Nemovitosti podle ČNB nadhodnoceny o 40 %, pokles jen v případě hlubších problémů

To ukazuje na vysokou nadhodnocenost českých nemovitostí, což potvrzují i včera zveřejněné závěry ČNB ze zprávy o finanční stabilitě. Podle odhadů ČNB jsou byty pro domácnosti s mediánovým příjmem nadhodnoceny zhruba o 40 %. Situace se podle ČNB v posledních kvartálech ještě výrazně zhoršila – za poslední půl rok vzrostla míra nadhodnocenosti zhruba o 15procentních bodů. Přesto se centrální banka rozhodla makro obezřetnostní parametry pro realitní trh dál neutahovat – DTI (dluh k příjmu) na úrovni 8,5 a LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) na úrovni 80 %. Částečně pravděpodobně proto, že vidí v posledních měsících v důsledku vyšších úrokových sazeb zjevné ochlazení zájmu o hypoteční úvěry a současně je patrná i větší obezřetnost finančního sektoru.

V tuto chvíli předpokládáme, že nejbližší kvartály budou ve znamení výraznějšího snížení dynamiky cen na realitním trhu – prohlubující se propad reálné mzdy a pokračující růst úrokových sazeb ještě výrazněji sníží poptávku a časem by měl začít realitní trh stagnovat. Viditelný pokles cen nemovitostí v tuto chvíli nepředpokládáme – musel by pravděpodobně být nastartován o poznání výraznějšími problémy české ekonomiky (než které aktuálně předpokládáme). Takovým by bezesporu byl “nepříznivým scénář” ČNB, který počítá s prudkým propadem HDP a s nárůstem nezaměstnanosti během nadcházejících dvou let z okolí 2 % k 12 %. Za takových “ďábelských” podmínek by měly ceny nemovitostí začít padat a míra selhání u hypotečních úvěrů by pak podle centrální banky vyskočila z dnešních necelých 2 % do blízkosti 5 %.

Tento scénář je na první pohled velmi tvrdý i na jinak přísná měřítka ČNB. Dobrou zprávou tak je, že bankovní sektor jako celek by i v tomto scénáři obstál a plnil by kapitálová (i páková) kritéria (i když by zásah do kapitálového vybavení bank byl citelný a některé instituce na trhu by musely shánět kapitálové injekce).

Autor: Jan Bureš, hlavní ekonom Patria Finance