SVJ svazují ruce nekontaktní vlastníci. Řešení leckdy neexistuje

Kdy musí s rozhodnutím shromáždění souhlasit všichni vlastníci?

Shromáždění společenství vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem SVJ. Obecně k přijetí rozhodnutí postačuje souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší kvorum.

Vlastníci mohou vyšší potřebný počet hlasů zakotvit pro některé případy do stanov. Přímo ze zákona potom musí s rozhodnutím souhlasit všichni vlastníci jednotek, jestliže má buďto dojít ke změně velikosti podílů vlastníků na společných částech, anebo ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku.

Nejčastějším případem změny velikosti podílů na společných částech je zřizování nových bytů, anebo rozšiřování stávajících bytů. Podíl na společných částech odpovídá poměru podlahové plochy konkrétního bytu k celkové podlahové ploše všech bytů.

 Hlasování je právo, nikoliv povinnost

Jak upozorňují advokáti Štěpán Ciprýn a Pavel Kiršner z advokátní kanceláře CIKR, hlasování na shromáždění společenství vlastníků jednotek je právo, nikoliv povinnost.

^REKLAMA

„Právě proto je velmi obtížné někoho donutit, aby se na hlasování podílel. Pokud se vlastníci nedostavují na shromáždění společenství vlastníků jednotek, může dojít k paralyzování společenství,“ připomínají Ciprýn a Kiršner.

Vyžadují-li souhlas všech vlastníků „pouze“ stanovy, postačovalo by přijetí změny stanov.

„Jestliže se jedná o případ, kdy souhlas všech vlastníků vyžaduje zákon, neexistuje účinný právní prostředek, kterým by se této povinnosti dalo vyhnout,“ vysvětluje právník Jan Eisenreich z advokátní kanceláře Pikes Legal.

Rozhodování per rollam neřeší všechny situace

Obsahují-li stanovy společenství vlastníků možnost provést hlasování per rollam, může svůj případný souhlas či nesouhlas vlastník udělit na dálku v písemné formě. Lze tak vyřešit situaci, kdy se vlastník například nachází v cizině a zanechal své kontaktní údaje.

^REKLAMA

Pokud však kontaktní údaje nezanechal, anebo je nekontaktní, ocitá se SVJ ve svízelné situaci. Nelze totiž vlastníka k hlasování nikterak přinutit, ani se obrátit na soud. „Nahrazení projevu vůle soudem v takových případech není možné,“ upozorňuje Eisenreich.

„Na soud se může obracet přehlasovaný vlastník, ale nikoli společenství, že se vlastník shromáždění neúčastnil, aby nahradil projev jeho vůle. Stejně tak není možné uložit povinnost k vyjádření se per rollam,“ doplňují Ciprýn a Kiršner.

Ačkoliv občanský zákoník upravuje možnost podat soudu návrh na nucený prodej jednotky (pokud vlastník „porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek„), podle advokáta Ondřeje Preusse, zakladatele služby Dostupný advokát, jde o velmi krajní možnost.

„Zmiňované ustanovení představuje naprosto zásadní zásah do vlastnického práva a jeho použití za situace, kdy vlastník jednotky ‚pouze‘ nereaguje na e-maily a jiné způsoby komunikace, považujeme za nepřiměřené, jakkoliv je zřejmé, že jde z hlediska rozhodování o poměrech v domě o situaci omezující,“ vysvětluje Ondřej Preuss. Je to však soud, kdo v konkrétním případě rozhoduje, vlastnici si tedy mohou odsouhlasit, že návrh k soudu přesto podají.

Nabízí se tak otázka, zda lze povinnost zanechat aktuální kontaktní údaje, anebo přímo účastnit se (byť per rollam) závažných hlasování zakotvit do stanov. A případné nesplnění povinnosti sankcionovat smluvní pokutou.

„Neexistuje jednoznačný právní názor, zda lze možné sankcionovat individuální porušení, jsou-li sankce zakotveny ve stanovách. V tomto případě však zastáváme názor, že nelze sankcionovat například účast na shromáždění. Smluvní pokuta by tedy záležitost neřešila,“ uzavírají Ciprýn a Kiršner.