Kancelářský trh prochází proměnou. Nájemci zvyšují své požadavky, nové projekty však na trhu nejsou

^REKLAMA

Souhrnný objem moderních kancelářských ploch v Praze vzrostl na konci roku 2024 na bezmála čtyři miliony metrů čtverečních. Za celý rok 2024 bylo však dokončeno jen 72 800 metrů čtverečních moderních kancelářských prostor, což je o 26 procent méně než v předchozím roce a výrazně pod desetiletým průměrem, který přesahuje 120 000 metrů čtverečních. V letech 2025 a 2026 bude však situace ještě horší.

„Kvůli nízké výstavbě se bude pražský kancelářský trh v dalších dvou letech potýkat s velmi nízkou novou nabídkou. Zároveň uvidíme více a více konverzí starších kancelářských budov buď na byty, nebo hotely a apartmánové pronájmy,“ uvádí Kamila Breen, vedoucí týmu průzkumu trhu v Cushman & Wakefield.

Z průzkumu pro Trend Report 2025, který je založený na rozsáhlém dotazníkovém šetření mezi odborníky napříč realitními segmenty, vyplývá, že pouze 29 procent expertů očekává na trhu kancelářských nemovitostí v letech 2025–2026 mírný přírůstek nových prostor, to je nejmenší zaznamenaná hodnota od roku 2020. A také nejméně ze všech sektorů realitního trhu. Naproti tomu rekordních 68 procent dotazovaných předpokládá stagnaci s minimem nových prostor. Zbývající tři procenta respondentů nedokážou další vývoj predikovat.

Tato tvrzení podporují i aktuální data z trhu obsažená v Trend Reportu. V roce 2025 by mělo být dokončeno jen necelých 25 000 metrů čtverečních, což bude historicky nejnižší zaznamenaný přírůstek na pražském trhu. Mezi projekty s dokončením v roce 2025 patří PernerKa v Karlíně, první fáze E-Factory na Pragovce a rekonstrukce menších objektů NR7 na náměstí Republiky a VN62 na Václavském náměstí. V roce 2026 se pak očekává pouze dalších přibližně 50 000 metrů čtverečních.

^REKLAMA

Za výrazným poklesem počtu dokončených kancelářských prostor stojí souběh více faktorů. „Tím hlavním byla dostupnost financování – v posledních letech rychle rostou požadavky nejen klientů, ale i bank na kvalitu a udržitelnost budov. Ne všichni zájemci dnes dosáhnou na potřebné finance nebo na sazbu, kterou by si představovali,“ vysvětluje David Musil, člen správní rady ARTN a country managing director Penta Real Estate pro Českou republiku.

Dalším faktorem je geopolitická a ekonomická situace, která se plně projeví až s odstupem několika let. „Budovy, které by měly být dokončeny letos, by se bývaly začínaly stavět v roce 2022. To vypukla válka na Ukrajině, světové trhy se rozkolísaly, ceny stavebních materiálů letěly vzhůru a Česko bojovalo s nebývale vysokou inflací. Spolu s téměř nulovou poptávkou od velkých korporací, které logicky spíše vyčkávaly budoucího vývoje, než by se hrnuly do nákladného rozrůstání nebo stěhování, se jednalo o dost nepříznivý mix,“ popisuje Jiří Ochetz, člen představenstva J&T Real Estate CZ.

Nedostatek nových kanceláří může mít vliv na růst nájemného

Zatímco nových projektů je dokončováno minimum, poptávka se během loňského a letošního roku postupně vrátila. Rostoucí množství poptávek se promítá i do tlaku na růst nájmů. Zhruba polovina odborníků dotazovaných v rámci průzkumu se přiklání k názoru, že nájemné u kancelářských budov letos oproti roku 2024 poroste; 41 procent očekává stejné ceny jako před rokem a pokles pak jen každý desátý. Zbývající desetina respondentů nedokáže vývoj nájmů odhadnout.

„Novostavby vlivem zásadně zvýšených stavebních nákladů v kombinaci s vysokými finančními náklady, stejně jako zvyšujícími se požadavky na vybavení budov, nejsou schopny být realizovány za dřívější nájmy. Aktuálně tak evidujeme poptávkovou hodnotu nájmu novostaveb, takzvaný primární trh, v etablovaných kvalitních mimocentrálních lokalitách na úrovni 21–25 eur na m² za měsíc,“ uvádí Eduard Forejt, ředitel obchodu v Passerinvest Group.

Podle Musila z Penta Real Estate vystoupají průměrné sazby v moderních budovách v centrálních lokalitách nad 30 eur. „Také pražský rekord ve výši nájemného, který nyní drží Masaryčka, pravděpodobně bude brzy překonán. Je to dáno několika dalšími faktory, nejen poptávkou,“ dodává Musil.

Forejt současně doplňuje, že i sekundární trh se adaptuje na nový normál, kdy se nejedná pouze o ceny odvozené od primárního trhu, ale o nájemné výpočtové, kdy vlivem změny úrokových sazeb, a tím pádem vyšších nároků při refinancování budov, dochází k potřebě skokového růstu nájmu, aby byl investor schopen pokrývat nově stanovené požadavky bank.

^REKLAMA

„Díky velkému propadu očekávaného dokončení nových kancelářských prostor bude tlak na růst cen nájemného. To zvýší atraktivitu tohoto segmentu a s tím může dojít i ke zvýšení zájmu investorů po těchto nemovitostech,“ upřesňuje Jiří Sedláček, partner BDO Audit.

Návrat zájmu investorů vnímají i další odborníci z trhu. Z průzkumu pro Trend Report vyplývá, že atraktivita kancelářských nemovitostí pro investory v posledních letech postupně roste. Zatímco v roce 2021 pociťovalo atraktivní nebo rostoucí zájem mezi investory jen 12 procent dotazovaných, v letech 2022–2024 to bylo mezi 13 až 17 procenty, v roce 2025 pozitivní nárůst vnímá již 27 procent respondentů. Dalších 32 procent pak očekává pro roky 2025–2026 průměrný zájem a zbytek mírně klesající atraktivitu či výrazný pokles.

Jak však doplňuje Ochetz z J&T Real Estate CZ, aktuální výnosy z developmentu kancelářských budov nejsou zatím nijak závratné. „Spíše se vyčkává, co s trhem udělá propast, která logicky vznikne nízkým počtem dokončených nových prostor. Výhrou je potom stavět pro kotevního nájemce, který zabere celou nebo téměř celou budovu. To ale platilo vždycky, teď je to jen zase o trochu těžší,“ vysvětluje.

Hybridní pracovní model vyhovuje jen části firem

Částečná práce na dálku a hybridní pracovní modely se staly standardem, které společnosti promítají i do svých požadavků na řešení kanceláří. „Firmy budou hledat flexibilní a multifunkční prostory, které umožní kombinaci práce z domova a z kanceláře,“ potvrzuje Sedláček z BDO Audit.

S tím souhlasí i Musil z Penta Real Estate: „Řada firem hledá nový balanc mezi efektivitou práce v kancelářích a režimem home office, což v praxi také vede k větší poptávce po kancelářích.“

„Postupně budou končit dlouhodobé kontrakty a dojde k vyjednávání nových podmínek nájmu. U velkého počtu firem dojde k částečnému poklesu nájemních prostor v návaznosti na hybridní způsob práce,“ říká Marek Bečička, head of real assets v Generali Investments CEE.

Ačkoliv si mnoho společností zavedení hybridních pracovních modelů pochvaluje, pro jiné je to cesta, od které se naopak postupně odvrací a hledají tak způsoby, jak zaměstnance přimět k plnému návratu do kanceláří.

„Řada společností je z debat o práci z domova již unavena. Pro mnohé společnosti není hybridní způsob práce optimální a efektivní. I proto vnímáme rostoucí zájem nájemců o kvalitní kancelářské prostory hlavně v dobře dopravně dostupných lokalitách,“ uvádí Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN a jednatelka Knight Frank.

Podle Forejta z Passerinvest Group je třeba se z hlediska obsazenosti dívat nejen do Evropy, ale i do USA, odkud se trendy často přenášejí skrze pobočky globálních firem do našich končin. „Americký Flex Index koncem minulého roku zaznamenal změny v chování firem, kdy ubylo plno firem s plně flexibilním užíváním kanceláří, tedy bez řízené přítomnosti. Jako vítězný – ze změn v chování amerických firem – vychází strukturovaný hybrid, tedy systém s pevnými dny v kanceláři, se zastoupením 43 %. A to vše před zavedením RTO neboli návratu do kanceláří americkou administrativou. Z vlastní praxe i těchto dat si troufám odhadovat, že budoucí dva roky budou ovlivněny i návratovou poptávkou firem, jež po covidu ještě nestabilizovaly své hybridní modely,“ doplňuje Forejt.

Nové i stávající budovy se budou muset vypořádat s ESG nároky

Za předpokládaným růstem nájemného však není pouze nedostatek moderních prostor a větší poptávka, promítají se do toho i zvyšující se nároky na udržitelnost. „U kancelářských budov je podstatný ESG aspekt: udržitelná výstavba a udržitelný provoz,“ popisuje Lenka Kostrounová, členka správní rady ARTN a poradkyně pro management ČSOB.

Rostoucí nároky na kancelářské budovy klade nejen utužující se regulace ESG, ale také požadavky především korporátních nájemců a financujících bank, které již z velké míry nechtějí financovat budovy, jež náročné požadavky na plnění kritérií ESG nesplňují. Do roku 2030 budou muset být nové budovy v souladu s požadavky na nulovou spotřebu energie.

„Jak vlastníci, tak i nájemci se budou muset zabývat otázkou ESG principů, které budou dány novou legislativou ze strany Evropské unie nebo u zahraničních nájemců od mateřských společností,“ potvrzuje Breen z Cushman & Wakefield.

S tím souhlasí i Sedláček z BDO Audit: „Rostoucí důraz na ekologii povede k vyšším požadavkům na energetickou účinnost a udržitelné stavební postupy. Kancelářské budovy s certifikacemi jako BREEAM nebo LEED budou stále více vyhledávané.“

U stávajících budov se očekává postupná renovace, aby do roku 2033 dosáhly minimálně energetické třídy D. Nová výstavba se realizuje již téměř výhradně s těmi nejvyššími stupni certifikace zelených budov. Velkým výzvám s ohledem na „ozelenění“ tak budou čelit především některé starší objekty. V Praze je 31 procent všech moderních kancelářských ploch třídy A a B starších než 20 let. Dalších 38 procent kancelářských prostor je ve stáří 11–20 let. „Budovy, které dnes již nemohou plnit vysoké požadavky nájemců na spotřebu, komfort i environmentální dopady, pak jistě čekají injekce do masivních rekonstrukcí,“ uzavírá Forejt z Passerinvest Group.