Swiss Life Hypoindex srpen 2024: Hypotéky zůstávají nečekaně drahé

Ale ledy pomalu začínají tát. Například Moneta nabízí úrokovou sazbu u pětileté fixace už pod hranici čtyř procent. Otázkou je, zda někdo tuto sazbu reálně získá. Uvidíme, jak na tuto výzvu zareagují ostatní banky na „vysoce konkurenčním hypotečním trhu“.

Srpen zvýraznil rozevírání nůžek mezi klíčovou sazbou ČNB a průměrnou nabídkovou sazbou hypoték, jak dokládá graf níže. Centrální banka postup bank obhajuje. Podle radního Jana Kubíčka (v rozhovoru pro Lidové noviny) není pomalejší tempo snižování úrokových sazeb u hypoték (než u dvoutýdenní repo sazby ČNB) způsobeno tím, že by banky nechtěly sazby snižovat. Nastavují své sazby podle dlouhodobějších sazeb, které jsou určovány tržně. Jan Kubíček předpokládá, že dlouhodobě rovnovážné hypoteční sazby budou někde nad čtyřmi procenty. Nějaký prostor pro pokles podle Kubíčka ale je.

 
Zdroj : ČNB a Hypoindex.cz

Průměrná nabídková sazba 5,42 % p. a.

Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu k 5. srpnu 2024 byla 5,42 % p. a. (v červenci to bylo 5,49 % p. a.). Za měsíc klesla jen o sedm bazických bodů. Od maxima z února 2023, kdy byla úroková sazba podle Swiss Life Hypoindexu 6,37 % p. a., klesly úroky u hypoték jen o 0,95 procentního bodu. Vedle toho Česká národní banka snížila ve stejném období svoji klíčovou sazbu o 2,5 procentního bodu.

^REKLAMA

„Česká národní banka snížila základní úrokové sazby na svém posledním zasedání 1. srpna 2024 o 0,25 % tedy na hodnotu 4,5 % p. a. Jde sice o snížení nižší, než se očekávalo, ale i tak jde o snížení. Naproti tomu většina bankovních domů na své hypoteční sazby nesáhla a díky tomu se nabídková úroková sazba hypoték pro tento měsíc zastavila na čísle 5,42 % p. a. Došlo tak ke snížení pouze o 7 bazických bodů. A přesto, že k mírnému snižování dochází prakticky každý měsíc, výsledný efekt není nijak oslnivý. Zůstává tedy otázkou, zda stále platí to, že banky nesnižují sazby, protože si vytváří „polštář“ pro případné předčasné splácení úvěrů, na kterých, dle jejich vyjádření, prodělávají z důvodu nízkého stropu na poplatek za takovéto předčasné splacení. Nebo zda se banky pouze „hojí“ za roky, kdy se sazby, a tím pádem i marže bank, pohybovaly na velmi nízkých hodnotách,“ uvedl Jiří Sýkora, specialista oddělení produktového managementu společnosti Swiss Life Select.

Graf 1: Swiss Life Hypoindex srpen 2024

Kde budou sazby na konci roku?

Podle Toma Kadeřábka, vedoucího produktového oddělení Swiss Life Select, bude vývoj hypotečních sazeb záležet na třech faktorech.

• Zaprvé – inflace. Ta podle posledních čísel ČSÚ klesla na dvě procenta a dostala se na cíl ČNB, čímž překvapila nejen bankovní radu ale i analytiky. Důležitý bude její další vývoj, protože čím nižší inflace bude, tím rychleji bude ČNB snižovat úrokové sazby a klesnou tak i úrokové swapy, na jejichž základě se ceny hypotečních úvěrů tvoří.
• Zadruhé – konkurence. Konkurenční boj bude tlačit marže bank dolů a s nimi tak i nabízené úrokové sazby. Je otázkou, jak velký apetit banky po hypotečních úvěrech budou mít.
• Zatřetí – jak moc velký polštář si budou banky tvořit proti hypoteční turistice. V září začne platit nový zákon, kdy si banky budou moct účtovat poplatek až 1 % z nesplacené jistiny při předčasném splacení úvěru. Banky ovšem požadovaly poplatek ve výši 2 %. Lze proto očekávat, že se to klientům promítne v dražších hypotečních úvěrech, potažmo vyšších úrokových sazbách. Zde bude hodně záležet, který efekt převáží, tedy zda boj o klienty a konkurence anebo obava bank ze ztráty způsobené přebíháním klientů díky předčasně splaceným úvěrům, které vidíme už v dnešní době.

„Pokud vezmeme v potaz aktuální makroekonomickou situace a odhady, myslíme si, že hypoteční sazby by se mohly ke konci roku pohybovat nad úrovni 4,5 % a v roce 2025 bychom se mohli dočkat hypotečních sazeb na úrovni okolo 4 %. Ba co víc, třeba se po dlouhé době objeví i hypotéky začínajících trojkou,“ poznamenal Tom Kadeřábek.

Měsíční splátka opět o něco málo klesla

Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,42 % p. a. byla v srpnu 21 326 korun. Od začátku letošního roku klesla o 1263 Kč.

^REKLAMA

Graf 1: Měsíční splátka – vzorový příklad

ČNB přibržďuje

Bankovní rada ČNB na svém jednání 1. 8. 2024 snížila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 0,25 procentního bodu na 4,5 %.

„Aktuální data dle nás naznačují, že ČNB může v příštích měsících snížit sazby ke 4 %, aniž by se musela obávat výraznějšího zesílení inflačních tlaků. Na druhou stranu inflace od září zesílí a ve čtvrtém čtvrtletí může překonat 3 %. Ačkoliv jedním z důvodů vyšší inflace bude nízká srovnávací základna z loňského roku. Kvůli možnému ovlivnění inflačních očekávání čekáme zvýšenou obezřetnost ze strany centrální banky. Proto naše stávající prognóza počítá s hlavní sazbou ČNB pro konec letošního roku na 4 %,“ doplnil Jiří Polanský, analytik České spořitelny.

————————————————————————————————————-

Swiss Life Hypoindex je reprezentován číslem, které odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro LTV do 80 %.

Data ukazatele Swiss Life Hypoindex jsou vydávána vždy na začátku každého měsíce, a to k pátému pracovnímu dni.

Vedle výše uvedeného reprezentativního příkladu nabízí Swiss Life Hypoindex podrobnější informace o průměrných sazbách s různými fixacemi od krátkodobých po dlouhodobé a při využití zajištění do a nad 80 % hodnoty nemovitosti. Spotřebitel si tak může velmi snadno zjistit informaci o průměrných sazbách, které jsou relevantní vzhledem k jeho konkrétním požadavkům. Vše je přehledně zpracováno v interaktivním grafu dostupným na stránce https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/.