Sousedova stavba zasahuje na váš pozemek. Co s tím?

Část přesahující stavby může být přestavkem

Stavba přesahující na cizí pozemek – například garáž, kůlna, dílna či přístavba rodinného domu – může být přestavkem. K přestavku dochází omylem, především jsou-li chybně vyměřené hranice pozemku, anebo jsou špatně označené.
Přestavek je institutem, který zavedl s účinností od roku 2014 občanský zákoník. Podle § 1087 odst. 1 platí, že „zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.“
Aby se mohlo jednat o přestavek, je tedy třeba naplnit několik podmínek:

• stavba zřízená na vlastním pozemku zasahuje jen malou částí malou část cizího pozemku
• jedná se o trvalou stavbu
• zřizovatel stavby stavěl v dobré víře

Jak velká část je „malá“?

O přestavek půjde tehdy, když stavba přesahuje na „malou část“ cizího pozemek jen „malou částí“. Je tedy třeba vycházet jak z poměru zastavěné plochy a velikosti cizího pozemku, tak z poměru části stavby na cizím pozemku a velikosti stavby.
V obou případech praxe prozatím čeká na vývoj judikatury v této věci. Bylo by však možné říci, že jednotky procent by definici malé části splnit mohly, bude však záležet na okolnostech každého konkrétního případu.
 

Dobrá víra se předpokládá

Právní úpravu přestavku lze využít, pokud zřizovatel stavby jednal v dobré víře, že stavbu zřizuje pouze na vlastním pozemku.
Podle občanského zákoníku se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, tak jednal v dobré víře. Dobrá víra se tedy předpokládá a absenci dobré víry by v případě soudního sporu musel prokazovat vlastník pozemku. Dobrou víru stavebník nemá, pokud se například úmyslně odchýlí od projektové dokumentace.
 

^REKLAMA

Jak situaci vyřešit?

Pokud stavba naplňuje zákonnou defiinici přestavku, platí, že se zastavěná část pozemku stane vlastnictvím zřizovatele stavby. Za to ale musí stavebník nahradit cenu nabytého pozemku. Touto cenou bude cena obvyklá – tedy tržní.
Nejedná-li se o přestavek, je část stavby na cizím pozemku (neexistuje-li ani žádný právní titul k umístění stavby na cizí pozemek) neoprávněnou stavbou. Soud by mohl rozhodnout i o tom, aby stavebník na svůj náklad stavbu odstranil a pozemek uvedl do předešlého stavu.
Kdyby stavba na cizí pozemek zasahovala z velké části, není vyloučeno, aby stavba připadla vlastníkovi pozemku. Ten by byl následně povinen zaplatit stavebníkovi účelně vynaložené náklady.
Lze si představit i situaci, kdy soud zřídí ve prospěch stavebníka věcné břemeno, které zatíží část pozemku. Za zřízení věcného břemene by měla být opět vlastníkovi pozemku přiznána úplata.