravě, údržbě nebo stavební úpravě společné části. Mezi tím, co se může a nemůže a kdo o tom rozhoduje, stojí požadavek zákona, aby o „určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně“ rozhodovalo shromáždění.

SVJ často uzavírá smlouvu o úplatném obstarávání smluvně určených činností  domu a pozemku, zajišťování provozu a oprav společných částí domu. Smluvně vázaná třetí strana, často označovaná jako tzv. správce, pak v souladu se smluvním ujednáním jedná jménem SVJ, je jí udělena plná moc. V rozsahu smluvních ujednání správce protokolárně převezme nemovitost do správy a obstarává související záležitosti. Kromě technické správy i správy ekonomické, včetně vedení účetnictví.

Za správu ovšem stále zodpovídá statutární orgán SVJ. Musí hlídat, zda je plněno, co je se správcem smluvně ujednáno. A také pohlídat, aby smlouva se správcem byla odpovídající. Za účetní závěru, daňové přiznání a další povinností nese odpovědnost právě statutární orgán.