Co všechno dnes prodražuje nemovitosti ještě předtím, než začnou růst?

Podle dat Českého statistického úřadu poklesla v roce 2024 bytová výstavba meziročně o více než 10 %. Důvodem není nedostatek zájmu o nové bydlení – poptávka zejména v Praze a krajských městech zůstává vysoká. Výrazně se však změnila situace na straně developerů a podnikatelů v realitách: přístup k financím je pomalejší, dražší a komplikovanější než kdykoli v minulosti.

 „Stavební náklady sice od svého vrcholu z roku 2022 mírně klesly, ale cena peněz zůstává vysoko. A co je zásadní: banky zůstávají velmi opatrné,“ říká Alan Pock, CEO společnosti Investown, která se specializuje na financování realitních projektů mimo tradiční bankovní sektor.

Riziko čekání

Zpoždění u schvalování úvěrů nebo požadavek na vysoké předprodeje často znamená, že developerský projekt nabírá měsíce zpoždění. „Každý měsíc navíc zvyšuje celkové náklady. Developer často musí prodávat dráž, než původně plánoval – jen aby se dostal na nulovou rentabilitu,“ dodává Alan Pock.

Podle dat České národní banky dosahovala v dubnu 2025 průměrná úroková sazba z nově poskytnutých podnikatelských úvěrů nad 30 milionů korun hodnoty 6,8 %. Ještě v roce 2020 přitom šlo o zhruba polovinu.

^REKLAMA

Kapitál, který je příliš pomalý

Velké developerské skupiny mají možnost sáhnout po vlastním kapitálu nebo využít zahraniční financování. Ale pro menší firmy, živnostníky nebo investory, kteří chtějí realizovat výstavbu na vlastním pozemku, je situace často neřešitelná.

 „Vidíme desítky kvalitních projektů, které mají všechna povolení, smysluplný plán i poptávku – ale končí v šuplíku, protože se nenašlo vhodné financování včas. To není problém jen daného developera, to je problém trhu s bydlením jako takového,“ upozorňuje Alan Pock.

Alternativy jako reakce na situaci

S rostoucí potřebou rychlejších a pružnějších řešení, se do popředí dostávají takzvané alternativní způsoby financování, například crowdfunding. Tedy formy, kdy developer či firma, která za projektem stojí, získává prostředky napřímo od investorů formou zajištěných úvěrů. „Dává to smysl – trh potřebuje rychlejší a flexibilnější kapitál, jinak se dostupnost bydlení v Česku nezlepší,“ říká Alan Pock.

Rostoucí zájem o alternativní financování potvrzují i výsledky platformy Investown, která v roce 2024 zprostředkovala investice v objemu 3,69 miliardy korun – téměř dvojnásobek oproti předchozímu roku. Konkrétní dopad ukazuje případ projektu Vily Nové Dvory u Frýdku-Místku. Stavební firma QB Economy zde využila Investown jako alternativní zdroj financování ve výši 20 milionů korun. Peníze od investorů se podařilo získat během jediného dne, nejrychlejší tranše se profinancovala za 27 minut.

Stávající model financování realitních projektů přestává stačit tempu a potřebám trhu. Pokud se nezmění přístup ke kapitálu – zejména pro menší developery a podnikatele mimo velká města – bude se dostupnost nového bydlení dál zhoršovat. Alternativní zdroje nejsou všelék, ale čím dál častěji se ukazují jako klíčový článek v řetězci, na jehož konci nestojí jen čísla v tabulce, ale konkrétní domy a byty, které vzniknou. Anebo ne.