Stavební spoření čekají změny, zezelená

Hlavním zdrojem financování českého systému stavebního spoření tedy měly být úložky tzv. přátelských klientů. Takoví klienti prostřednictvím stavebního spoření po několik let spoří. Měl jim být nabídnut produkt, který bude vůči jiným alternativám nadmíru konkurenceschopný. A zadařilo se, v roce 1999 už měl stavebko každý čtvrtý Čech.

„Ti účastníci stavebního spoření, kteří nemají potřebu řešit svou bytovou situaci, ale chtějí využít výnosu ze stavebního spoření ke zhodnocení vlastních finančních prostředků, těm se obvykle zvyšuje úročení vkladů, například o 50 % ze 3 % na 4,5 %, ….,“ psal v roce 1998 v dobovém pojednání Emil Dočkal. Dočkalova kniha je vlastně i připomínkou toho, že úrokový výnos stavebního spoření tehdy nepodléhal dani z příjmů, stát tedy přátelské klienty ve schématu stavebního spoření podpořil i daňovou výjimkou, která ovšem v průběhu času vzala za své.

Oblíbené stavebko

Stavební spoření se stalo oblíbeným produktem. Od Buřinky, s Liškou a nověji už pod marketingem skupiny ČSOB, Modrou pyramidou, Rajfkou i Monetou. V realitě jsou stavební spořitelny dnes již stoprocentními dceřinými společnostmi velkých bank.

Ke konci loňského roku stavební spořitelny vedly přes 3,2 milionu smluv. Statisíce střadatelů právě díky stavebku spoří – navzdory finanční represi věřitelů a střadatelů, projevující se v úrokových sazbách hluboko pod úrovní inflace. Stavební spořitelny loni uzavřely téměř půl milionu nových smluv o stavebním spoření.

Produkt stavebního spoření funguje v mantinelech nastavených zákonem. Pravidelné úložky, k tomu státní podpora. Podle jedné ze statistik klienti do systému vložili 359,7 miliardy korun, celkem bylo poskytnuto úvěrů za 278,1 miliardy korun. Stát systém každý rok dotuje částkou kolem 4 miliard korun.

V dobách, kdy ještě vládla vcelku mírná inflace, se dalo i předpokládat, že výnos optimalizovaného stavebního spoření z pohledu přátelského klienta porazí inflaci. Právě státní podpora v podobě státního příspěvku měla být tím, co motivuje masu spořicích účastníků stavebního spoření.

^REKLAMA

Klient se při původně 5leté a nověji pak 6leté vázanosti vzdal likvidity, aby byl odměněn vyplacením a pozdějším uvolněním zálohy státní podpory a úroky z ní. Státní podpora (a původně i osvobození úrokových výnosů od daně z příjmů) tak vlastně měla být cestou, díky které stavební spořitelna získá levný zdroj financování.

Ořezávání státní podpory

Co se týká stavebka, opakovaně diskutovaným tématem je státní podpora tohoto produktu. Píše se rok 2023 a k ořezání nominální výše státní podpory stavebního spoření má dojít za dobu existence stavebka již potřetí. Kde jsou ty časy, co státní podpora byla 4,5 tisíce korun. Bylo to v devadesátých letech, to koruna byla z pohledu kupní síly jinou korunou. V průběhu času klesla dotace na zlomek původní hodnoty.

Když v roce 1993 začal platit zákon o stavebním spoření, stát na každé rodné číslo při splnění podmínky pětileté vázanosti přispíval 25 % z ročního vkladu, maximálně 4500 Kč. V roce 2004 již byla státní podpora ořezána na 15 % z ročního vkladu, maximálně však na 3000 Kč. Vázací doba se právě v tomto roce prodloužila na šest let.

V roce 2011 následně dotace poklesla na 10 % z výše ročního vkladu, maximálně na dvě tisícovky. Nejnověji to vypadá, že od roku 2024 státní podpora poklesne jen na 5 % z výše ročního vkladu, maximálně 1000 Kč.

Stavebko s bonusem

Zatímco stát podle všeho chystá seškrtání státní podpory a dotace stavebního spoření, banky přemýšlejí, jak si pro svou stavební spořitelnu udržet přátelské klienty. Takový přátelský klient pouze spoří, ve schématu spořícího produktu ukládá peníze a těší se na slíbené výnosy. Pro fungování celého systému stavebního spoření je masa přátelských klientů klíčová. Jejich úspory přispívají k financování úvěrů.

„Získejte mimořádný bonus 5000 Kč za sjednání stavebního spoření. K tomu navíc můžete ještě letos dostat plnou státní podporu až 2000 Kč ročně,“ oslovuje v dnešních dnech své klienty jedna z velkých bank. Sdělení vysvětluje, jak získat ze stavebního spoření maximum: „Vložte na nové stavebko do 4 měsíců alespoň 100 000 Kč a získáte od nás bonus 5000 Kč. Současně získáte státní podporu až 2000 Kč ročně. S garantovaným úrokem po dobu 6 let a státní podporou získáte roční zhodnocení až 6,44 %, a to bez podmínek.“

V realitě ale není všechno zlato co se třpytí, reálné i nominální zhodnocení bude nižší. Ať už kvůli inflaci, tak kvůli chystanému ořezání státní podpory, což marketingová nabídka nebere v potaz.

Nelikvidní, rizikové a nevýnosné. I tak by se dalo pohledem kritika ve velké zkratce označit české stavební spoření v aktuální konstelaci. Šest let, které odpovídají minimální době spoření pro vyplacení státní podpory stanovené zákonem o státním spoření, je vcelku dlouhá doba.

^REKLAMA

„Úspory jsou pojištěny a po 6 letech jich můžete využít k libovolnému účelu,“ uvádí jednu z výhod stavebního spoření jako spořicího produktu internetová encyklopedie. Otázka vlivu inflace nebo úrokového rizika na výsledky spoření je ovšem na Wikipedii zcela opomenuta.

Inflační peripetie

Co se týká rizika úrokového, stěží lze s jistotou říci, jak se bude v dobách plných nejistot vyvíjet hladina nominálních úrokových sazeb. V inflačních časech, podmínkách deglobalizace, regionalizace a geopolitického napětí nelze rozměr rizika opomíjet. To se odvíjí i od toho, jaká je a bude po dobu šestiletého spoření inflace. Zatímco reálný výnos úrokové sazby určí budoucí inflace, náklady v podobě poplatků jsou jasnou položkou se záporným znaménkem již dnes.

Právě na stavebním spoření lze ilustrovat, jak hluboce inflace znehodnotila kupní sílu naspořených korun. Zatímco původně v 90. letech bylo možné si za úspory ve schématu stavebního spoření podpořené státní podporou pořídit i byt, později to stačilo snad na nějakou rekonstrukci.

Pokud si rodina v 90. letech založila dvě stavebka, 5 let spořila, mohla s malým úvěrem dosáhnout na byt.

Když by si někdo takové stavebko založil až v roce 2015, po 5 letech by naspořil asi 250 tisíc. To by s novými cenovkami bytů stěží pokrylo provizi realitní kanceláře. V mezidobí uvolněná peněžní a úvěrová politika totiž podpořila růst nominálních cen nemovitostí. V zápalu zápolení s údajnou deflací nominální ceny nemovitostí svižně povyskočily.

Existují jistě i pozitiva. Z pohledu financování bydlení měla svůj význam ochota stavebních spořitelen zafinancovat podíl družstevního podílu souvisejícího s koupí družstevního bytu. Nejeden družstevní byt nalezl nového vlastníka a financování právě díky stavebnímu spoření.

Úročení stavebka

Účastník stavebního spoření si vlastně nakupuje a fixuje sazbu svého spoření, stejně tak sazbu případného úvěru ze stavebního spoření. Pro banku je ve smlouvě uvedené úročení závazkem, který musí dodržet.

Aktuálně nabízený roční výnos stavebního spoření kolem 6 % je znatelně vyšší než výnosy v letech minulých. I nabízené 3% roční zúročení vkladů na stavebním spoření je znatelně lepší, než bývalo. Jenže inflaci neporazí.

Svým způsobem nastupuje hra na kočku a myš. To jedna stavební spořitelna pro rok 2022 zdvojnásobila úrokovou sazbu (z 1,5 na 3 %) s tím, že zvýšené úročení platí právě jen na rok 2022. Kdo takovou smlouvu uzavřel, dnes při dvouciferné inflaci stále váže své peníze v produktu s úrokovou sazbou hluboko pod inflací. Níže, než nabízí spořící účty.

Mantinely pro nastavení úrokových sazeb z vkladů i úvěrů pro účastníky stavebního spoření nastavuje přímo zákon: „Smlouva musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit nejvýše 3 procentní body.“.

Zákon cosi stanovuje a lákání na úrokové bonusy s omezeným trváním, připisováním až na konci spoření se staly běžnou součástí zápolení o klienty.

Transformace stavebních spořitelen

Vznik stavebního spoření inicioval stát v transformačních 90. letech minulého století. Světlo světa spatřilo v roce 1993, k realizaci myšlenky ustanovené zákonem povstalo celkem pět subjektů vzniklých za účelem nabídky spořicích a úvěrových produktů. Činnost zvláštní banky poskytující stavební spoření vymezuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření:

„Provozovateli stavebního spoření jsou podle zákona o stavebním spoření stavební spořitelny. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené jí Českou národní bankou v rámci udělené bankovní licence, a kterými jsou stavební spoření (tj. účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření), poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a poskytování státní podpory těmto účastníkům, a další činnosti podle § 9 zákona o stavebním spoření.“

Ano, provozovatelem schématu stavebního spoření zahrnujícího přijímání vkladů a poskytování úvěrů v dikci tohoto zákona se staly stavební spořitelny. Jsou to zvláštní banky podnikající na poli činností vymezených zákonem o stavebním spoření. Zákon určil, co jsou bytové potřeby a přišel s modelem řešení financování takových potřeb.

Pokud masa spořicích klientů dá své peníze na hromádku, lze z této hromádky úvěrovat právě zákonem určené bytové potřeby. Vizí transformačních devadesátých let bylo vytvoření relativně uzavřeného systému a modelu financování, bezprostředně nezávislého na situaci na peněžních a kapitálových trzích.

Skomírající stavební spořitelny

Mohlo se zdát, že po dvaceti letech existence stavebního spoření této formě spořicího produktu zvoní hrana. Je vlastně otázkou, nakolik stavební spoření a související finanční produkty vzniklé pod taktovkou státu naplnily původní ideje z 90. let. Představou bylo využít dotacemi podpořené úložky obyvatelstva k poskytování úvěrů na bydlení. Stimul v podobě státní podpory ve výši 4,5 tisíce tehdejších korun, tedy asi polovina průměrné mzdy, byl nepřehlédnutelný.

Ořezaná státní podpora ve výši tisícovky ročně bude jen stěží významným stimulem lákajícím vklady přátelských klientů. A zkušenosti z vývoje a změn stavebního spoření jako produktu založeného pod taktovkou státu jsou zřejmé – jediná jistota je, že leccos může být jinak.

U státem dotovaných či podpořených finančních produktů, u kterých se hraje o vázanost a vzdání se likvidity, je a bude na místě obezřetnost. Podmínky se mohou měnit a v českých končinách se mění často a klidně uprostřed hry. V porovnání s porevolučními lety je situace jiná, investoři a střadatelé mají na výběr. Mohou diverzifikovat, využívat finanční produkty s ohledem na své potřeby a zvážení toho, nakolik je vzdání se likvidity, podstoupené riziko doprovozeno skutečným výnosem.

O tom, zda stavební spořitelny přežijí, se psalo opakovaně. Stavební spořitelny mají podnikat v prostoru vymezeném zákonem o stavebním spoření, což jim zužuje pole působnosti. Stručně řečeno nemají přijímat rizika, která nesouvisí s jejích předmětem podnikání vymezeném zákonodárcem v zákonu o stavebním spoření.

Opakovaně zazněla i slova o tom, že ono stavební spoření by mohly vlastně nabízet univerzální banky. Není přece důvod zvýhodňovat na finančním trhu jen některé subjekty. A kdyby ono „stavební spoření“ provozovaly i jiné banky, nastoupila by v poskytování souvisejících produktů konkurence. Financovat výstavbu, koupi nebo modernizaci bytových jednotek, tak cosi takového už bylo možná tak trochu odpískáno. Hypoteční bankovnictví je tak trochu jiná liga.

Zelená budoucnost stavebních spořitelen

Stávající stavební spořitelny by konec konců mohly být sloučeny se svými mateřskými bankami. Leccos by bylo nákladově efektivnější. Když se zákon o stavebním spoření patřičně změní, neefektivní dělba práce mezi mateřskou banku a stavební spořitelnu jako dceřinou společnost zmizí a povede k úsporám.

Poslední vývoj ale naznačuje, že stavební spořitelny budou mít o práci postaráno – bude jim svěřeno financování aktivit souvisejících s dotacemi na úsporu energií. Dotace byly, jsou a budou.

Jak se ale zdá, stavební spořitelny přežijí. Jejich obživou mělo být poskytování úvěrů na bydlení, nověji to má být infrastruktura pro financování a administraci státních dotací na „zelené“ bydlení. Státní dotace na úsporná opatření mohou téci díky administraci z dílny stavebních spořitelen. V dotační ekonomice bude soukromý subjekt motivovaný ziskem zvládat procesy efektivněji než státní úřad. A agend spojených se zeleným údělem bude jen přibývat.