12. 05. 2020
Odborníci: koronavirus dopadá i na poptávku po nemovitostech, ale záleží na jejich typu
Praha, 12. května 2020 – Nemovitostní trh pocítil první dopady celosvětové pandemie. Velmi se ale liší podle typu nemovitosti – nejvíce jsou koronavirovou krizí ovlivněny hotely a maloobchodní prostory, naopak nejméně průmyslové a logistické nemovitosti. Jak rychle se podaří vše dostat do stavu ze začátku roku bude záviset nejen na uvolňování restrikcí u nás a v zahraničí, ale i na struktuře vlastnictví příslušných nemovitostí. U logistických objektů je znatelný dopad nárůstu e-commerce, u těch průmyslových je pak ve střednědobém horizontu možný i strategický přesun části výroby z Asie zpět do Evropy. I to vyplývá ze závěrů odborné on-line konference o realitním trhu v současné době, kterou společně v první polovině května uspořádaly investiční a nemovitostní skupina ARETE a poradenská společnost JLL.
„Aktivita investorů se samozřejmě díky koronaviru zpomalila – když se lidé nemohou potkávat, tak transakce prostě neprobíhají. Ale předpokládáme, že tento přímý zásah bude v horizontu maximálně šesti měsíců odvrácen – a to je v porovnání s investičními horizonty u nemovitostí velmi krátké období,“ uvedla Hana Kollmannová, ředitelka oddělení kapitálových trhů v poradenské společnosti JLL. „Ovšem v některých zemích apetit na nakupování pořád je. Například v Německu nyní došlo k realitním transakcím, kdy penzijní fondy dokonce nakoupily nemovitosti za více, než byla jejich hodnota před půl rokem,“ doplnil Robert Ides, spoluzakladatel investiční a nemovitostní skupiny ARETE.
Výnosové míry nemovitostí zůstávají zatím na stejné úrovni vyjma budov maloobchodu a hotelů – právě u těchto dvou segmentů je dopad světové pandemie největší, v ostatní segmentech se zatím žádný znatelný vliv neprojevuje. Obecně je stále zřetelné, že na českém trhu je nedostatek průmyslových nemovitostí vhodných pro investice. „Předpokládáme, že investoři se budou soustředit na nemovitosti dlouhodobě pronajaté bonitním nájemcům. Konkrétně pak segment průmyslových nemovitostí se podle nás vrátí k normálu pravděpodobně nejrychleji, a to i v objemu realizovaných transakcí. Na opačné straně pomyslného spektra budou pravděpodobně hotely,“ dodává Hana Kollmannová z JLL.
V minulém roce narostl oproti tomu předcházejícímu zájem český investorů o kanceláře a hotely, naopak menší zájem byl o průmyslové nemovitosti. To by se nyní mohlo zásadně změnit. V případě průmyslových nemovitostí dnes dochází k tomu, že se pronajímají prostory společnostem ze sektoru e-commerce. Okamžitá poptávka po skladovacích a distribučních centrech je citelná. „V delším období lze očekávat, že podobný zájem bude i ze strany výrobní sféry – firmy začnou ve svých střednědobých a dlouhodobých plánech zvažovat strategický přesun výroby z Asie do Evropy, aby se zkrátily a stabilizovaly distribuční cesty. Současná situace jasně ukázala, že mnoho firem přerušilo výrobu ne kvůli restrikcím, ale kvůli nedostatku dílů a součástek vyráběných mimo EU,“ vysvětlil Robert Ides z ARETE.
Obecně lze u průmyslových nemovitostí předpokládat, že jejich hodnota zejména v České republice do budoucna poroste. Jenom za posledních pět let se zvýšila hodnota průmyslových nemovitostí v Evropě o 12 až 31 %, přičemž právě ve střední Evropě byl nárůst nejnižší, u nás o 15 %. „Vzhledem k růstu celosvětové populace poptávka celosvětově kontinuálně roste a poroste i nadále. Spotřebitelské chování nelze mávnutím proutku změnit, zboží bude potřeba stále někde vyrobit a uskladnit. Nepřestane existovat, jen se jeho konzumace díky koronaviru posunula v čase,“ vysvětlil Robert Ides z ARETE.
Hodnota průměrné výše nájmů průmyslových nemovitostí se v České republice ke konci roku stabilizovala na úrovni 4,75 EUR za m2měsíčně. „Aktuálně na konci prvního čtvrtletí tohoto roku sice mírně narostla neobsazenost industriálních nemovitostí z 4,1 % na 5,3 %, nicméně jedná se o úrovně, které jsou hluboko pod hodnotami z krizových let 2008 až 2011. Považujeme to pouze za krátkodobý výkyv. Pokud proběhne úspěšné uvolnění restrikcí, očekáváme opět pokles neobsazenosti, a to díky nízké úrovni spekulativní výstavby,“ doplnila Hana Kollmannová z JLL.
Jako klíčová se ukazuje také struktura vlastnictví nemovitostí a chování jejich majitelů. Velký rozdíl oproti krizi v roce 2008 je v tom, že tehdy velkou část nemovitostí vlastnily německé fondy, od té doby se ale zvyšuje podíl českého kapitálu. „U veřejně obchodovaných fondů je patrný vliv tržní poptávky. Investoři mohou rychle zavřít pozice a tím pádem donutit fondy k prodeji části portfolia. To by mohlo přinést na trh zajímavé příležitosti výhodně koupit. Neveřejně obchodované fondy vliv finančních trhů nepociťují, jediný vliv má nezávislé ocenění aktiv. Zatím nebyl zaznamenaný žádný rozdíl v oceněních, hodnota se nezměnila. Nová ocenění budou známa až po realizaci transakcí,“ řekl Robert Ides z ARETE. „Vliv má samozřejmě i změna politiky bankovního sektoru. „Poměr bankovního financování vůči hodnotě majetku fondu začne hrát významnou roli. Nižší stupeň zadlužení je tak v současné době jednoznačně výhodou,“ uzavřel Robert Ides z ARETE.
