Většina realitní inzerce porušuje zákon

Bez PEN to nepůjde

Vlastníci budov a společenství vlastníků jednotek mají od 1. 1. 2013 novelou zákona o hospodaření energií stanovenou povinnost při prodeji budovy nebo její ucelené části (např. byt) a při pronájmu budovy zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti (PEN). Prodávající nebo pronajímatel musí PEN předložit „možnému kupujícímu“ nebo „možnému nájemci“, předat jej kupujícímu nebo nájemci a také musí zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v PEN v příslušných informačních a reklamních materiálech.

Vlastníci bytových jednotek budou muset v případě jejich pronájmu plnit uvedené povinnosti až od 1. 1. 2016. Pro prodej bytů ovšem tento odklad neplatí! PEN lze v tomto případě nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušný byt za uplynulé 3 roky, ale jen pokud se vlastníkovi bytu nepodaří získat PEN od vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek! Pouze v tomto případě také nemusí zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech.

Podrobnější  informace lze nalézt v článku Průkaz energetické náročnosti při prodeji a pronájmu bytu.

Zákon prozatím dodržuje málokdo

Kontrola dodržování povinnosti zpracovat, předkládat a předávat PEN je poněkud komplikovaná. Naproti tomu uvádění ukazatelů energetické náročnosti v příslušných informačních a reklamních materiálech lze ověřit velmi snadno – stačí do těchto materiálů nahlédnout. Pracovníci kontrolního orgánu, který má dbát na dodržování zákona o hospodaření energií a kterým je v tomto případě Státní energetická inspekce, přitom ani nemusejí opouštět své kanceláře. V první fázi kontroly jim postačí připojení k internetu. 

Ať už si lze o smysluplnosti zpracovávání PEN a zveřejňování ukazatelů energetické náročnosti při prodeji domů a bytů myslet cokoliv, jedná se o zákonem stanovenou povinnost, který by měla být dodržována. Soudě podle obsahu realitní inzerce a internetových prezentací developerů se tím trápí jen málokdo. V inzerátech, ani v dalších informačních a reklamních materiálech týkajících se prodeje domů a bytů se žádné konkrétní údaje o jejich energetické náročnosti prozatím téměř nevyskytují.

Na svých stránkách u nabídek jednotlivých bytů a domů k prodeji z velkých developerů uvádí alespoň třídu energetické náročnosti budovy jenom Central Group s poznámkou, že příslušný PEN je k nahlédnutí u prodejce. V prezentacích Finepu, Skansky ani Ekospolu žádné ukazatele energetické náročnosti ani zmínky o PEN nejsou k nalezení (Ekospol informace o energetické náročnosti uvádí na webu i všech realitních serverech od pondělí 14.1.2013). Podobně je tomu i v inzerátech na realitních serverech, ať už jde o novostavby nebo starší domy a byty a  k prodeji je nabízí přímo soukromá osoba nebo realitní kancelář.

Za porušení zákona hrozí citelné pokuty

Důvodem neuvádění ukazatelů energetické náročnosti v realitní inzerci je zřejmě absence prováděcího předpisu, který by mj. stanovil konkrétní způsob, jakým má být tato zákonem stanovená povinnost naplněna. Předpis je sice již připraven, ale nebyl dosud vydán. Předpokládané datum jeho účinnosti je stanoveno na 1. 4. 2013. Tříměsíční zpoždění jde údajně na vrub zdržení při schvalování loňské novely zákona o hospodaření energií, k němuž přispělo i veto prezidenta.

Neexistence prováděcího předpisu neznamená, že by zákonem daná povinnost prozatím neplatila a že by její porušení nemohlo být postihováno. Pokuta, kterou zákon pro tyto případy stanoví, může dosáhnout výše až 50 000 Kč v případě nepodnikajících fyzických osob a až 200 000 Kč v případě právnických osob. Přestože lze očekávat, že reálná výše případných pokut udělovaných za tento prohřešek bude podstatně nižší, spoléhat na nečinnost nebo shovívavost Státní energetické inspekce se nemusí vyplatit.

Které údaje uvádět?

O tom, které ukazatele energetické náročnosti a v jaké podobě mají být v příslušných informačních a reklamních materiálech uváděny, si lze udělat představu z textu návrhu novely vyhlášky o energetické náročnosti budov. Použita má být zjednodušená forma grafického znázornění PEN obsahující dva údaje: klasifikační třídu současného stavu celkové dodané energie a její měrnou hodnotu vztaženou na energeticky vztažnou plochu budovy nebo její ucelené části. V případě textové inzerce stačí údaje uvést v textové formě.

Zájemce o nemovitost by neměl být nucen údaje o energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech složitě hledat. Měly by totiž sloužit k jeho rychlé orientaci při porovnávání různých nabídek. Neměly by proto být uváděny drobným písmem někde pod čarou, ani např. jen formou odkazu na příslušný PEN. Zmíněný návrh prováděcí vyhlášky požaduje, aby údaje o energetické náročnosti byly uváděny stejnou velikostí písma, jako údaj o ceně prodeje nebo pronájmu domu či bytu. 

Za splnění povinnosti zodpovídá vlastník budovy nebo bytu

Povinnost zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v PEN v příslušných informačních a reklamních materiálech je zákonem stanovena vlastníkovi prodávané nebo pronajímané budovy nebo vlastníkovi prodávaného bytu. Za její případné nesplnění tedy nese odpovědnost tento vlastník, byť by povinné údaje do inzerátu neuvedla například realitní kancelář, která prodej či pronájem nemovitosti zprostředkovává. Pamatovat na to je tedy třeba už při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy.

Problémem určitě bude, že ukazatele energetické náročnosti bude potřeba uvést nejen do nových, ale i do stávajících informačních a reklamních materiálů, což znamená mj. provedení aktualizace téměř veškeré realitní inzerce. Radost asi nebudou mít ani developeři, kteří by o uvedené údaje urychleně měli doplnit nejen své elektronické prezentace, ale také katalogy a další tištěné materiály a možná i mnohé své plakáty a billboardy. Těžko říct, zda si to uvědomí sami, nebo až na základě udělených pokut.