Text: redakce hypoindex.cz
23. 01. 2026
Neobsazenost kanceláří v Praze klesla na nejnižší úroveň od začátku roku 2020
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za 4. čtvrtletí roku 2025. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.
Petr Kareš, vedoucí oddělení zastupování nájemců ve společnosti iO Partners, komentuje: „Současná situace na trhu kancelářských prostor bohužel nabízí pouze omezené množství nově dostupných ploch. Na druhé straně však společnosti z řad nájemců nadále optimalizují své provozy a na trh uvolňují přebytečné kapacity. Zároveň se již rýsují nové developerské projekty, které budou k dispozici koncem roku 2027 a v první polovině roku 2028. Předpokládáme, že o tyto prostory bude i přes znatelné zvýšení nájemného po tříletém období stagnace zájem“.
Nabídka kancelářských budov
Celkový objem moderních kancelářských ploch v Praze zůstal ke konci roku 2025 na úrovni 3,94 milionu m². Podíl kancelářských budov třídy A se na celkovém objemu podílel přibližně 74 %, přičemž nejkvalitnější projekty (budovy třídy AAA) přesáhly 20 %.
Ve 4. čtvrtletí byly dokončeny dva kancelářské projekty. Nová nabídka zahrnovala projekt PernerKarlín (9 300 m2) v Praze 8 a rekonstrukci budovy Panorama Airport Builidng (2 000 m2) v Praze 6. Celkem bylo v průběhu roku 2025 v Praze dokončeno pouze 5 kancelářských projektů o celkovém objemu 26 600 m2, což představuje historicky nejnižší roční nabídku kancelářských ploch na pražském trhu. Nová nabídka by měla zůstat omezená i v příštím roce, kdy by mělo být dokončeno přibližně 36 700 m2 kanceláří.
Během 4. čtvrtletí byla zahájena výstavba dvou projektů. Společnost Passerinvest Group zahájila výstavbu budovy Orion (19 300 m2) v Praze 4 a Mount Capital započal rekonstrukci druhé fáze projektu E Factory (5 200 m2) v Praze 9. V současnosti je tak ve výstavbě 263 300 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením v letech 2026 – 2028. Přestože se jedná o nejvyšší objem výstavby od roku 2019, více jak 60 % z těchto ploch je již předpronajato nebo obsazeno vlastníky.
REKLAMA
Realizovaná poptávka
Hrubá realizovaná poptávka (včetně přejednaných smluv a podnájmů) dosáhla ve 4. čtvrtletí úrovně 143 400 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 19 %. V meziročním srovnání poptávka poklesla o 24 %. Za celý rok 2025 bylo v Praze pronajato 573 200 m² kancelářských ploch. Přestože je tento objem o 10 % nižší než v rekordním roce 2024, stále převyšuje pětiletý průměr o 8 %.
Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve 4. čtvrtletí zaznamenána v Praze 5 (38 %), následovaná Prahou 4 (24 %) a Prahou 1 (10 %). Poptávce dominovaly výrobní společnosti (22 %), dále farmaceutické a zdravotnické firmy (13 %) a subjekty ze sektoru spotřebního zboží (11 %).
Přejednané smlouvy tvořily většinu celkové poptávky 4. čtvrtletí, konkrétně 56 %. Nové nájmy a expanze představovaly 42 % a zbylá 2 % připadala na podnájmy již pronajatých prostor. Čistá poptávka (bez přejednaných smluv a podnájmů) dosáhla ve 4. čtvrtletí 60 900 m2, což představuje pokles o 31 % oproti předchozímu čtvrtletí. Za celý rok 2025 činila čistá poptávka 307 100 m² a meziročně mírně poklesla o 3 %.
Významné pronájmy
Největší transakcí 4. čtvrtletí roku 2025 bylo přejednání nájemní smlouvy společnosti Siemens v projektu City West (21 900 m2) v Praze 5. Mezi další významné transakce patřilo přejednání nájmu společnosti Johnson & Johnson v budově Mechanica 01 (10 600 m2) v Praze 5 a přejednání nájemce ze sektoru spotřebního zboží v Budově B na Brumlovce (8 900 m2) v Praze 4.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Čistá absorpce, která odráží změnu v obsazených kancelářských prostorách za dané období, vzrostla oproti předchozímu čtvrtletí o 23 200 m2. Celkově bylo za rok 2025 absorbováno 75 000 m2 kancelářských ploch, což mělo pozitivní dopad na pokles neobsazenosti.
Ve srovnání s předchozím čtvrtletím poklesla míra neobsazenosti v Praze o 52 bazických bodů a dosáhla 5,9 %. V meziročním srovnání se jedná o pokles o 134 bazických bodů. Ke konci roku 2025 tak bylo v Praze přibližně 231 200 m2 volných kancelářských ploch.
Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána v Praze 10 (12,2 %) a Praze 3 (10,6 %). Naopak nejnižší míra neobsazenosti zůstala v Praze 2 (1,8 %) a Praze 8 (3,3 %).
Nájemné
Nejvyšší dosažitelné nájemné v Praze zůstalo v posledním čtvrtletí roku 2025 stabilní. V centru města se pohybovalo v rozmezí 29,00-30,00 €/m²/měsíc, ve vnitřních částech města dosahovalo úrovně 19,50-20,50 €/m²/měsíc a v okrajových částech Prahy bylo v rozmezí 15,50-16,50 €/m²/měsíc.
