Text: redakce hypoindex.cz
22. 09. 2026
Starší byty zdražují. Praha prolomila 150 tisíc za metr a znovu utíká Brnu
Za prvních sedm měsíců letošního roku se v celém Česku prodalo téměř 30 tisíc starších bytů. Nejvíce prodejů bylo dokončeno v červnu a červenci a průměrná prodejní cena v létě překonala 5 milionů korun. Cenová propast mezi Prahou a zbytkem republiky se opět zvětšuje. Vyplývá to z analýzy realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která vychází z údajů v katastru nemovitostí.
Data sledující sekundární trh, tedy bez novostaveb, potvrzují, že objem prodaných starších bytů v Česku nadále roste. Od ledna do července bylo dokončeno 28 571 prodejů starších bytů, což je o 3 % více než v silném loňském roce 2025. Oproti stejnému období v roce 2024 je to dokonce o pětinu více prodejů.
Zatímco v Praze se za prvních sedm měsíců roku uzavřel prodej podobného počtu bytů jako loni, v Brně došlo k poklesu o zhruba 11 %. Ve zbytku ČR objem prodejů meziročně vzrostl o 5 %, oproti roku 2024 dokonce téměř o čtvrtinu.
„Poslední dva roky byla poptávka po starších bytech ze strany zájemců o bydlení i investorů velmi silná a dosavadní data z katastru potvrzují, že tento trend pokračoval i v první polovině roku. Zároveň však vidíme, že požadavky kupujících se zvyšují. Rozhodně jsou náročnější, vyžadují více informací a výběr pečlivěji zvažují,“ popisuje Jakub Šolar, obchodní ředitel realitní kanceláře MAXIMA REALITY.
Cenový rekord, ale i prostor pro vyjednávání
Červenec nebyl rekordní jen co do počtu prodejů starších bytů, ale také ve výši prodejních cen. Průměrná cena prodaného bytu již v červnu překonala hranici 5 milionů korun a v červenci se vyšplhala až na rekordních 5 130 000 korun. Nejvyšší v historii byla i mediánová cena prodaného bytu, která se v červenci dostala na 4 300 000 korun.
REKLAMA
Přestože prodejní ceny nadále rostou, nabídkové ceny stoupají v některých případech ještě výrazně rychleji. „Očekávám, že růst prodejních cen bude spíše zpomalovat. Do nabídkových cen se ale tento trend propíše se zpožděním, rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou se proto bude zvyšovat, čímž se zvětší prostor pro vyjednávání o ceně. Současně bude pro úspěšný prodej klíčové optimální nastavení počáteční nabídkové ceny,“ popisuje Jakub Šolar z MAXIMA REALITY.
Praha už zase utíká Brnu
Zatímco v loňském roce rostly ceny starších bytů v Brně rychleji než v Praze a rozdíl mezi cenou staršího bytu v Praze a v Brně se přiblížil na necelých 26 tisíc korun za metr čtvereční, letošní vývoj situaci opět otočil. Brněnský trh narazil na cenový strop okolo 120 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco pražský trh v červnu a červenci 2026 prolomil hranici 150 tisíc korun a nůžky se začaly znovu rozevírat.
Právě zvyšování průměrné a mediánové ceny za metr čtvereční je v Praze markantnější než zvyšování celkové průměrné a mediánové ceny prodaného bytu. Tento vývoj potvrzuje silnou poptávku po menších pražských bytech.
„Při aktuálních cenách za metr čtvereční bytové plochy narážejí velké byty v Praze na strop kupní síly a jejich likvidita klesá. Naopak garsonky jsou z hlediska ceny nejdostupnějším startovacím bydlením a zároveň se těší oblibě investorů, kteří malé byty nakupují za účelem dalšího pronájmu,“ dodává Jakub Šolar.
Pro srovnání, v Brně se v červnu a červenci pohybovaly mediánové i průměrné ceny za metr čtvereční mezi 115 a 120 tisíci korunami. Ve zbytku ČR se pak ve stejném období nacházely mezi 60 a 65 tisíci korunami za metr čtvereční.
