26. 10. 2022
Nájemci chtějí kompenzovat růst energií, majitelé nemohou. Trh je v kleštích, řadu komerčních nemovitostí čekají výprodeje
Trh s komerčními nemovitostmi připomíná ohnutý vrbový proutek. Na jedné straně jsou požadavky majitelů na Trh s komerčními nemovitostmi připomíná ohnutý vrbový proutek. Na jedné straně jsou požadavky majitelů na pokrytí rostoucích provozních cen objektů, na druhé straně reálné možnosti nájemců. Kdy a jestli se však proutek zlomí nedokáže nikdo odhadnout, první praskliny se už objevují. Majitelům starších nemovitostí na méně atraktivních místech se vícenáklady spojené s růstem cen energií nedaří delegovat na nájemce a nad trhem obchází stín výprodejů a obava ze zakonzervovaných objektů.
První vlna podle expertů z poradenské společnosti RSM přichází už nyní. Odchody nájemníků zaznamenal po skončení sezony například segment gastronomie, méně utrácející domácnosti již začínají stahovat i lokální provozovatele služeb. Majitelé tuší, že sehnat nové nájemníky a provozovatele podniků, kteří si dokáží za nájem a provoz výrazně připlatit, bude problém. Klid před bouří je patrný také u nájemců výrobních areálů.
„Trh se v současnosti rozdělil na dvě kategorie. V té první, která zahrnuje objekty nevyhovující lokalitou, zaměřením a hlavně energetickou náročností, už jsme svědky první vlny výprodejů. Majitelé dobře odhadují, že pokud mají prodat s co nejmenšími ztrátami, musí to udělat hned. Později se totiž na trh vyplaví desítky podobných objektů,“ všímá si Jiří Skotnica, senior manager oddělení valuací nemovitostí poradenské společnosti RSM. Počet prodávaných nemovitostí se i proto jen za poslední kvartál zvýšil podle dat zhruba o 25 %.
Oproti tomu však Skotnica upozorňuje, že zatím stále odpadávají ty nejzranitelnější kusy, které balancovaly na hraně komerční udržitelnosti již v době koronavirové pandemie. Druhá kategorie – tedy objekty, které si zatím drží svou hodnotu – však bude postupem času erodovat. Železné jádro nemovitostí, které by krizí být zasažené neměly, je přitom relativně malé. Zahrnuje nízké desítky procent administrativních objektů, kvalitních průmyslových a logistických hal nebo obchodních nemovitostí v předních lokalitách.
Padni komu padni
Podle Skotnici je pro trh nepříjemnou novinkou, že se dopady nebudou – tak jako v minulosti –primárně odvíjet od lokality a jejího sociodemografického složení. Do stejných problémů se tak kvůli vysokým energiím a nehospodárnosti provozu mohou v blízké budoucnosti dostat majitelé například výrobních areálů ve Středočeském kraji i na Ostravsku nebo starší administrativní budovy v Brně stejně jako Karlových Varech.
REKLAMA
„První na řadu přijdou podniky z terciérní sféry. Gastronomii budou následovat kosmetické salony, prodejny, ale také nájemci kancelářských prostor, pro které bude často výhodnějším řešením přechod na práci z domova nebo hybridní provoz,“ domnívá se Jiří Skotnica. „U gastronomických provozoven očekávám v příštím roce propad v nabídkových cenách až o třetinu, u starších administrativních budov mohou klesnout nabídkové ceny klidně o 15 %.“
Druhou a svými dopady zásadnější vlnu pak budou představovat firmy, které budou končit provoz ve výrobních areálech. V případě, kdy se sejde vysoká energetická náročnost provozu s nehospodárností objektu a ještě se k tomu přidají byznysové problémy, nemají podle Jiřího Skotnici firmy šanci situaci přežít. „Bohužel se v tomto případě bavíme o stovkách areálů, které spadají do této rizikové skupiny,“ vysvětluje.
Trh vyjde z krize posílen
Vítězové aktuálního dění jsou již dnes známí – jsou to objekty, jejichž majitelé v minulých letech investovali do snižování energetické náročnosti. Ty, které mají vhodnou lokalitu, mohou ve své hodnotě podle Jiřího Skotnici růst i v následujících letech – a to v řádech jednotek procent. Bodovat budou nejen provozovny v centrech, ale i v nově se utvářejících lokalitách, kam se stěhují městské domácnosti za levnějším.
Ani pro majitele nehospodárných objektů – pokud jsou alespoň trochu v dobrých lokalitách – však nemusí být nic ztraceno.
„Jakmile pomine první šok, pravděpodobně opět stoupne poptávka po pronájmech. A síla oživení bude do jisté míry závislá od nabídky vhodných objektů. Na trhu tedy bude mít své místo i skupina částečně upravených kanceláří a provozoven, které dokáží účinně odstranit největší energetické nedostatky,“ domnívá se Jiří Skotnica.
V dlouhodobém horizontu pak bude právě investice do snížení energetické náročnosti jeden z nejviditelnějších pozitivních efektů celé krize. Nemovitosti v komerčním segmentu tak získají do budoucna výrazné nové kvality – včetně alespoň částečné soběstačnosti, která se pravděpodobně stanou novou normou. Majitelé, kteří do nich zainvestují, získají významnou konkurenční výhodu a posílí, nájemci pak mohou očekávat výrazně nižší náklady na provoz.
