7 trendů, které na realitní trh přinese letošní konec snu o vlastním bydlení

Rekordní množství Čechů proto letos zamíří do nájmů – již koncem loňského roku stoupl počet domácností hledajících nájemní bydlení dokonce o rovných sto procent. A právě to spustí celou řadu trendů, které letos naznačí, jak bude vypadat budoucnost českého rezidentního realitního trhu.

Ty nejzásadnější vybral Hendrik Meyer, CEO digitální realitní služby Bezrealitky.

Zbavíme se pocitu, že bydlet v nájmu je prohra a provizorium

Češi jsou v kontrastu se zbytkem západní Evropy dlouhodobě anomalisté – 80 % bydlí ve vlastním, v Praze bydlí v nájmu “jen” třetina obyvatel. Přitom běžnější je spíše opačný poměr. Skutečnost, že nájem přestane být považován za provizorium či dokonce nedůstojný způsob bydlení pro ty, co na vlastní “nejsou dost bohatí”, umožní diskutovat výrazně efektivněji o tom, jak má kvalitní nájem v Česku do budoucna vypadat.

“Možnost pořídit si bydlení v preferované lokalitě se poprvé vzdálí i domácnostem střední a vyšší střední třídy. Právě jejich masovější vstup do nájemního bydlení může sehrát důležitou transformační roli,” zmiňuje Hendrik Meyer. “Vytvoří tak nový druh nabídky, povede ke zkvalitnění pronájmů. A podpoří vznik celého ekosystému služeb pro majitele i nájemce, kterým bude celý proces servisovat.

^REKLAMA

Bydlet v nájmu může být v celé řadě případů výrazně komfortnější, než platit “na knop” hypotéku za nemovitost, která má daleko k vysněnému bydlení. Zejména mladší generace už mají jinou představu o zhodnocení svých úspor.
“Uložit peníze do nemovitosti je stále bezpečná cesta, jak je zhodnotit. Ale na druhou stranu to přestává být v celé řadě případů ta nejvýhodnější. Lidé bydlící v nájmech mohou nechávat své úspory vydělávat často efektivněji než ti, co se z nich kvůli hypotéce vydali,” vysvětluje Meyer.

Nájmy v centrech velkých měst začnou ukusovat větší podíl z příjmů

Nebýt koronavirové krize, výrazně jinak by asi vypadala diskuze nad výší nájmů. I v těch nejdražších lokalitách však v posledních dvou letech klesly na čtyřletá minima a v současnosti stále rostou spíše pozvolna. To by se však mělo v letošním roce změnit a nejen Praha nebo Brno mohou zažít skokový růst cen.

Nájmy totiž ovlivňuje inflace, ceny rekonstrukcí a stavebních prací, ale také ceny nového bydlení. Cenový průměr budou zvedat především nové nemovitosti v nabídce, jejichž majitelé potřebují mimo jiné kompenzovat vysoké hypoteční úvěry, a stávající jednotliví pronajímatelé se k těmto nadprůměrným cenám postupně přikloní také, přestože jejich splátky hypoték jsou historicky nižší. Tlak na zvyšování cen přijde i ze strany developerů s nájemním portfoliem.

Je možné, že v některých lokalitách se začne bydlet s takzvanými “americkými nájmy” – tak se přezdívá nájmům, které pohltí polovinu a více příjmů domácnosti.
“Takový trend lze sledovat v okolních metropolích – například v Mnichově, Hamburku nebo Düsseldorfu je nájem ve výši poloviny příjmů domácnosti poměrně běžný. Podobný problém mají dnes také Poláci v Krakově a Varšavě,” zmiňuje Hendrik Meyer. A dodává, že paradoxně více než Prahu ohrožuje tento trend Brno.

“Částečně je to dané i tím, že v Brně chyběla možnost vydělávat na krátkodobých pronájmech v takové míře, jako tomu bylo v Praze. Uvolněných bytů zde bylo minimum a ceny nájmů tak nepřestaly růst ani v době koronavirové krize. Případný skokový růst je může dostat až na hranici možností jednotlivých domácností,” vysvětluje Hendrik Meyer.

V Česku začnou ve velkém vznikat mikrobyty k pronájmu

Na trhu se stále častěji budou objevovat developerské projekty, nabízející ateliery určené především k dočasnému bydlení – tedy v metrážích kolem 20 metrů čtverečních. Bude tak legitimizován segment “mikrobytů”, kterému Praha poslední roky odolávala. Naštěstí to nemusí znamenat nutný diskomfort – malá plocha obytných jednotek je totiž kompenzována společnými prostory a zázemím.

“Jen v následujících letech se může objevit až tisícovka podobně pojatých bytů, které budou určené k přechodnému bydlení. Není to ostatně žádná novinka – Česko má skoro stoletou zkušenost s takzvanými svobodárnami, rozdílem jen bude, že nově budou jednotlivé jednotky v soukromém vlastnictví,” vysvětluje Meyer. “Pro tak exponované trhy, jako je například pražský nebo brněnský, se tento typ bydlení může stát důležitou flexibilní rezervou.”

Lidé zapustí kořeny v okolí velkých měst

Počet osob dojíždějících do Prahy a Brna se každoročně zvyšuje a přepravní proudy hromadnou i individuální dopravou na některých místech překonávají přepravní kapacitu. Přitom za hranice měst zamíří další desítky tisíc domácností. Znamená to jediné – způsob, jak dojíždíme do měst, se musí změnit.

Jenže pružnou reakci od státu, krajů a samospráv, která by problém pomohla řešit, očekávat nemůžeme. Noví obyvatelé regionů tak pravděpodobně sami začnou hledat způsob, jak své cesty do města co nejvíce omezit. V době, kdy řada profesí nemusí dojíždět do práce každý den, zejména office centra mají výrazně volnější režim, by to nemuselo být tak složité. Situace by mohla vést k tomu, že lidé budou výrazně více času trávit v místě svého bydliště – tedy v satelitech velkých měst, kde díky tomu vzniknou zcela nová důstojná regionální centra.

“Zní to možná jako banalita, ale následky mohou být velice hluboké. Řada lidí si teprve na základě toho přepíše své trvalé bydliště do obcí, kde žijí v dlouhodobém nájmu, a ty díky tomu získají nové prostředky na svůj rozvoj. Začnou děti dávat do lokálních škol nebo školek, zesílí místní poptávka po službách. Obce, u kterých tento trend podpoří i jejich vedení, mají šanci na rozvoj, která se nebude jen tak opakovat,” zmiňuje Hendrik Meyer.

Putující domácnosti a republika jako jeden velký nájemní trh

Některé domácnosti díky kompletní práci z domova budou reagovat na zdražující nájmy i ceny nemovitostí ještě silnější kartou. Zrodit se tak může trend putujících domácností, které sice pracují pro pražské nebo brněnské společnosti, ale v nájmu bydlí v lůně Krušných hor, na břehu Lipna nebo uprostřed jihomoravských vinic.

Tyto domácnosti navíc mohou svoje bydliště pravidelně měnit – tak jako se ve velkých městech přesouvaly mezi čtvrtěmi, teď se budou přesouvat mezi regiony a případně na nějakou dobu z Česka zmizí úplně. I tady bude hrát velkou roli, jak rychle se Česko dokáže postarat o dokončení páteřních dopravních staveb a zkrátit dojezdové časy mezi jednotlivými kraji a městy.

“Ostatně to je jedna z vizí stabilizovaného realitního trhu – Česko jako jeden velký trh, kde je s určitou nadsázkou jedno, kde bydlíte a v jaké lokalitě pracujete. Protože kamkoli se dokážete dostat díky dálnicím a vysokorychlostním tratím do pár hodin. Anebo nemusíte cestovat vůbec,” vysvětluje Meyer. Podle něj má v tomto ohledu Česko v rámci celé Evropy unikátní výhodu, kterou je nadstandardně vysoký počet rezidenčních nemovitostí na hlavu a zároveň kvalitní životní podmínky v podstatě kdekoli po republice.

Digitální pronájmy se stanou standardem

Digitální podpis nájemní smlouvy na dálku, ověření totožnosti přes BankID, ale také elektronické doložení bezdlužnosti a kredibility zájemce. Stejně tak elektronická správa plateb nebo online nahlašování škod. Tak může vypadat budoucnost českých pronájmů.

Digitalizace nájemního procesu se stala nutností při propuknutí koronavirové krize. A letošní zvýšený zájem o nájemní bydlení může na tuto transformaci navázat. To otevře nové příležitosti pro technologické společnosti, které mohou přinést nová, komfortní řešení.

Pro nájemní trh se totiž stane zásadní rychlost, s jakou se zájemce a majitel dokáží domluvit.

“Celé sjednání nájmu se neuvěřitelně zrychlí a zprofesionalizuje. Majitelům se minimalizuje riziko, že narazí na nepoctivého nájemce, zájemci zase budou mít šanci rychleji najít bydlení snů,” zmiňuje Hendrik Meyer.

Konec prázdných domů a hezčí města

Česko patří k evropským rekordmanům v počtu nevyužitých rezidenčních nemovitostí. Ladem leží nejen jednotlivé byty, ale i celé domy a čtvrtě. Pokud mají rostoucí ceny nemovitostí – ať už prodejní nebo nájemní – nějaký pozitivní efekt, kterého si může všimnout i široká veřejnost, pak je to právě revitalizace podobných staveb a jejich návrat do života.

Development v Česku bude nyní stále více operovat s byznysplány postavenými na pronájmech. A podobně začnou uvažovat i investoři. To by mohlo vrátit život do celé řady míst, kde byly byty buď neobytné anebo neobývané.

“Nájemní bydlení má jeden málo vnímaný pozitivní efekt. Zatímco při prodeji se soustředíte na kvalitu domu a bytu, u nájmů musíte umět prodat i bezprostřední okolí. To ze strany developerů povede k chuti spolupracovat s městskými částmi na revitalizaci, kterou prostor českých a moravských měst skutečně potřebuje,” zmiňuje Hendrik Meyer.