Vlastníci bytů dostanou zbraň na neplatiče dluhů

Senát schválil v polovině srpna změnu zákona, která zvýší práva vlastníků bytů vůči neplatičům příspěvků na správu domů. Společenství vlastníků získají přednostní práva na alespoň částečné uhrazení pohledávek po dlužnících při nuceném prodeji jejich bytů. Předloha nyní čeká na podpis prezidenta.

Společně a nerozdílně

„Současný stav je takový, že pokud vlastník nehradí náklady spojené s údržbou bytu a službami za byt, tak to za něj hradí ti ostatní,“ uvedla místopředsedkyně Výboru pro územní rozvoj, veřejnou správu a životní prostředí Jitka Seitlová.
Nespravedlivou situaci komentoval i jeden z předkladatelů novely senátor Petr Šilar: „Na nezodpovědné dlužníky v současnosti bohužel často doplácí právě ostatní vlastníci bytů v rámci daného SVJ, a to zejména v případech, kdy společenství není jediným věřitelem.“ Podle něj je tato změna zákona klíčová, proto zlepší postavení společenství vůči neplatičům.
Problém byl totiž nejen v nežalovaných dlužných částkách, ale také v tom, že dosud nebyly dluhy SVJ přednostní pohledávkou. „Stačilo, aby se SVJ v žalobě opozdilo, což není zase takový problém, protože obvykle náklady na bydlení dlužníci často hradí až do poslední chvíle. Tím se společenství zařadilo až na konec dlouhé řady věřitelů, a tím pádem na uspokojení této pohledávky už jednoduše nemusely zbýt žádné peníze.“ vysvětluje advokát Tomáš Chalupa z bezplatného portálu Poradnavěřitele.cz.
Podobně vysvětluje situaci i důvodová zpráva: „Pokud dlužník dobrovolně dluh neuhradí a nemá jiný majetek, lze sice přistoupit k výkonu rozhodnutí prodejem jednotky nebo k dražbě, ale ve většině případů na úhradu pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku nezbude nic, protože výtěžek z prodeje jednotky připadne v celém rozsahu zástavnímu věřiteli.“

Poctivost se nevyplácí

Pokud společenství neplatiče neřeší a dluhy za dlužníka platí členové SVJ, zvyšují se náklady na jednotlivé členy. Může ale nastat i situace, kdy se společenství o nesplácení dlužníka vůbec nezajímá, což může vést až k tomu, že se dluh přenese na další vlastníky, případně na celé SVJ. Na dluhy tak doplatí exekucí či insolvencí osoby, které je nezpůsobily.
Ve společenství vlastníků je v současné době zhruba 1,3 milionu bytů. Na dluhy svých sousedů v podobě vodného a stočného, tepla, osvětlení společných prostor či fondu oprav doplácejí především rodiny s hypotékou, malými dětmi či senioři, jejichž rozpočty jsou často nejvíce našponované.

Změna k lepšímu?

Novela ale předpokládá, že by pohledávky spojené se správou domu byly uspokojovány přednostně, a to až do desetiny výtěžku z prodeje bytu nebo jiné jednotky v daném SVJ. „Tyto pohledávky by pak měly přednost před ostatními a následovaly by hned po nákladech vzniklých státu v řízení“ doplňuje Petr Šilar.
Původní návrh přitom počítal s přednostním právem až na čtvrtinu výtěžku z prodeje. Podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev Jiřího Bárty by ale nebyla ani tato výše dostačující: „Pokud se draží byt v exekuci, většinou se vydraží za nižší než tržní cenu. V lokalitách, kde je nejvíce dluhů, jsou také nižší ceny bytů. Proto ani 25 procent nepokryje pohledávky související s užíváním bytu.“
Přestože bylo schváleno nižší přednostní uspokojení pohledávek SVJ, banky bijí na poplach. Podle nich se stíží pozice spotřebitele při zajištění hypotečního úvěru bytovou jednotkou. Banky již loni avizovaly, že jsou připravené reagovat úvěrovou politikou na ohroženou část hodnoty nemovitosti zástavním právem SVJ v lepším pořadí.